COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 10 Mars 2026

N° RG 25/04002 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVXV

Grosse délivrée

à M^e TAFANELLI

Expédition délivrée

à M. [X]

le

DEMANDEURS:

Monsieur [N] [B]

né le 24 Octobre 1958 à [Localité 1] (92)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [Y] épouse [B]

née le 09 Novembre 1961 à [Localité 3] (47)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

S.C.I. MAISON [B] [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [X]

né le 17 Juillet 1963 à [Localité 5] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2013, M. [E] [B], a consenti à M. [L] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 600 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

M. [E] [B] est décédé le 20 août 2021. Suivant acte notarié du 19 octobre 2022, 7 mars 2023 et 30 mai 2023, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] NICE sont devenus propriétaires dudit logement en ce que :

— M. [N] [B] détient 9/12e de la nue-propriété et 11/12 de l’usufruit,

— Mme [C] [B] détient 1/12e de l’usufruit,

— la SCI MAISON [B] NICE détient 3/12e de la nue-propriété.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] NICE ont fait signifier à M. [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 520,28 euros euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 22 avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] ont fait assigner M. [L] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [X] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner M. [L] [X], au paiement des sommes suivantes:

• 1 511,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, avec intérêts au taux légal,

• une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros (hors charges du 19 juin 2025), charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,

• 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 8 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent le bénéfice de leur assignation.

M. [L] [X], valablement assigné a comparu à l’audience et indique ne pas avoir payé depuis le mois d’août 2025. Il fait état de sa situation financière et indique qu’il souhaite quitter le logement en février 2026. Il ne sollicite pas de délai de paiement.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 22 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 22 janvier 2026.

La demande formée par M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 18 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 31 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [L] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [L] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 7 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1 511,16 euros. A l’audience, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] NICE n’actualisent pas le montant de leur dette. Un décompte locatif du 9 juin 2025 en ce sens est produit, mais il est fait état d’une dette de 1 521,16 euros. Pourtant le juge est tenu par les écritures du dispositif et ne peut statuer ultra petita.

A l’audience, M. [L] [X] reconnaît ne pas avoir payé de loyer depuis le mois d’août 2025, et ne conteste pas que le loyer courant n’est plus payé.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [L] [X], s’élève bien à la somme de 1 511,16 euros (terme du mois de juin 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mai 2025, M. [L] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [L] [X] au paiement de cette indemnité à compter de 31 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [L] [X] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [L] [X] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [L] [X] sera donc condamné à payer à M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2013 entre M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] NICE, d’une part, et M. [L] [X], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], 06300 NICE sont réunies à la date du 31 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [X] à verser à M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] la somme de 1 511,16 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 9 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] de leur demande d’astreinte ;

DÉBOUTE M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] NICE de leur demande de voir ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [X] à verser à M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [L] [X] à payer à M. [N] [B], Mme [C] [B] et la SCI MAISON [B] [Localité 4] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection