COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Janvier 2026

N° RG 24/04220 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBGP

Grosse délivrée à Me

[S]

Expédition délivrée

à M^e CHAHOUAR

[K]

le

DEMANDERESSE:

Madame [B] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au Barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 1991, Mme [C] [X], a renouvelé à M. [P] [M] un bail, initialement signé par acte du 14 octobre 1975, portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Il est constant que Mme [B] [M] est l’épouse de M. [P] [M], ce dernier étant décédé en 2005.

Par ailleurs, le 9 juillet 2015 Mme [C] [X] est également décédée.

Par acte notarié en date du 27 février 2018 Mme [B] [M], fils de Mme [C] [X], a recueillie en totalité la propriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à la suite de la succession de Mme [C] [X].

Un congé pour reprise a été délivré par M. [Z] [I] à Mme [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024 à effet au 14 octobre 2024.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2025, Mme [B] [M] a fait assigner M. [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé aux fins de voir:

— déclarer nul et non avenu le congé pour reprise signifié le 21 février 2024 ;

— condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Z] [I] à lui la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Lors de l’audience utile du 25 novembre 2025, Mme [B] [M] comparaît représentée par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

— débouter M. [Z] [I] de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer nul et non avenu le congé pour reprise signifié le 21 février 2024 ;

— condamner M. [Z] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Z] [I] à lui la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

M. [Z] [I] comparaît représenté par son conseil et sollicite aux termes de ses dernières conclusions, notamment de :

— débouter Mme [B] [M] de ses demandes,

— condamner Mme [B] [M] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [B] [M] à lui payer la somme de 810 euros par mois jusqu’à la libération effective de son logement ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion ;

— condamner Mme [B] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamner Mme [B] [M], au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

— qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,

— que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur et ses conséquences :

Sur la nullité du congé pour reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Mme [B] [M] soulève la nullité du congé pour reprise en ce que d’une part M. [Z] [I] ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire avant la communication de l’attestation notariée. D’autre part, elle considère que M. [Z] [I] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa volonté de reprise du logement.

M. [Z] [I] conteste la demande de nullité dudit congé, rappelant sa qualité de propriétaire. Il fait état du caractère réel et sérieux de sa demande de reprise du logement et sa situation économique justifiant la reprise du logement litigieux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de 3 ans le 15 octobre 1991 pour expirer le 14 octobre 1994. Par la suite le contrat de bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Un congé pour reprise a été délivré à la demande du bailleur à Mme [B] [M] par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024 à effet au 14 octobre 2024, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions légales requises par l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, à savoir que le logement sera repris au bénéfice de M. [Z] [I] et son épouse, résidant actuellement à en location au [Adresse 7].

Par acte notarié en date du 27 février 2018 Mme [B] [M], fils de Mme [C] [X], a recueillie en totalité la propriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à la suite de la succession de Mme [C] [X]. Dès lors la qualité de propriétaire de M. [Z] [I] n’est nullement contestable, et la communication supposée postérieure de cette pièce à Mme [B] [M] est sans emport sur la caractérisation de la qualité de propriétaire du défendeur et donc sa qualité pour délivrer un congé pour reprise.

En sus de ces mentions obligatoires, la loi impose également au bailleur qui donne congé pour reprendre le logement de justifier du «caractère réel et sérieux de sa décision de reprise».

Toutefois, pour rappel l’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise n’est pas édictée à peine de nullité.

En revanche, en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Dans son appréciation de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge du fond peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

Néanmoins, si le juge a le pouvoir de vérifier le caractère réel et sérieux de la décision du bailleur, il n’exerce pas pour autant un contrôle d’opportunité, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière.

S’agissant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, celui-ci est constitué par la volonté de M. [Z] [I] de reprendre le logement situé [Adresse 4], alors même qu’il se trouve avec son épouse en location et fait état de difficulté financière pour continuer à vivre.

Le fait que M. [Z] [I] ait délivré 7 ans avant le congé litigieux un congé pour vendre ne constitue pas un élément remettant en cause le caractère réel, sérieux et légitime de la décision de reprise eu égard au délai qui s’est écoulé.

En outre, si M. [Z] [I] disposait de plusieurs biens immobiliers en raison de la succession de Mme [C] [X], il est établi que le bien immobilier (cadastré DY n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 10]) a par la suite été vendu le 31 août 2018, de sorte que M. [Z] [I] justifie uniquement de la propriété du bien litigieux.

En outre sa situation économique n’apparaît pas particulièrement favorable.

Il en résulte que le caractère réel et sérieux de la reprise est démontré, aucune fraude n’étant établie, que le congé litigieux est donc valable et que la demande de nullité de cet acte doit être rejetée.

Il convient dès lors de valider le congé pour reprise délivré le 21 février 2024 à effet au 14 octobre 2024, de dire que Mme [B] [M] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 14 octobre 2024.

— Sur l’expulsion et les demandes subséquentes

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement donné à bail situé à [Adresse 4].

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme [B] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

— Sur l’indemnité d’occupation

Il est établi que Mme [B] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024, point de départ du paiement d’indemnités d’occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [B] [M] au paiement de cette indemnité à compter de 14 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de Mme [B] [M] à payer 810 euros par mois jusqu’à la libération des lieux :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [Z] [I] sollicite la somme de 810 euros par mois, correspondant au prix de son loyer actuel, jusqu’à son départ du logement litigieux.

Mme [B] [M] s’oppose à cette demande.

En l’espèce, M. [Z] [I] n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du maintien de Mme [B] [M] dans les lieux malgré la délivrance du congé, qui se trouve réparé par l’indemnité d’occupation, ni l’existence d’une mauvaise foi de Mme [B] [M], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [Z] [I] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [B] [M] sollicite la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et au regard de son attachement au logement litigieux.

M. [Z] [I] s’oppose à cette demande.

En l’espèce, Mme [B] [M] ne démontre nullement que M. [Z] [I] a commis une faute dans la délivrance du congé pour reprise alors même que la validité de ce congé a été établie.

Par conséquent, Mme [B] [M] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

En application de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016, une action en justice n’est abusive qu’en cas de faute du demandeur, caractérisée par un abus du droit d’agir en justice.

M. [Z] [I] sollicite la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice financier subi mais également du préjudice moral qu’une telle procédure engendre, alors même que leur situation médicale apparaît fragilisée.

Mme [B] [M] s’oppose à cette demande.

En l’espèce, il n’est pas rapporté que Mme [B] [M] ait agi dans l’intention de nuire, par légèreté blâmable ou erreur équipollente au dol justifiant une condamnation au paiement de dommages-intérêts. Le simple fait d’ester en justice n’est pas en effet constitutif d’un abus de droit.

Par conséquent, M. [Z] [I] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [B] [M], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais rendus nécessaires à sa défense.

Mme [B] [M] sera donc condamné à payer à M. [Z] [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de Mme [B] [M] à ce même titre sera donc rejetée par voie de conséquence.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE valide le congé pour reprise délivré par M. [Z] [I] le 21 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation du 15 octobre 1991 au 14 octobre 2024, par l’effet du congé pour reprise du 21 février 2024,

ORDONNE l’expulsion de Mme [B] [M] et celle de tout occupant de son chef, du logement situé à [Adresse 4],

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [M] à verser à M. [Z] [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du 14 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande de condamnation de Mme [B] [M] à lui payer la somme de 810 euros par mois jusqu’à libération des lieux;

DÉBOUTE Mme [B] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DÉBOUTE M. [Z] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [B] [M] à payer à M. [Z] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence DÉBOUTE Mme [B] [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [M] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection