COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [U], [B] [G], [P] [H], [C] [H] c/ S.A. FONCIA [Localité 16], Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13]

N° 25/

Du 21 Novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/03405 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXXC

Grosse délivrée à

M^e Thierry BAUDIN

la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES

M^e India FOURNIAL

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Mme [I] [U]

[Adresse 5]”

[Localité 1]

représentée par Maître India FOURNIAL de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [B] [G]

[Adresse 5]”

[Localité 1]

représentée par Maître India FOURNIAL de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [P] [H]

[Adresse 5]”

[Localité 1]

représentée par Maître India FOURNIAL de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [C] [H]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître India FOURNIAL de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.A. FONCIA [Localité 16], prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 14], pris en la personne de syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 14] » situé [Adresse 7] était administré par la société cabinet MJM reprise par la société Foncia, désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 19 décembre 2023 pour un mandat de 18 mois expirant le 30 juin 2025.

Par lettres du 16 juin 2025, Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H], Mme [J] et Mme [S], membres du conseil syndical, ont convoqué une assemblée générale le 10 juillet 2025 qui a désigné la société cabinet So [Localité 16] en qualité de syndic de l’immeuble.

Par lettres du 26 juin 2025, la société Foncia a convoqué une assemblée générale le 6 août 2025 qui, au terme de sa résolution n°7, l’a renouvelé dans ses fonctions de syndic du même immeuble.

Par ordonnance sur requête du 29 août 2025, Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] ont été autorisés à faire assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » ainsi que la société Foncia Nice à l’audience de la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice du 7 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 3 septembre 2025, Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] ont fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », pris en la personne de son syndic en exercice la société Immobilière Pujol exerçant sous l’enseigne So Nice, ainsi que la société Foncia Nice devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2025 en son entier, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°7 de cette même assemblée et, en tout état de cause, la condamnation de la société Foncia Nice à leur verser à chacun la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts.

* * * * * *

Dans ses dernières écritures notifiées le 6 octobre 2025 et soutenues lors de l’audience, la société Foncia [Localité 16] soulève, in limine litis, la nullité de l’assignation à jour fixe du 3 septembre 2025.

Elle expose que l’objet du débat concerne l’identité du syndic de la copropriété, question qui fait l’objet de la présente procédure visant principalement l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2025 l’ayant désigné, ainsi que celle enrôlée sous le numéro de RG 25/3508 dans le cadre de laquelle plusieurs copropriétaires sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2025 ayant élu la société So [Localité 16] en qualité de syndic.

Elle soutient que les demandeurs cherchent à mettre en cause sa gestion afin de l’évincer au profit de la société So [Localité 16].

Elle mentionne toutefois que la société So [Localité 16] a été radiée en juillet 2025 et qu’un établissement secondaire de la société Immobilière Pujol à l’enseigne So [Localité 16] exerce désormais sous une nouvelle immatriculation au RCS de [Localité 15]. Elle en déduit qu’il ne s’agit plus du syndic désigné lors de l’assemblée du 10 juillet 2025.

Elle soutient que l’assignation du 3 septembre 2025 est nulle sur le fondement des articles 114, 54, 56, 117 à 121 du code de procédure civile en faisant valoir que la nullité d’une assignation délivrée à une personne morale inexistante n’est pas susceptible d’être couverte par l’intervention de la société qui aurait dû être assignée.

Or, elle relève que les demandeurs l’ont assignée ainsi que « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Berlioz, sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la Sas Immobilière Pujol, au capital de 38.196,00 €, exerçant sous l’enseigne So [Localité 16], ayant son siège social [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège ».

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires doit être représenté par son syndic en exercice régulièrement désigné, qu’il soit demandeur ou défendeur à l’instance.

Elle indique que les demandeurs ont délibérément omis de mentionner le numéro RCS du syndic car la société So [Localité 16] a fait l’objet d’une radiation le 24 juillet 2025, soit peu après l’assemblée générale du 10 juillet 2025, au RCS de [Localité 16] où elle était immatriculée sous le numéro 852 161 959.

Elle relève que, par le biais d’une fusion-absorption avec transmission universelle de patrimoine au profit de la société Immobilière Pujol, cette dernière, à l’enseigne So [Localité 16], apparaît nominativement en pages 1 et 2 de l’assignation.

Elle se fonde sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 telle qu’interprété par la jurisprudence posant le principe d’interdiction de substitution du syndic en raison de l’intuitu personae de sa désignation par l’assemblée générale et relève que la société Immobilière Pujol n’a jamais été désignée en qualité de syndic de la copropriété.

Elle soutient que l’absence de mention du RCS relève d’une tentative des demandeurs d’éluder les dispositions légales en rappelant que l’assignation doit, à peine de nullité, mentionner notamment l’organe qui représente légalement la personne morale. Elle fait valoir que cette mention étant inexacte, la société Immobilière Pujol n’ayant jamais été désignée en qualité de syndic représentant la personne morale, l’assignation est nulle pour vice de forme outre l’inobservation des dispositions d’ordre public de l’article 54 3°b du code de procédure civile, ne nécessitant pas la preuve d’un grief pour être sanctionnée. Elle soutient que le défaut de capacité d’ester en justice du syndicat qui n’est pas représenté par son syndic en exercice ainsi que le défaut de pouvoir de la société Immobilière Pujol qui n’a pas le pouvoir de représenter le syndicat, sont des nullités pour vice de fond affectant la validité de l’acte sans qu’il soit nécessaire de justifier de l’existence d’un grief.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 6 octobre 2025 et plaidée lors de l’audience, Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] sollicitent :

à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2025 en son entier,à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n°7 de cette même assemblée,la condamnation de la société Foncia [Localité 16] à leur payer, à chacun, les sommes suivantes :5.000 euros chacun de dommages et intérêts,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,la dispense de toute participation de leur part aux frais de procédure.

Ils relatent que la copropriété était administrée par la société Cabinet Mjm qui a été reprise par la société Foncia [Localité 16] dont le mandat de syndic expirait le 30 juin 2025.

Ils exposent que compte tenu de cette échéance, le conseil syndical a transmis, par lettre recommandée du 7 avril 2025, une demande l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la résolution suivante : « En cas de non renouvellement du Cabinet Foncia, [Adresse 10], désignation d’un nouveau syndic (art 25-1) – ci-jointe proposition du Cabinet So [Localité 16] » à laquelle étaient annexés le devis du contrat de syndic de la société So [Localité 16] ainsi que la fiche d’information sur les prix et prestations proposés.

Ils soutiennent qu’aucune assemblée générale n’a été convoquée bien que leur lettre ait été réceptionnée le 8 avril 2025 et qu’une seconde lettre ait été adressée le 14 mai et reçue le 19 juin 2025.

Ils estiment que le conseil syndical a été contraint de procéder le 16 juin 2025 à la convocation à l’assemblée générale du 10 juillet 2025 en raison de l’inertie du syndic et afin de sauvegarder les intérêts de la copropriété en élisant un nouveau syndic. Ils précisent que le conseil syndical a avisé le syndic de la convocation effectuée en ses lieu et place par lettre du même jour, conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Ils exposent qu’en réponse à cette convocation, la société Foncia [Localité 16] a sollicité la tenue d’une réunion préparatoire préalable à la tenue d’une assemblée générale auprès des membres du conseil syndical qui lui ont indiqué que cette réunion n’avait plus lieu d’être en raison de l’assemblée générale convoquée à leur initiative.

Ils soulignent que la résolution n°4 de l’assemblée du 10 juillet 2025 relative à la désignation de la société So [Localité 16] en qualité de syndic a été adoptée à la majorité de l’article 25-1.

Ils relèvent que la société So [Localité 16] a demandé à la société Foncia [Localité 16] qu’elle lui communique les éléments de la copropriété dans le cadre de la fin de mandat mais que la société Foncia [Localité 16] a convoqué une assemblée générale par lettre du 26 juin 2025.

Ils soutiennent toutefois que la société Foncia [Localité 16] ne pouvait tenir une assemblée générale à une date postérieure au terme de son mandat. Ils rappellent que le mandat de la société Foncia [Localité 16] a été renouvelé lors de l’assemblée du 6 août 2025 contestée.

Ils soulignent donc que les deux assemblées consécutives ayant conduit à la désignation de deux syndics différents entraînent un blocage dans l’administration et la gestion de la copropriété.

Ils contestent la nullité de leur assignation soulevée par la société Foncia [Localité 16] qu’ils estiment est dépourvue de qualité à agir pour invoquer des irrégularités concernant la société Immobilière Pujol sous l’enseigne So [Localité 16].

Ils indiquent que la mention du numéro RCS au sein de l’assignation n’est pas une mention prescrite à peine de nullité par l’article 54 – 3° du code de procédure civile et ajoutent que seule la société Immobilière Pujol sous l’enseigne So [Localité 16] aurait qualité à soulever à telle nullité si cette dernière estimait subir un quelconque grief. Ils en déduisent que ce moyen inopérant a été soulevé de façon dilatoire.

Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure si bien que le moyen tiré de son défaut de capacité d’ester en justice en l’absence de sa représentation par un syndic en exercice est inopérant.

Ils ajoutent qu’il est n’est pas possible de soulever l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires alors que ce dernier n’en a formulé aucune.

Ils fondent leur demande en annulation de l’assemblée du 6 août 2025 sur plusieurs moyens dont le refus d’inscription à l’ordre du jour de la résolution concernant la candidature de la société So [Localité 16]. Ils rappellent, en effet, les dispositions de l’article 10 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 selon laquelle la non-inscription à l’ordre du jour des résolutions demandées par un copropriétaires est manifestement de nature à influer sur le vote des résolutions soumises à l’assemblée générale si bien que le syndic est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.

Or, ils font valoir que la société Foncia [Localité 16] a omis d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée qu’elle a convoqué la résolution visant à désigner la société So [Localité 16] en qualité de syndic alors que cela avait été demandé par lettre recommandée du 7 avril 2025.

Ils font valoir que le refus de porter cette résolution à l’ordre du jour a influé sur les résultats du vote, d’autant que la société So [Localité 16] avait été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée précédente du 10 juillet 2025, ce qui rend nulle l’assemblée du 6 août 2025.

Ils soutiennent que la société Foncia [Localité 16] a tenté d’écarter la société So [Localité 16] de la mise en concurrence et soulignent que la défenderesse n’oppose aucune argumentation en défense au sujet de ce refus d’inscription à l’ordre du jour, ce dont ils déduisent qu’elle est consciente de son erreur.

Ils se prévalent en outre l’article 7 du décret du 17 mars 1967 en faisant valoir que la société Foncia ne justifie pas avoir convoqué tous les copropriétaires à l’assemblée générale du 6 août 2025 avant l’expiration de son mandat, soit le 30 juin 2025. Ils ajoutent que la société Foncia a également tenu l’assemblée postérieurement au terme de son mandat et en concluent qu’elle n’avait pas qualité pour tenir l’assemblée, comptabiliser les votes et adresser le procès-verbal.

Ils considèrent en outre que la société Foncia [Localité 16] a commis diverses fautes de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils rappellent que l’omission de délibérer sur un ordre du jour complémentaire caractérise la méconnaissance des droits du copropriétaire concerné et lui occasionne un préjudice moral dont il peut demander la réparation en justice.

Ils soutiennent que la société Foncia [Localité 16] a sciemment écarté l’inscription à l’ordre du jour de la résolution relative à la candidature de la société So [Localité 16] en qualité de syndic alors qu’elle avait bien reçu la lettre du 7 avril 2025 contenant cette demande et qu’elle a été interpelé par Mme [U] à propos de cette omission.

Ils estiment que cette faute est en lien direct avec le préjudice causé à Mme [I] [U], Mme [B] [G] et Mme [P] [H], membres du conseil syndical.

Ils relèvent en outre les manœuvres frauduleuses entreprises par la société Foncia [Localité 16] qui n’a convoqué une assemblée générale qu’après que le conseil syndical ait été contraint d’en convoquer une afin de désigner un syndic, et ce malgré de multiples mises en demeure.

Ils exposent que la société Foncia [Localité 16] a démarché des copropriétaires par courriel afin d’obtenir des pouvoirs en blanc alors que chaque copropriétaire disposait d’un pouvoir nominatif annexé à sa convocation.

Ils ajoutent que la défenderesse a écrit aux copropriétaires afin de les alerter sur la tenue de l’assemblée du 10 juillet 2025 en affirmant qu’un risque sérieux de voir la copropriété sous administration judiciaire résultait de l’organisation qualifiée d’illégale d’une assemblée générale par certains copropriétaires.

Ils estiment que la société Foncia [Localité 16] a sciemment communiqué des informations erronées afin de recueillir la confiance des copropriétaires notamment à propos de la date à laquelle elle avait obtenu le remboursement de la société Mars Etanche attendu depuis des mois. Ils précisent qu’elle a affirmé que le remboursement avait été effectué le 25 juin 2025 et qu’une preuve avait été remise au conseil syndical alors que la somme n’a été virée que le 7 juillet 2025. Ils soulignent que ce virement a été effectué depuis le compte bancaire de la société Foncia [Localité 16] qui a fait l’avance des frais, comme le confirme le libellé de la transaction bancaire, et non par la société Mars Etanche.

Ils exposent qu’aucune réponse n’a été apportée à Mme [I] [U] ayant sollicité de la société Foncia [Localité 16] la production des justificatifs de paiement de la société Mars Etanche.

Ils soutiennent que la société Foncia [Localité 16] a poursuivi ses opérations de démarchage par téléphone postérieurement au terme de son mandat de syndic, notamment la veille de l’assemblée générale du 10 juillet 2025 pour demander aux copropriétaires de ne pas s’y rendre. Ils considèrent qu’une telle pratique est prohibée, les copropriétaires ne devant être influencés.

Ils expliquent que la société Foncia a également procédé à un affichage illicite le 3 juillet 2025 afin de recommander aux copropriétaires de voter contre la résolution relative aux syndics proposés afin de prévenir toute action en nullité de l’assemblée. Ils estiment que ce procédé va à l’encontre du principe de la liberté de vote des copropriétaires.

Ils ajoutent qu’un affichage du 25 juin 2025 annonçait la réélection de la société Foncia [Localité 16] en qualité de syndic alors que celle-ci n’a eu lieu que lors de l’assemblée du 6 août 2025.

Ils soutiennent enfin que la société Foncia [Localité 16] a envoyé des courriels et affichages le 4 août afin d’assurer la présence d’un maximum de copropriétaires lors de l’assemblée du 6 août 2025.

Ils concluent que ces agissements, aggravés par les inexactitudes et menaces de mise sous administration provisoire de l’immeuble, témoignent de manœuvres frauduleuses et dolosives visant à influencer le vote des copropriétaires en assemblée et traduisent la mauvaise foi de la société Foncia [Localité 16] qui a manqué à sa mission de gestion et commis des fautes délictuelles en lien direct avec leur préjudice car ils ont été contraints de saisir la présente juridiction aux fins de voir rétablir leurs droits.

Dans ses dernières écritures notifiées le 6 octobre 2025, la société Foncia [Localité 16] conclut à l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, au débouté ainsi qu’à la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les demandes sont irrecevables pour défaut de qualité à agir sur le fondement des articles 122 et 124 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le syndicat des copropriétaires ne peut être représenté que par son syndic en exercice, que la désignation de la société So [Localité 16] est contestée dans le cadre d’une autre procédure pendante devant la présente juridiction. Elle ajoute que la société Immobilière Pujol ne peut se substituer à la société So [Localité 16] en qualité de syndic sans avoir été désignée par l’assemblée générale. Elle en déduit que la société Immobilière Pujol n’a pas qualité pour représenter le syndicat et donc n’a pas qualité à agir.

Sur le fond, elle soutient avoir convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 6 août 2025 antérieurement au terme de son mandat de syndic si bien que les convocations sont régulières.

Elle rappelle que sa désignation en qualité de syndic a été adoptée lors de l’assemblée du 6 août 2025 et sollicite donc à titre reconventionnel que sa désignation soit validée.

Elle fait observer que les candidatures de Mme [I] [U], Mme [B] [G] et Mme [P] [H] en qualité de membres du conseil syndical ont été rejetées par l’assemblée générale.

Elle soutient que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 juillet 2025 était très orienté par les anciens membres du conseil syndical demandeurs à l’instance puisqu’ils n’ont pas laissé l’opportunité aux copropriétaires de voter pour sa désignation en qualité de syndic.

Elle rappelle que l’utilisation du dispositif prévu par l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ne peut être déclenchée qu’en cas d’éléments sérieux à l’encontre du syndic en exercice et conteste le fait que tel ait été le cas en l’espèce.

Elle expose que les demandeurs ont tenté de déstabiliser le syndic en exercice dès le mois d’avril 2025 par le biais de diverses accusations à son encontre infondés. Elle souligne qu’il résulte de ces propos délétères un climat malsain et conflictuel au sein de la copropriété qui se traduit par un blocage entre les copropriétaires « pour » et les copropriétaires « contre ».

Elle conteste avoir fait preuve d’inertie et souligne que l’assemblée générale ordinaire prévue pour le mois d’aout 2025 a bien été convoquée avant la fin de son mandat, ce que les demandeurs ne contestent pas.

Elle relève que les demandeurs, anciens membres du conseil syndical, n’ignoraient pas qu’il s’agissait de la période pendant laquelle elle préparait les budgets, l’approbation de l’exercice comptable, les budgets prévisionnels ainsi que les résolutions à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Elle en déduit qu’il était normal et de bonne gestion d’indiquer qu’un conseil syndical sera organisé courant mai à ses membres puisque les budgets sont élaborés par le syndic en concertation avec le conseil syndical.

Elle soutient que les quelques membres du conseil syndical ont fait preuve d’inertie et de silence et n’ont pas tenu leur rôle.

Elle considère que les membres du conseil syndical n’ont pas été contraints de procéder à la convocation de l’assemblée générale en raison de son inertie dans le but de sauvegarder les intérêts de la copropriété car elle était en pleine préparation de la prochaine assemblée générale.

Elle estime que les membres du conseil syndical ont délibérément choisi une date d’assemblée générale antérieure à celle prévue par elle pour l’évincer.

En réplique au moyen selon lequel elle aurait refusé l’inscription à l’ordre du jour de la candidature de la société So [Localité 16], elle relève que la convocation adressée le 16 juin 2025 par les demandeurs ne mentionne pas de proposition portant sur son renouvellement en qualité de syndic puisque seules les candidatures des sociétés So [Localité 16] et Cabinet Europazur étaient soumises au vote des copropriétaires.

Elle expose ne pas avoir inscrit la candidature de la société So [Localité 16] à l’ordre du jour de l’assemblée du 6 août 2025 puisqu’elle a constaté que cette question avait fait l’objet de l’assemblée du 10 juillet 2025.

Elle considère que la convocation du 16 juin 2025 est irrégulière notamment en ce qu’elle n’a pas été adressé par la totalité du conseil syndical mais uniquement par certains de ses membres, contrairement à ce que prévoit l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Elle ajoute que le total des tantièmes des demandeurs représente 72 sur 1.000, soit moins du quart des voix requis par cet article.

Elle ajoute qu’un copropriétaire a quitté la salle pendant l’assemblée du 10 juillet 2025 et remis son pouvoir à un autre sans que cela soit transcrit sur le procès-verbal, ce qui a eu une influence sur le résultat du vote désignant la société So [Localité 16] en qualité de syndic dont l’élection a été irrégulière.

Elle soutient qu’informer les copropriétaires de leur faculté de donner une délégation de vote, compte-tenu de l’organisation d’une assemblée en période estivale, induisant un risque de quorum insuffisant, ne participe d’aucune manœuvre et était destiné à permettre le vote des résolutions de l’assemblée générale ordinaire.

Elle indique avoir évoqué tous les points invoqués par les demandeurs lors de l’assemblée contestée, notamment la procédure toujours en cours à l’encontre de la société Mars Etanche dans le cadre de laquelle elle a obtenu un règlement qu’elle a reversé sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Elle en déduit que le recours à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 est injustifié et qu’elle a à bon droit défendu sa gestion ainsi que l’intérêt de la copropriété dans son ensemble qui s’oppose à l’intérêt personnel de quelques membres de l’ancien conseil syndical.

Elle ajoute qu’aucune faute ne peut être retenue contre elle afin d’engager sa responsabilité.

Bien qu’assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » n’a pas constitué avocat avant l’ouverture des débats de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 7 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation à jour fixe délivrée le 3 septembre 2025.

Aux termes de l’article 114 alinéa 1er du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Le second alinéa de ce texte précise que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 54 3° b) du même code, à peine de nullité, la demande initiale mentionne notamment pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement.

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte notamment le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.

L’article 119 du même code dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En vertu de l’article 18, I, alinéas 1er et 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Il se déduit de ce pouvoir de représentation légale conféré au syndic que l’action en contestation des décisions de l’assemblée générale doit être intentée contre le syndicat, représenté contre son syndic en exercice à la date de l’assignation qui, seul, peut valablement le représenter en justice.

Ainsi, si l’erreur dans la désignation de l’organe représentant légalement une personne morale ne constitue qu’un vice de forme, le fait de notifier un acte de procédure à un syndic qui a cessé ses fonctions ou qui n’a jamais reçu de mandat de syndic constitue une irrégularité de fond emportant sa nullité.

Il est acquis que chaque défendeur est en droit de se prévaloir de l’irrégularité de fond tirée du défaut de pouvoir de la personne figurant au procès comme représentant légal du syndicat qui n’est pas un vice de forme mais une irrégularité de fond n’exigeant pas la preuve d’un grief.

En l’espèce, il ressort de l’assignation délivrée le 3 septembre 2025 que les demandeurs ont fait assigner la société Foncia [Localité 16] ainsi que « le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la Sas Immobilière Pujol exerçant sous l’enseigne So [Localité 16], société par actions simplifiées au capital social de 38.169 euros, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège ».

Pour autant, il ressort de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale du 10 juillet 2025 que le syndic désigné par la majorité des copropriétaires est la société So [Localité 16].

Or, la société Foncia Nice établit que la société So Nice a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 24 juillet 2025, antérieurement à l’assignation délivrée le 3 septembre 2025.

Pour pallier cette difficulté, les demandeurs ont fait assigner la société Immobilière Pujol mais un contrat de syndic ne peut se transmettre à une société absorbante dans le cadre d’une fusion-absorption sans approbation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires.

La société Immobilière Pujol ne peut donc pas légalement représenter en justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] en raison de l’intuitu personae attaché à la désignation d’un syndic.

Dès lors, s’il existe une contestation, objet de la présente procédure et de celle enrôlée sous le numéro de RG 25/3508, quant à la régularité de la désignation des sociétés So [Localité 16] puis Foncia [Localité 16] en qualité de syndic de la copropriété dénommée « [Adresse 14] », il convient de constater qu’aucune résolution d’assemblée générale n’a désigné la société Immobilière Pujol en cette qualité.

La société Immobilière Pujol n’ayant pas été désigné en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] », elle n’a pas donc le pouvoir de figurer au procès comme représentant du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » n’a d’ailleurs pas constitué avocat dans le cadre de cette instance, à la différence de celle portant sur la validité de l’assemblée du 10 juillet 2025.

Dès lors, l’assignation à jour fixe du 3 septembre 2025 est entachée d’une irrégularité de fond emportant sa nullité, ainsi que celle des actes de procédure subséquent, sans qu’il soit nécessaire que soit rapportée la preuve d’un grief.

Les fautes reprochés à la société Foncia [Localité 16] étant fondées sur les irrégularités dans la tenue et la convocation de cette assemblée dont la nullité serait à l’origine d’un préjudice, la nullité de l’acte introductif d’instance emporte le rejet de l’ensemble des demandes sans examen au fond.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de l’assignation à jour fixe délivrée le 3 décembre 2025 pour défaut de pouvoir de la société Immobilière Pujol, non élue en qualité de syndic, pour figurer au procès comme représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 14].

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à la société Foncia [Localité 16] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de l’assignation à jour fixe du 3 septembre 2025 pour défaut de pouvoir de la société Immobilière Pujol, non élue en qualité de syndic, pour figurer au procès comme représentant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 14] » ;

REJETTE toutes les demandes de Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] sans examen au fond ;

CONDAMNE Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] à payer à la société Foncia [Localité 16] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [I] [U], Mme [B] [G], Mme [P] [H] et M. [C] [H] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT