COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [N] [P], S.A. GENERALI IARD, [I] [Z] [E], Fondation [N], Compagnie d’assurance GENERALI

MINUTE N°

Du 24 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 21/02962 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NURV

Grosse délivrée à

M^e Stéphane GIANQUINTO

M^e Bernard ROSSANINO

expédition délivrée à

M^e Marie-christine CAPIA

M^e Emmanuelle DURAND

M^e Anaïs BARUSTA

M^e Maxime ROUILLOT

le 24 Février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Février 2026, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Marie-christine CAPIA de la SELARL LESTRADE-CAPIA, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A. GENERALI IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

Monsieur [I] [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Anaïs BARUSTA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Fondation [N], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance GENERALI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuelle DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

LE SERVICE DU DOMAINE Etablissement public représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes,désigné en qualité de curateur de la succession de Monsieur [I], [Z] [E],

[Adresse 6]

représentée par Maître Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 13 août 2020 par lequel monsieur [I] [E] a fait assigner la SA GENERALI prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance de radiation en date du 25 février 2022 ;

Vu les conclusions de réinscription de l’affaire au rôle des affaires civiles (rpva 21 juillet 2022) et la réinscription de l’affaire au rôle ;

Vu l’exploit d’huissier en date du 10 septembre 2021 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner monsieur [N] [P], monsieur [I] [E], la [N] prise en la personne de son représentant légal et la SA GENERALI prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l’ordonnance de jonction en date du 15 décembre 2022 ;

Vu le décès de monsieur [I] [E] survenu le [Date décès 1] 2023 ;

Vu les conclusions d’incident en date du 6 décembre 2023 aux fins de voir ordonner un sursis à statuer ;

Vu la mention du juge de la mise en état en date du 23 septembre 2024 qui a déclaré l’incident sans objet, en raison de la désignation de l’administration des Domaines par ordonnances des 12 décembre 2023 et 5 juin 2024 et le renvoi de l’affaire à la mise en état du 12 décembre 2024 pour permettre l’intervention volontaire de l’administration des Domaines et conclusions, l’ensemble des parties étant d’accord ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (rpva 13 novembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 1241 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 815-2 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que les désordres affectant ses parties communes sont entièrement imputables à Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P] et la [N],

— CONDAMNER solidairement LE SERVICE DU DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P] et la [N] à lui payer la somme globale de l6.398 euros, avec intérêts au regard de l’indice BT 01 à compter de l’établissement du devis,

— DEBOUTER LE SERVICE DU DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P] et la [N] et GENERALI de leurs demandes formulées à son encontre,

— DEBOUTER LE SERVICE DU DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P] et la [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du code civil,

— CONDAMNER la Société GENERALI à relever et garantir Monsieur [I] [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

— CONDAMNER en conséquence GENERALI à lui payer la somme globale de l6.398 euros, avec intérêts au regard de l’indice BT 01 à compter de l’établissement du devis,

Vu les dispositions les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement le SERVICE DU DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession vacante dc Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P], la [N] ainsi que la société GENERALI à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant les dépens de référé, les frais d’expertise ainsi que les dépens dc la présente instance distraits au profit de Maitre GIANQUINTO ;

Vu les dernières conclusions de la Compagnie GENERALI IARD (rpva 18 juin 2025) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 1241 et suivants du Code civil,

Vu les Conditions générales et particulières de la police souscrite,

Vu les pièces versées aux débats,

Au principal,

— REJETER toute demande formée à son encontre en l’absence de toute responsabilité de Feu Monsieur [E], pris en sa seule qualité de locataire, au titre des désordres dont le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] poursuit la réparation.

En conséquence,

— PRONONCER sa mise hors de cause en sa qualité d’assureur de Feu Monsieur [E], pris en sa qualité de locataire.

Subsidiairement,

— JUGER que les dommages dont il est poursuivi la réparation sont expressément exclus du champ d’application du contrat d’assurance.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie de leurs prétentions dirigées à son encontre.

Très subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal devrait entrer en voie de condamnation à son encontre

— CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et la [N] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

— JUGER qu’elle est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle.

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Emmanuelle DURAND ;

Vu les dernières conclusions du Service du Domaine représenté par monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes (rpva 20 novembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions des articles 815-9, 815--10 et 815-13 du code civil,

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles L. 112-2, L. 121-15 et L. 121-20 du code des assurances,

Vu la jurisprudence,

Vu le rapport d’expertise de M. [K] [Q] du 5 juillet 2021,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de ses demandes formulées au titre de la reprise des vannes d’isolement situées dans les parties communes et prononcer un partage de responsabilité entre l’indivision et le syndicat des copropriétaires pour le surplus, l’état des parties communes ayant été stigmatisé par l’expert ;

— DEBOUTER M. [N] [P] et la [N] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— CONDAMNER la compagnie GENERALI à relever et garantir l’indivision dans son ensemble ou, à tout le moins, lui-même, de toute condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre ;

— CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [N] [P] (rpva 14 janvier 2022) qui sollicite de voir :

Vu les articles 815-10 et 815-13 du code civil

— DIRE ET JUGER que Monsieur [E] occupait privativement et exclusivement l’appartement du 5ème étage du [Adresse 1] à [Localité 1]

En conséquence,

— L’EXONERER de toute responsabilité dans les désordres allégués dont l’origine est le défaut d’entretien du système de plomberie par Monsieur [E], occupant privativement et exclusivement ledit bien,

— CONDAMNER Monsieur [E] à prendre en charge l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à ce titre,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— CONDAMNER Monsieur [E] an paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de la [N] (rpva 12 novembre 2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 815-10 et 815-13 du Code Civil,

— JUGER que Monsieur [I] [E] occupait à titre privatif et exclusif l’appartement du 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1].

— JUGER que les désordres affectant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] sont imputables à la copropriété et à Monsieur [I] [E].

— L’EXONERER de toute responsabilité dans les désordres allégués et dont l’origine est le défaut d’entretien des vannes d’isolement dans les parties communes de l’immeuble imputable au Syndicat des copropriétaires et le défaut d’entretien et de surveillance des installations de plomberie imputable à Monsieur [I] [E].

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— CONDAMNER le Service du Domaine, en qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [E], et la Société GENERALI à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à prendre en charge les frais de remplacement de la vanne d’isolement défectueuse dans les parties communes de l’immeuble.

— CONDAMNER le Service du Domaine, en qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [E], et la Société GENERALI au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 fixant la clôture différée au 20 novembre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] expose avoir subi depuis 2016, durant de nombreux mois, des infiltrations en provenance des parties privatives desdits droits et biens immobiliers des parties défenderesses.

Il indique avoir sollicité une expertise en référé, ordonnée par ordonnance du 2 août 2018, confiée à monsieur [Q], rendue commune et opposable à GENERALI par ordonnance du 10 juillet 2020, ajoutant que le rapport d’expertise a été déposé le 5 juillet 2021.

Il précise que l’appartement à l’origine des désordres a été vendu par adjudication lors de l’audience du 8 septembre 2022, que Monsieur [E] est décédé le [Date décès 1] 2023, en cours d’instance et que le Service du Domaine est intervenu volontairement à la présente procédure en qualité de curateur de la succession vacante de celui-ci.

Il conclut que l’expert judiciaire a confirmé l’existence des dommages portant atteinte à la structure du bâtiment, partie commune, qui trouvent leur origine dans l’appartement appartenant au moment du sinistre à messieurs [E] et [P] et à la [N].

Il conclut qu’il s’agit d’une responsabilité sans faute, que l’argumentation de la faute dans l’entretien du bien indivis ne concerne que les recours entre coobligés indivis et non lui-même qui est un tiers.

Il fait valoir que l’expert judiciaire a mis en exergue le défaut d’entretien du réseau de plomberie privatif des parties requises, et rappelle que tout indivisaire aurait pu faire diligence pour gérer l’entretien du bien indivis, car tout indivisaire a l’obligation de veiller à ce que l’usage de leur lot privatif ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il rappelle que 1'indivision étant toujours effective, les sommes auxquelles cette dernière sera condamnée devront être mises au passif de l’indivision, et que le décompte entre coobligés indivisaires se tiendra lors des opérations de liquidation-partage.

Il conclut au rejet de la demande de ventilation des responsabilités, et refuse de se voir imputé une part de responsabilité, arguant que l’expert a retenu que ce sont les installations à l’intérieur de l’appartement de monsieur [E] qui sont à l’origine des désordres.

Il sollicite la condamnation solidaire du SERVICE DU DOMAINE pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E], Monsieur [N] [J] [P], Ia [N] à lui payer la somme globale de 16.398130 euros au titre de la réparation des désordres et des frais annexes, et que monsieur [E] soit relevé et garanti par GENERALI son assureur.

Il fait valoir que l’argumentation tirée du défaut d’aléa et l’exclusion de garantie doit être écartée.

En réponse, la compagnie GENERALI IARD précise que le prix d’adjudication de l’appartement cause des désordres est actuellement consigné entre les mains du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de Nice, que monsieur [E] est décédé, que le service du Domaine a été désigné curateur de sa succession vacante.

Elle conclut au rejet des demandes à son encontre en l’absence de responsabilité de son assuré monsieur [E], que l’expert a imputé la survenance du sinistre à la vétusté tant des réseaux de distribution d’eau chaude et d’eau froide que des réseaux d’évacuation des appareils sanitaires, dont l’entretien incombe au propriétaire du logement, soit l’indivision [P] – [E] – [N] qui n’est pas assurée auprès d’elle.

Subsidiairement, elle invoque les exclusions de garantie tirées du défaut d’entretien de l’appartement, et de l’absence d’aléa des dommages, ainsi que la faute dolosive de l’indivision qui n’a rien mis en œuvre pour faire cesser les infiltrations qui sont anciennes.

En cas de condamnation à son encontre, elle sollicite la garantie de Monsieur [N] [P] et de la [N], en leur qualité de co-indivisaires, au motif que peu importe que Monsieur [E] ait été condamné à racheter les parts de ses coindivisaires par jugement du 18 janvier 2021, postérieurement à la survenance du fait dommageable, car ils sont responsables des dommages dont l’origine se situe dans les parties privatives dont ils sont propriétaires au titre de l’indivision, car ils ont fait le choix de ne pas entretenir leur bien immobilier ce qui a eu pour effet de rendre inéluctable la survenance du sinistre, faisant disparaitre l’aléa attaché à la couverture du risque et ont ainsi commis une faute excluant sa garantie.

En réponse, monsieur [N] [P] expose être propriétaires en indivision avec la [N] et monsieur [E] (aujourd’hui décédé) d’un ensemble immobilier situe [Adresse 1] à [Localité 1], que par jugement définitif en date du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a ordonné le partage de cet indivision, qu’il a été ordonné à Monsieur [E], conformément à ses engagements pris dans le cadre de ses conclusions, de racheter les parts indivises de l’appartement, dans un délai de 6 mois, mais qu’il ne l’a pas fait.

Il invoque son absence de responsabilité dans les désordres allégués, arguant que Monsieur [E] a l’usage exclusif du lot n°21 (appartement), que lui-même ne dispose pas des clés de cet appartement, et que jusqu’aux opérations d’expertise, il ignorait la manière dont cet appartement était entretenu par monsieur [E].

Il soutient que monsieur [E] est responsable des désordres, car il en avait la jouissance exclusive, et devait à ce titre, l’entretenir, ce qu’il n’a pas fait.

En réponse, la [N] expose qu’avec Monsieur [N] [P] et Monsieur [I] [E], venant aux droits de Madame [F] [R] veuve [V] décédée le [Date décès 2] 2013, ils étaient propriétaires indivis d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1], occupé par Monsieur [I] [E].

Elle conclut au rejet des demandes à son encontre, arguant qu’elle ne peut être tenue responsable du défaut d’entretien des vannes d’isolement dans les parties communes de l’immeuble, que le Syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes et doit en assurer l’entretien, qu’elle ne peut davantage être tenue responsable du défaut d’entretien et de surveillance des installations de plomberie de l’appartement occupé par Monsieur [I] [E].

Elle précise qu’en cours de procédure, l’appartement indivis a été vendu et que Monsieur [I] [E] est décédé.

Elle fait valoir que les coindivisaires sont tenus au passif conjointement, chacun pour leur part, sauf si les dégradations et détériorations ont été commises du fait ou par la faute d’un indivisaire qui doit en répondre seul, et qu’en l’espèce, les dégradations et détériorations ont été commises du seul fait de Monsieur [I] [E], qui bénéficiait d’une jouissance exclusive de l’appartement et devait en assurer l’entretien courant, notamment des installations de plomberie.

Elle ajoute qu’elle ne disposait pas des clés de l’appartement et que jusqu’aux opérations d’expertise, elle ignorait tout de la manière dont Monsieur [I] [E] entretenait l’appartement, qu’il est donc le seul responsable des désordres et qu’il appartient désormais au Service du Domaine, de répondre de toutes les dégradations et détériorations provenant de l’appartement que Monsieur [I] [E] occupait de manière privative.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Juridiction de céans ferait droit à la demande de condamnation de la copropriété demanderesse à son encontre, elle sollicite de voir condamner le Service du Domaine, en qualité de curateur de la succession de Monsieur [I] [E], à la relever et garantir de l’ensemble de ces condamnations.

Elle sollicite la condamnation de GENERALI, l’assureur multirisques habitation de Monsieur [I] [E] à la relever et garantir de toute condamnation.

En réponse, le Service du Domaine expose qu’il a été nommé en qualité de curateur à la succession vacante de monsieur [I] [E], décédé le [Date décès 1] 2023, que l’indivision se composait de M. [I] [E], M. [N] [P] et de la [N].

Il soutient que monsieur [E] n’a commis aucune faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Il soutient que l’indivision étant encore à ce jour effective, toute condamnation résultant de la présente procédure devra être intégrée dans les comptes de l’indivision, que ce n’est qu’au stade des opérations de liquidation-partage que pourront être établis les comptes entre les coindivisaires.

Il fait valoir que les vannes d’isolement dans les parties communes n’étaient pas entretenues, que l’indivision ni aucun indivisaire, n’ont vocation à payer pour l’entretien des parties communes, lequel incombe au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il soutient que l’expert judiciaire a retenu que les désordres sont la conséquence de la vétusté des installations anciennes, qu’ensuite, de manière contradictoire, l’expert a évoqué un défaut d’entretien et de surveillance des installations de plomberie de son appartement, et des vannes d’isolement, aux torts de monsieur [E].

Il conclut que cette seule remarque n’est pas de nature à caractériser une faute au sens des dispositions des articles 1240 ou 1241 du code civil, au motif que le simple fait d’avoir des installations fuyardes ne constitue pas une faute en soi, ajoutant qu’au moment de la survenance du dommage, le 22 mars 2018 selon le rapport de l’expert, monsieur [E] était âgé de 84 ans et qu’il serait délicat de retenir à son encontre une faute pour défaut de surveillance de son installation de plomberie ou de sa vanne d’isolement.

Il ajoute que l’occupation privative de l’appartement en cause par monsieur [E] ne saurait emporter de conséquences à ce stade, dès lors que l’indivision subsiste, précisant que le bien est vendu, que le prix a été consigné, que les opérations de liquidation-partage sont en cours, que si une dette apparaît sur son compte, celle-ci figurera au passif de l’indivision, et fera partie intégrante de la masse nette à partager, que ce ne sera qu’à ce stade que pourra être connu l’indivisaire tenu au paiement de cette somme.

Il soutient que la compagnie GENERALI, assureur multirisques habitation de monsieur [I]

[E], devra le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, arguant que monsieur [E] était indivisaire et non locataire de l’appartement en cause, et soulève un manquement au devoir de conseil et d’information de cet assureur, au motif qu’il aurait du lui conseiller de signer une police d’assurance habitation en qualité de propriétaire occupant, pour être garanti contre tout dommage, notamment aux tiers, trouvant son origine dans la vétusté du logement et parce que les termes de la police entretiennent la confusion quant aux garanties dont il bénéficiait.

Il conclut que le fait que la compagnie GENERALI ait fait signer à monsieur [I] [E], âgé de 83 ans au jour de la signature du contrat d’assurance, une police le présentant comme locataire de l’indivision dont il était propriétaire, trahit de la part de cet assureur un manquement à son devoir d’information et de conseil, ou sa mauvaise foi, qu’à ce titre, sa responsabilité est engagée.

Il soutient que monsieur [E] a été trompé sur le périmètre de la garantie.

Il invoque les dispositions de l’article L. 121-10 du code des assurances qui prévoit qu’en cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, et conclut qu’en tant que curateur à la succession vacante de monsieur [I] [E], il bénéficie de ces dispositions alors même que la survenance du sinistre serait antérieure au transfert de propriété.

Il conclut qu’il est impossible de prétendre que monsieur [E] aurait négligé sciemment de réaliser des travaux qu’il se savait être tenu d’effectuer, que la clause d’exclusion de garantie invoquée par la compagnie GENERALI ne peut donc pas trouver application.

Il ajoute que la compagnie GENERALI n’explique pas à quel moment monsieur [E] ou un des indivisaires, aurait été avisé de la nécessité de faire les travaux requis par une quelconque entreprise avant le 8 mars 2018, date du premier courrier adressé à monsieur [E] par le syndic de la copropriété, et que les travaux nécessaires ont été réalisés dans la foulée par la société BATIPRO le 2 avril 2018.

Sur l’argumentation tirée de l’absence d’aléa invoqué par l’assureur, il conclut que l’appréciation de l’absence d’aléa s’apprécie au jour de la souscription de la police, en l’espèce au 5 août 2017, soit avant la survenance du dommage le 22 mars 2018, étant précisant que le premier rapport d’intervention de la société NOUVELLE VICTOR WOLINER du 23 août 2017 concernant l’appartement de monsieur [G], et non celui occupé par monsieur [I] [E].

Il ajoute que la seule circonstance que le fait dommageable soit antérieur à la prise d’effet de la garantie ne suffit pas à exclure sa mise en œuvre et qu’il convient d’établir que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie, preuve qui n’est pas rapportée par la compagnie GENERALI, qui échoue à établir une intention dolosive ou une quelconque négligence.

Sur le rapport d’expertise judiciaire et les responsabilités :

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Aux termes de l’article 1242 alinéa 1 du même code, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Aux termes de l’article 815-13 alinéa 2 du même code, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Le rapport de monsieur [Q], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert judiciaire a conclu à la réalité des désordres allégués par le demandeur soit l’écoulement d’eau depuis de nombreux mois, présence d’une fuite toujours active au niveau du robinet d’arrêt de l’alimentation en eau froide des sanitaires localisée dans la salle de bain de l’appartement occupé par monsieur [E], atteinte à la structure de l’immeuble, plus précisément du plancher intermédiaire séparant la salle de bain de monsieur [E] au niveau 5 et l’annexe de la chambre de l’appartement de monsieur [G] au niveau 4, chute d’enduit et atteinte et dégradation des solives du plancher.

Il explique que les désordres sont causés par des fuites sur les réseaux d’évacuation et d’alimentation en eau froide sanitaire dans le logement occupé par Monsieur [E].

Il date la date d’apparition des fuites au niveau des réseaux d’alimentation en eau froide des appareils sanitaires au plus tard le 23 août 2017, sans pouvoir donner de date exacte d’apparition, des fuites au niveau des douilles de raccordement des arrivées d’eaux chaude et froide encastrées dans le carrelage alimentant le mélangeur de la baignoire au plus tard le 29 mars 2018, des fuites au niveau de la vidange de l’évier dans la cuisine au plus tard le 18 mai 2018, et des fuites au niveau de la vanne d’isolement du réseau d’eau froide prenant son origine dans la salle de bain entre les 9 janvier 2019 et le 26 novembre 2019.

Il indique que l’entretien courant des installations de plomberie n’a pas été réalisé ni au niveau des réseaux et vannes à l’intérieur du logement occupé par monsieur [E] ni au niveau des vannes d’isolement dans les parties communes.

Il ajoute que les désordres structurels du plancher ont été occasionnés par des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement occupé par monsieur [E], que ces infiltrations ont principalement dégradé les solives servant de support au mortier et son carrelage pour le sol du 5ème étage et ont affecté cet élément constitutif qui participe à la solidité de l’ouvrage.

Les désordres ont donc été causés par des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement occupé par monsieur [E] partie privative.

En effet, il n’est pas contesté que ce dernier l’occupait seul et de façon totalement privative, et en détenait les clés exclusivement.

Les autres membres de l’indivision, dont le partage a d’ailleurs été ordonné par jugement du 18 janvier 2021, ne sont donc pas responsables des désordres.

Il n’est pas contesté que l’appartement en cause a été vendu sur adjudication le 8 septembre 2022.

En conséquence, il convient de dire que monsieur [E], occupant l’appartement siège des désordres, est responsable des désordres qui sont apparus lors de l’occupation de cet appartement.

En effet, le défaut d’entretien des vannes d’isolement dans les parties communes n’a pas été identifié par l’expert judiciaire comme étant à l’origine ou ayant participé aux désordres.

Sur le coût de la réparation des désordres :

L’Expert évalue ces travaux de reprise selon la seconde méthode à la somme de 13.452 euros TTC avec TVA à 20 %, consistant en un confortement définitif par-dessous.

Il ajoute à cette somme le remboursement des frais engagés pour la recherche de fuite, soit les frais de recherche de fuite effectuées par la société WOLYNER s’élevant à la somme de 956,00 euros, les frais d’intervention de la société NISSA RENOVATION s’élevant à la somme de 1.045 euros et les frais d’intervention de l’architecte Monsieur [H] s’élevant à la somme de 1.045 euros TTC, SOIT la somme totale de 16.498 euros, somme qui sera allouée au syndicat des copropriétaires (qui par erreur de calcul, sollicite dans ses conclusions la somme de 16.398 euros), avec intérêts au regard de l’indice BT 01 à compter de l’établissement du devis.

Cette somme sera allouée au demandeur, et sera mise à la charge du Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E].

Les autres membres de l’indivision seront mis hors de cause.

Sur la garantie de GENERALI IARD :

La compagnie GENERALI ne conteste pas avoir été l’assureur Habitation de monsieur [E] lors de la survenance des désordres objets de la présente procédure (contrat du 5 août 2017).

Les documents qu’elle produit (conditions générales et conditions spéciales contractuelles) ne sont pas signées par le souscripteur.

En conséquence, le tribunal ne peut pas vérifier les arguments de GENERALI concernant sa non garantie.

Elle sera donc condamnée à relever et garantir Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

La demande de GENERALI IARD aux fins de voir condamner in solidum Monsieur [P] et la [N] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, sera rejetée, eu égard à la solution du litige.

Sa demande aux fins de voir juger qu’elle est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle sera rejetée, eu égard à la production d’un contrat non signé.

Sur la demande de la [N] de remplacement de la vanne d’isolement :

La [N] sollicite de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à prendre en charge les frais de remplacement de la vanne d’isolement défectueuse dans les parties communes de l’immeuble.

Cependant, l’ensemble des parties s’accordent sur le fait que l’appartement en cause a été vendu sur adjudication le 8 septembre 2022, à un acheteur qui n’est pas dans la cause.

La [N] n’est donc plus propriétaire indivis de cet appartement et n’a donc aucun droit pour solliciter cette réparation.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

L’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, de la [N], de monsieur [P] et de GENERALI, leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les parties seront donc déboutées de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, le Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E] sera condamné aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront distraits conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aucun élément n’étant produit concernant la procédure de référé, la demande au titre des dépens en référé sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que les désordres ont été causés par des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement en cause, en indivision, occupé par monsieur [I] [E], partie privative,

CONSTATE que le partage de l’indivision a été ordonné par jugement du 18 janvier 2021,

CONSTATE que l’appartement en cause a été vendu sur adjudication le 8 septembre 2022,

CONSTATE que le défaut d’entretien des vannes d’isolement dans les parties communes n’a pas été identifié par l’expert judiciaire comme étant à l’origine ou ayant participé aux désordres,

DIT que monsieur [I] [E], occupant l’appartement siège des désordres, est seul responsable des désordres qui sont apparus lors de l’occupation de cet appartement,

CONDAMNE le Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de monsieur [I] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme totale de 16.498 euros (seize mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros) avec intérêts au regard de l’indice BT 01 à compter de l’établissement du devis,

PRONONCE la mise hors de cause des autres membres de l’indivision,

CONDAMNE la compagnie GENERALI IARD à relever et garantir le Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de monsieur [I] [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre,

DEBOUTE la compagnie GENERALI IARD de sa demande aux fins de voir condamner in solidum Monsieur [P] et la [N] à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, sera rejetée, eu égard à la solution du litige.

DEBOUTE la compagnie GENERALI IARD de sa demande aux fins de voir juger qu’elle est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle,

DEBOUTE la [N] de sa demande aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] à prendre en charge les frais de remplacement de la vanne d’isolement défectueuse dans les parties communes de l’immeuble,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE monsieur [N] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la compagnie GENERALI IARD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le Service du Domaine pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [E] entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront distraits conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] au titre des dépens en référé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT