COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2026

N° RG 24/04509 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDA5

Grosse délivrée

à M^e BRUN

Expédition délivrée

à M. [A]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2]

Représenté par son syndic la sté CABINET LUCIEN [Y] ET [N] [F] – [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey BRUN, substitué par M^e Nicolas MIR, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [A]

né le 12 Avril 1959 en Italie

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Ikram MOUSSA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE,

assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Véronique XERRI, greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [A] est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 6], à [Localité 2], en l’espèce les lots 230 et 203.

Le 22 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LUCIEN [Y] et [N] [F] (ci-après le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] ») a fait assigner Monsieur [K] [A] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 1 796,28 euros, au titre des charges impayées au 1er octobre 2024 et sommes à parfaire au jour du jugement ;

— Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 706 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 2 600 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] », représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment de :

Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 3 365,12 euros, au titre des charges impayées au 1er octobre 2025 et sommes à parfaire ;Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 706 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,Débouter Monsieur [K] [A] de l’ensemble de ses demandes,Condamner Monsieur [K] [A] à lui payer la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [K] [A] sollicite de la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire pour ses demandes, notamment de :

Débouter le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 3 000 euros, à titre de dommages et intérêts,

Condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les « dire et juger », « constater », « dire » et « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu’en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » verse aux débats :

Un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [K] [A] est propriétaire du bien situé [Adresse 6], à [Localité 2] ;Les appels de fonds ;Un décompte actualisé au 1er octobre 2025, à hauteur de 3 365,12 euros ;Le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 25 janvier 2024 ayant approuvé les comptes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que des budgets prévisionnels pour les exercices comptables du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;Le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 22 avril 2025 ;Diverses relances pour le paiement de ces charges (mises en demeure).

Il est constant que pour justifier le bien-fondé de sa demande en paiement des charges, le syndicat de copropriété doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, le décompte de répartition des charges, ainsi que les documents comptables (Cass. 3e civ., 24 oct. 2019, n° 18-19.172).

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » a justifié de l’approbation des comptes pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2025, il est donc fondé à solliciter le règlement des charges sur cette période. Ainsi, les sommes réclamées antérieurement au 1er octobre 2022 ne seront pas comptabilisées dans la mesure où le demandeur ne produit pas le procès-verbal d’assemblée général approuvant les comptes de l’exercice correspondant.

Monsieur [K] [A] s’oppose aux sommes appelées en indiquant que sa facturation d’eau n’est pas correcte, que postérieurement à une fuite d’eau réparée dès le 3 mars 2022 il a été surfacturé.

Le défendeur fait valoir que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » ne justifie pas les frais appelés. Pourtant, le demandeur produit les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et aucune contestation n’est intervenue.

Or, il n’est pas justifié que Monsieur [K] [A] a contesté, dans le délai de deux mois suivant sa notification, la décision de l’assemblée générale du 25 janvier 2024 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

En effet, seul un recours en contestation de la décision de l’assemblée générale est de nature à remettre en cause les charges facturées. En l’absence de recours du défendeur contre l’approbation des comptes, il ne lui est pas possible de solliciter aujourd’hui devant la présente juridiction un nouveau calcul de ses charges.

Par ailleurs, le défendeur n’apporte pas les preuves nécessaires au soutien des moyens invoqués, en effet il dit avoir sollicité à plusieurs reprises la communication des justificatifs de charges dont les relevés des compteurs d’eau sans en produire le moindre justificatif. De plus, Monsieur [K] [A] se prévaut d’un accord passé avec le Syndic [Y] et [F] au mois d’avril 2023 dans lequel le syndic aurait reconnu son erreur dans la facturation et l’aurait réparée mais il n’est pas en mesure de fournir la preuve de cet accord.

Enfin, Monsieur [K] [A] dit que le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » n’apporte pas la preuve que la dette n’est pas due à une fuite silencieuse, or c’est à lui qu’il revient de prouver que la dette invoquée par le demandeur n’est pas justifiée dès lors que les comptes ont été approuvés et qu’il ne les a pas contestés.

Les frais d’avocats peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur ce point il convient donc de déduire ces frais compris dans le décompte : soit les frais de rappel du 30 novembre 2022 (59 euros), les frais de rappel du 17 avril 2024 (59 euros), les frais de mise en demeure du 20 et 27 juin 2026 (268 euros), et les frais d’assignation (379 euros).

Aussi, au regard de l’ensemble des éléments présents au dossier, notamment le décompte actualisé, le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » justifie que Monsieur [K] [A] n’a pas réglé dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues pour un montant de 1 808,5 euros entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2025.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [K] [A] au paiement de la somme de 1 808,50 euros, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 1er octobre 2025. Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu’il suit :

Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Relance après mise en demeure,

Constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et l’avocat, et le suivi du dossier transmis à l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » sollicite la somme de 706 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est versé aux débats un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] [Z] » fait état de nombreuses démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où il fait état et justifie de frais au titre de différentes mises en demeure du 30 novembre 2022 pour 59 euros, 17 avril 2024 pour 59 euros, du 19 juin 2024 pour 200 euros et du 27 juin 2024 pour 68 euros.

En revanche, les frais de dossier d’assignation comptabilisés au débit du compte de Monsieur [K] [A] en date du 3 octobre 2024 pour une somme de 379 euros n’apparaissent pas intégralement justifiés. En effet, le prix de l’assignation est de 160,05 euros et le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » n’apporte pas la preuve que le supplément soit afférent à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles', ce dont il n’est nullement justifié.

Par conséquent, Monsieur [K] [A] sera condamné à payer la somme de 487,05 euros au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 novembre 2024.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le Syndicat des copropriétaires « [Q] [D] [S] » sollicite la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires « [H] [S] » ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

[Z]. Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [K] [A] :

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, Monsieur [K] [A] n’apporte pas la preuve d’une faute commise par le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » susceptible d’engager sa responsabilité.

En effet, s’il invoque des relances abusives, une imputation injustifiée de charges et une procédure judiciaire infondée, il n’apporte aucune preuve de la faute commise par le Syndicat dans l’établissement des comptes tel que cela a été démontré antérieurement. En outre, il n’apporte pas non plus la preuve du caractère abusif des démarches de recouvrement entreprises par le demandeur.

En l’absence de toute faute, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » ne pourra être retenue et Monsieur [K] [A] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [A] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, en équité, Monsieur [K] [A] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires « [Adresse 1] » la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [K] [A] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LUCIEN [Y] et [N] [F], la somme de 1 808,50 euros, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels entre le 1er octobre 2022 et le 1er octobre 2025, ainsi que la somme de 487,05 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LUCIEN [Y] et [N] [F], la somme de 487,05 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LUCIEN [Y] et [N] [F], de sa demande en paiement de dommages et intérêts;

DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble nommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET LUCIEN [Y] et [N] [F], la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [A] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

La greffière, Le président,