COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIERE ALGO c/ S.A.R.L. SZ AMINCISSEMENT, [M] [Y]

MINUTE N° 25/

Du 27 Janvier 2026

3ème Chambre civile

N° RG 23/03454 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBL5

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND

, M^e Sébastien PEROTTI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIERE ALGO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien PEROTTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

S.A.R.L. SZ AMINCISSEMENT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

Madame [M] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats postulant, M^e François-Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Algo a donné à bail commercial à la société SZ Amincissement des locaux situés à [Adresse 8], selon acte en date du 24 janvier 2020. Ledit bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2020 pour se terminer le 31 décembre 2028.

Les lieux loués l’ont été à usage exclusif de centre d’amincissement.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 39 000 € hors taxes et hors charges, outre TVA, impôts et taxes et charges que le preneur s’est obligé à payer trimestriellement et d’avance, par virement bancaire sur le compte du bailleur, au plus tard le 5 du premier mois de chaque trimestre.

Un dépôt de garantie d’un montant de 9750 € a été versé par le preneur et un état des lieux d’entrée a été réalisé et annexé au bail.

[M] [Y], gérante de la société SZ Amincissement, s’est portée caution personnelle et solidaire de la société preneuse. Cet engagement a été souscrit pour un montant maximum de 52 200 € et pour une durée de 18 ans à compter de la signature de l’engagement de caution.

Par exploit d’huissier du 29 juin 2022 le preneur a dénoncé au bailleur son congé des locaux pour le 31 décembre 2022 correspondant à la date d’expiration de la première période triennale du bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 24 juillet et 17 août 2023, la SCI Algo a fait assigner la société SZ Amincissement devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’entendre condamner solidairement ladite société et [M] [Y] en sa qualité de caution à lui payer :

– 328,60 au titre des régularisations de charges et taxes pour les exercices 2020 et 2021, ainsi qu’aux intérêts dus sur cette somme à compter de la mise en demeure du 4 avril 2023,

– 9921,60 euros au titre des majorations de retard de paiement des loyers, ainsi que les intérêts dus sur cette somme à compter de la mise en demeure du 4 avril 2023,

– 70 402,23 au titre des frais de remise en état des lieux loués incombant au preneur, et des intérêts dus à compter de la mise en demeure du 4 avril 2023,

– ordonner l’attribution définitive du dépôt de garantie d’un montant de 9750 € en compensation des sommes dues, en application des clauses contractuelles du bail régularisé le 24 janvier 2020,

– 2740 € au titre des frais de conseil et d’huissier que la demanderesse a été contrainte d’engager préalablement à la présente procédure,,

– 10 710 € hors-taxes, soit 12 852 € TTC, à titre d’indemnités d’occupation pour la période écoulée du 1er janvier 2023 au 28 février 2023 et ce avant la reprise complète des locaux,

– 3750 € hors-taxes, soit 4284 € TTC par mois écoulé depuis le 1er mars 2023 et jusqu’au jour de la décision à intervenir ou à la date de cessation du préjudice, au titre du trouble causé dans la relocation des lieux,

– 15 000 € pour les manquements volontaires du preneur et sa résistance abusive à mettre un terme au litige,

– 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– aux dépens dont distraction au profit de Maître Sébastien Perotti, avocat sur son affirmation de droit,

– maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.

Selon ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 novembre 2023, la SCI Algo maintient ses demandes initiales sauf à solliciter la condamnation de la société SZ Amincissement et de [M] [Y] en sa qualité de caution à lui payer :

– la somme de 25 704 € TTC au titre du trouble causé dans la relocation des lieux pour la période du 1er mars 2023 au 31 août 2023,

– au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5000 € et,

– que la société SZ Amincissement et [M] [Y] soit déboutées de leurs prétentions comme étant injustifiées et infondées.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 septembre 2024, la société SZ Amincissement et [M] [Y] demandent au tribunal sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil de :

– juger que la SCI Algo n’apporte pas la preuve de ses allégations, autrement que par actes unilatéraux, inopposables et irrecevables,

– juger inopposable le constat d’huissier dressé de manière non contradictoire le 17 janvier 2023,

– débouter la SCI Algo de l’ensemble de ses demandes et la condamner à restituer le dépôt de garantie de 9750 €,

vu les articles 1101 et 2288 du Code civil :

– juger que faute d’échange des consentements, aucun contrat de cautionnement valable n’existe entre les parties,

– débouter la SCI Algo de ses demandes,

subsidiairement :

– réduire à l’euro symbolique toutes pénalités ayant valeur de clause pénale,

– réduire les condamnations de [M] [Y] à la limite de son cautionnement,

en tout état de cause :

– condamner la SCI Algo à payer individuellement à la SARL SZ Amincissement et à [M] [Y] une indemnité de 3600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens avec distraction au profit de la SCP ABCG, avocat postulant.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 12 mai 2025. À cette date l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des sommes de 9961,60 euros et de 328,60 €

Le bail signé entre les parties par acte sous seing privé le 24 janvier 2020 prévoyait notamment le paiement du loyer trimestriellement et d’avance, par virement bancaire, au plus tard le 5 du premier mois de chaque trimestre (article 9.3 du bail ), une majoration de 10 % en cas de défaut de paiement du loyer, de ses accessoires ou de tout autre somme exigible à la date prévue (article 26 du bail) et une régularisation annuelle des charges (article 13.2 du bail).

La SCI Algo soutient que les loyers dus au titre des années 2021 et 2022 ont systématiquement été réglés en retard, ce qu’elle établit par la production de ses relevés bancaires (pièces n°13).

La demanderesse sollicite en conséquence la condamnation de la société SZ Amincissement à lui payer :

– 4780,80 € de majoration due au titre de l’année 2021,

– 5140,80 de majoration due au titre de l’année 2022,

– soit la somme totale de 9921,60 euros

La SCI Algo réclame également la somme de 328,62 € au titre de la régularisation des charges pour les exercices 2020 et 2021.

La société SZ Amincissement conclut au rejet de ces demandes en soutenant que le bailleur aurait dû adresser une mise en demeure préalable, alors que les lettres recommandées émanent de son avocat; que la clause pénale est susceptible de réduction par le juge; qu’au départ des lieux elle était à jour du paiement de l’intégralité des loyers et que les charges ne sont pas exigibles faute de communication préalable des justificatifs exigibles conformément à l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Sur ce,

En l’espèce, l’article 26 du bail stipule qu’une majoration de 10 % s’applique automatiquement en cas de défaut de paiement du loyer, accessoires et de toutes sommes exigibles, et ce à chaque terme. Les relevés bancaires produits par le bailleur établissent de manière certaine que les loyers des années 2021 et 2022 ont été payés après le 5 du premier mois de chaque trimestre, et à chaque échéance (pièce n°13). Le preneur n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause ces pièces. Dès lors, il convient d’observer que le paiement régulier des loyers avant la fin du bail et le fait que la société SZ Amincissement ait quitté les locaux en étant à jour de ceux-ci, sont des faits sans incidence sur l’existence du retard dans le règlement desdits loyers, lequel constitue, en lui-même, le fait générateur de la clause pénale.

Lorsqu’une clause pénale prévoit une sanction automatique du retard, l’exigibilité de la pénalité n’est pas subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure préalable; dès lors le moyen tiré de l’absence de mise en demeure émanant du bailleur est inopérant; il est certain que l’envoi de courriers recommandés par l’avocat du bailleur ne vicie en rien la procédure, l’avocat agissant au nom et pour le compte de son client.

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, le juge peut modérer une clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive. En l’espèce la pénalité contractuelle est limitée à 10 % du loyer trimestriel, ce qui correspond aux usages en matière de baux commerciaux et n’apparaît pas disproportionnée à l’ampleur du manquement. Il n’y a pas lieu de réduire la clause pénale.

Dans ces conditions, la somme réclamée par la SCI Algo à hauteur de 9921,60 euros est donc due en totalité.

Le bailleur sollicite l’application des intérêts au taux légal sur la somme due au titre de la clause pénale, à compter de la mise en demeure adressée le 4 avril 2023.

Conformément aux articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les sommes d’argent exigibles produisent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 4 avril 2023 est régulière et les intérêts au taux légal sont dus à compter du 4 avril 2023 sur la somme de 9921,60 euros.

Concernant la régularisation des charges, l’article L 145-40-2 du code de commerce impose au bailleur de communiquer au locataire un état récapitulatif annuel des charges, accompagné des justificatifs, au plus tard le 30 septembre de l’année N+1, condition préalable à toute régularisation.

La SCI Algo ne produit pas un tel document établissant l’envoi à la société SZ Amincissement, dans les délais légaux, du récapitulatif annuel des charges et des justificatifs correspondants. Elle se contente de soutenir que selon l’article R 145-36 du code de commerce il appartenait à la société SZ Amincissement de solliciter les justificatifs des charges, ce qu’elle n’a pas fait malgré un certain nombre d’échanges. Mais, cette disposition qui prévoit que les justificatifs doivent être tenus à la disposition du locataire n’a pas pour effet de dispenser le bailleur de l’obligation, distincte et préalable, de transmettre le récapitulatif des charges avec leur ventilation et ce chaque année, avant le 30 septembre. Dès lors, l’obligation légale de régler les charges à hauteur de 328,62 € au titre de la reddition de celles-ci pour les exercices 2020 et 2021 n’est pas démontrée et la demanderesse sera déboutée de sa demande.

Sur les désordres locatifs et la remise en état des lieux à leur libération

La SCI Algo soutient que lors de la prise à bail, il a été dressé un état des lieux d’entrée présentant les locaux en bon état général et également l’inventaire des clés remises au preneur; qu’à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie il peut être relevés de nombreux désordres; qu’en application des clauses prévues au bail (article 4) et des articles 1754 et 1755 du Code civil, il incombe à la société SZ Amincissement de supporter les réparations locatives et les frais de remise en état.

La société Algo fait valoir qu’il est ainsi établi suivant devis d’un serrurier que la remise en état des serrures, grilles, et portes, du fait de la non restitution complète des clés et de dysfonctionnements sur les grilles de sécurité, les travaux nécessaires s’élèvent à la somme de 6442,37 € et qu’une partie du devis a déjà été exécutée le 1er mars 2023 afin de permettre la reprise totale des lieux; que le devis d’une entreprise générale de travaux pour une remise en état des lieux a également été établi, notamment du fait des dégradations majeures qui ont été faites et qui justifient, entre autres, une reprise des faux plafonds, dépose de cloisons, et pose d’un carrelage autour des cloisons, les travaux étant évalués à la somme de 63 959,86 €.

La société Algo précise que pour pouvoir réaliser le remplacement de la totalité du carrelage au sol pour convenance personnelle, le remplacement des deux climatisations défectueuses, le remplacement des cloisons manquantes et diverses serrures, la société SZ amincissement avait bénéficié :

– d’une franchise de deux mois de loyer pour les mois de janvier et février 2020, soit une gratuité de 5400 €,,

– d’une réduction de loyer d’un montant de 6600 € pour la première année,

– d’une réduction de loyer d’un montant de 3600 € pour la deuxième année,

– d’une réduction de loyer d’un montant de 600 € pour la troisième année,

soit un total de réduction de loyer pour travaux sur trois ans de 16 200 € conformément à l’article 9.2 du bail intitulé “réduction temporaire de loyer” , de sorte que contrairement à ce que peut soutenir la société SZ Amincissement, les locaux ont bien fait l’objet de travaux de remise en état pour être à neuf, au moment de la prise à bail; que d’ailleurs, en contradiction avec l’autorisation de travaux donnée par la demanderesse, la société Z Amincissement a changé la distribution des lieux d’origine en réalisant plusieurs petites cellules utiles à son activité d’esthétique; la société Algo précise que les travaux préparatoires qu’elle vise ne consiste pas à effectuer une remise à neuf des lieux, mais simplement une remise en état d’origine des lieux loués, qu’il convient donc de déposer le carrelage au sol, le faux plafond et les cloisons.

Enfin, la SCI Algo reconnaît que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé au contradictoire du preneur, mais précise que celui-ci a déménagé en novembre 2022, sans l’en informer, alors qu’il avait fait délivrer un congé avec effet au 31 décembre 2022 et que c’est seulement par mail du 13 janvier 2023 qu’il l’a informé qu’il avait déposé les clés dans la boîte aux lettres le 30 décembre 2022 et qu’il ne serait pas présent à l’état des lieux de sortie, sans pour autant s’en plaindre ni en solliciter le report. La SCI Algo expose qu’elle a été obligée dans de telles conditions de faire réaliser un constat par huissier au moment de la reprise partielle des locaux, ( faute de restitution totale des clés), sans attendre et sans pouvoir joindre le preneur totalement désintéressé (pièce n°7).

La SCI Algo sollicite donc la condamnation en paiement du preneur à la somme de 70 402,23 € au titre des réparations locatives outre l’attribution du dépôt de garantie d’un montant de 9750 € en compensation des sommes dues.

La société SZ amincissement s’oppose aux demandes qu’elle estime irrecevables et abusives; elle soutient que lors de l’état des lieux d’entrée le local était en état d’usage avec des dégradations et que si elle n’était pas disponible pour établir l’état des lieux de sortie aucune diligence n’a été entreprise pour prévoir une autre date ; qu’au contraire le bailleur s’est empressé de requérir un huissier quatre jours plus tard pour dresser un constat ; elle souligne qu’au surplus il ne s’agit pas d’une remise en état qui est réclamée mais une totale rénovation qui ne lui incombe pas, l’intitulé du devis étant “remise en état du local comprenant la démolition, carrelage peinture plomberie électricité”; elle précise que la superficie au sol des locaux est de 104 m² et que le bailleur a donc prévu la dépose sur 104 m² des faux plafonds et dépose du carrelage, alors qu’il n’y a aucune nécessité de le faire et que toutes les cloisons doivent être démolies et refaites soit 47,50 m² de cloisons, le bailleur ayant décidé de changer la disposition des pièces, et d’améliorer les lieux avec trois blocs portes en verre Sécurit; enfin elle souligne que lors de l’entrée dans les lieux la SCI Algo a autorisé les travaux d’aménagement des locaux pour une activité spécifique d’esthétique, sans exiger leur démontage au départ du locataire, de sorte que sa réclamation est par principe infondée. Enfin, elle soutient que les clés ont toutes étaient remises au mandataire de la SCI Algo.

Sur ce,

Il est constant que l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement et décrit des locaux en bon état général. Les travaux qui se présentaient comme indispensables (climatiseurs) et nécessaires au vu des souhaits du preneur ont fait l’objet par la SCI Algo d’une réduction du loyer pour que celui-ci puisse les effectuer. En revanche, l’état des lieux de sortie a été établi unilatéralement par l’huissier mandaté par le bailleur, en l’absence du preneur, ce qui n’est pas contesté.

Conformément à une jurisprudence constante, un constat d’huissier non contradictoire ne constitue qu’un commencement de preuve et ne permet pas, à lui seul, de démontrer l’imputabilité au preneur des prétendues dégradations.

En l’espèce, la circonstance que la société SZ Amincissement ait quitté les lieux en novembre 2022, sans se présenter à un état des lieux de sortie, qui visiblement ne l’intéressait pas, ne prive pas cet état des lieux de son caractère unilatéral, qui pose problème. Il appartient en effet toujours au bailleur de démontrer que les désordres constatés sont imputables au seul preneur, ce qui requiert des éléments complémentaires de preuve.

Mais, il convient d’observer que la SCI Algo ne produit aucune photographie contradictoire, aucun échange antérieur par rapport aux désordres allégués, ni aucun procès verbal de constat, ni de relevés d’incident survenus pendant la durée du bail. Dans ces conditions, le constat d’ huissier non contradictoire, s’il peut être pris en compte comme un commencement de preuve, ne peut pas suffire à fonder la responsabilité de la société SZ Amincissement.

Au surplus, le preneur, s’il doit rendre les lieux dans l’état où il les a reçus, n’est cependant tenu que des réparations locatives et de l’entretien courant des locaux. Or, la SCI Algo réclame une rénovation totale des locaux, le devis s’élevant à la somme de 63 959,86 €. Il prévoit notamment la destruction et reconstruction des cloisons, le remplacement intégral du carrelage, des travaux lourds d’embellissement et des travaux généraux de remise à neuf. En la matière, la jurisprudence est constante, le bailleur ne peut exiger du preneur une remise à neuf ou une modernisation complète du local, même si celui-ci comporte des dégradations. Les seules réparations qui peuvent être imputées au preneur, sont celles strictement nécessaires à la remise en état du bien c’est-à-dire pour qu’il retrouve l’état initial dans lequel il se trouvait, et non des travaux destinés à valoriser le bien ou à le rénover intégralement.

La SCI Algo ne démontre pas que les locaux qui ont été rendus par la défenderesse se trouvent dans un état tel qu’ils nécessitent une rénovation complète, ni que les éléments existants (carrelage, cloisons, faux plafonds) auraient été dégradés au point d’être inutilisables. Dans ces conditions, les travaux réclamés apparaissent comme visant essentiellement une remise à neuf des locaux avant relocation, ce qui excède les obligations du preneur. La demande correspondant au devis de 63 959,86 € sera donc rejetée.

S’agissant des travaux de serrurerie à hauteur de 6442,37 €, même si la SCI Algo en a d’ores et déjà réglé une partie le 1er mars 2023, il convient d’observer qu’elle ne démontre pas que les désordres qu’elle allègue seraient le résultat du fait de la société SZ Amincissement qui aurait détruit ou rendu inutilisables les serrures, grilles, et portes, et elle ne justifie pas qu’elle n’a pas récupéré l’intégralité des clés, même si la société SZ Amincissement se contredit en disant qu’elle les remis au mandataire alors que dans le mail du 13 janvier 2023 elle indique qu’elles sont dans la boîte aux lettres; la SCI Algo ne démontre pas davantage que la totalité des opérations prévues au devis sont nécessaires. En l’absence d’un état des lieux de sortie contradictoire, la preuve de l’imputabilité au preneur de l’ensemble des problèmes de serrurerie invoqué n’est pas suffisamment rapportée. La demande correspondant au devis de 6442,37 € sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des sommes de 2740 €, de 10 710 € et de 25 704 €

La SCI Algo sollicite la condamnation de la société SZ Amincissement au paiement d’une somme de 2740 € correspondant à la facturation des interventions de son conseil et de l’huissier du fait que celle-ci a cru pouvoir faire une application aléatoire de ses obligations contenues dans le bail; elle expose que le processus de libération des lieux a été compliqué, qu’elle a d’abord récupéré partiellement ses locaux le 17 janvier 2023 et qu’elle a découvert que le garage était sous-loué à un tiers, sans son autorisation et en parfaite contradiction avec le bail; que la reprise totale et effective des lieux est intervenue le 1er mars 2023 après l’intervention du serrurier pour changer les serrures et fermetures dont les clés n’ont pas été restituées; que l’état des dégradations des lieux n’a pas permis de relouer les locaux immédiatement dans des conditions identiques et satisfaisantes; qu’ainsi la période de retard dans la libération et de reprise totale des lieux, à savoir les deux mois de janvier et février 2023, permettent de faire application de l’article 26 3° du bail, en ce qu’une indemnité d’occupation est due en cas de non délaissement des locaux après le terme, établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 50 %, en l’espèce 5355 € hors taxes par mois, soit 10 710 € hors-taxes et 12 852 € TTC.

Enfin, elle expose qu’elle connaît depuis le 1er mars 2023 une perte financière de relocation mensuelle d’un montant de 3570 € hors-taxes au titre du loyer et charges soit 4284 € TTC; elle soutient en effet que le local n’a pu être reloué qu’à compter du 1er septembre 2023, et avec une décote de 300 € soit au prix de 3250 € hors taxes par mois. Selon elle cette décote est justifiée par l’état du local laissé par la société SZ Amincissement depuis sa libération de sorte que le préjudice de relocation s’élève à la somme de 25 704 € TTC, correspondant à la période du 1er mars 2023 au 1er août 2023, soit six mois à 3750 € hors-taxes, soit 4284 € TTC.

La société défenderesse s’oppose aux sommes qui sont réclamées précisant que celle de 2740€ correspondant aux frais d’huissier aurait pu être partagés si celui-ci avait respecté le caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie et que les frais de conseil ne sont jamais un préjudice pour le client; s’agissant de l’indemnité d’occupation calculée jusqu’au 28 février 2023, elle n’a selon la société SZ Amincissement aucun fondement légal, puisque la preuve est rapportée que les clés ont été remises et d’ailleurs le local a pu être reloué dès le mois d’avril 2023.

Sur ce,

Sauf clause expresse contraire, qui ne se retrouve pas dans le bail liant les parties, les frais d’avocat et d’huissier ne sont pas récupérables, hors l’appréciation souveraine du tribunal concernant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; dans ces conditions la demande en paiement d’une somme de 2440 € sera rejetée.

S’agissant de l’indemnité d’occupation pour la période écoulée du 1er janvier 2023 au 28 février 2023, la SCI Algo fonde sa demande sur l’impossibilité de récupérer immédiatement les locaux en raison d’une sous-location du garage et d’un non délaissement de la société SZ Amincissement; toutefois, la jurisprudence constante considère que la remise des clés matérialise la restitution des locaux loués, même en l’absence d’un état des lieux de sortie contradictoire; dès lors, le dépôt des clés dans la boîte aux lettres le 30 décembre 2022, ou pour le moins le 13 janvier 2023, constitue une restitution des locaux.

La preuve d’une occupation effective des lieux qui aurait perduré en janvier 2023 ainsi que la sous-location du garage qui se serait pérennisé au delà de cette date n’est pas rapportée; les difficultés invoquées par la SCI Algo quant aux problèmes de la non remise de la totalité des clés du local, des serrures défectueuses n’en permettant pas l’accès, et d’un garage inaccessible, ne permettent pas d’affirmer la réalité d’un “non délaissement”au sens du bail, d’autant que le constat de procés verbal de sortie des lieux a été réalisé le 17 janvier 2023 et qu’il démontre que les lieux étaient vide de toute occupation. Dans ces conditions la demande en paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 12 850 € TTC ne saurait être accueillie.

La SCI Algo allègue une décote entre le loyer qu’elle percevait à hauteur de 3570 € hors-taxes et le nouveau loyer à hauteur de 3250 € hors-taxes, qu’elle attribue à l’état dégradé du local; cependant, aucune faute de la société SZ Amincissement n’est démontrée, ni aucune dégradation imputable, et le devis présenté correspond à des travaux de rénovation complète, sans rapport avec les obligations locatives qui étaient les siennes et conduit au rejet de la demande en paiement d’une somme de 25 704 € TTC.

Sur la demande en paiement d’une somme de 15 000 € pour manquement volontaire du preneur et résistance abusive

La SCI Algo sollicite le règlement d’une somme de 15 000 € soutenant que la résistance abusive de la société SZ Amincissement l’a contrainte à l’assigner en justice pour obtenir l’exécution des obligations contractuelles qui lui incombaient en application du bail intervenu entre elles. La société SZ Amincissement s’oppose à cette demande qui selon elle est injustifiée et ferait double emploi avec l’application de la clause pénale.

Sur ce,

La qualification de résistance abusive suppose l’établissement d’une faute caractérisée, d’un préjudice distinct et d’un lien direct de causalité lesquels doivent être démontrés par la SCI Algo qui s’en prévaut.

Or, il n’est justifié en l’espèce d’aucune manœuvre dilatoire, d’aucune dissimulation, ni d’aucune mauvaise foi imputable au preneur. La société SZ Amincissement s’étant bornée à contester les prétentions du bailleur, ce qui relève de l’exercice légitime de son droit de se défendre et ne saurait constituer une faute. Cette demande qui vise à sanctionner la contestation des prétentions du bailleur est dénuée de fondement et sera rejetée.

Sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie à vocation à garantir l’ensemble des obligations du preneur, y compris le cas échéant, les sommes dues au titre de la clause pénale, tel en l’espèce au titre des majorations de retard de paiement des loyers.

Toutefois, la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la SCI Algo, a été formulée en considération d’un ensemble de sommes qu’elle imputait à la société SZ Amincissement, notamment au titre de “réparations locatives” et “reddition de charges”, non justifiées et dont le tribunal l’a débouté.

Le tribunal n’a pas à requalifier la demande de la SCI Algo pour en modifier le fondement, ni à opérer d’office une compensation entre des dettes de nature distincte, la compensation n’étant pas automatique. Dans ces conditions, la SCI Algo sera déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie et condamnée à le restituer à la société SZ Amincissement, pour rappel à hauteur de 9750 €.

Sur l’engagement de caution

La SCI Algo sollicite la condamnation solidaire de la société SZ Amincissement et de [M] [Y], celle-ci étant engagée en qualité de caution personnelle, pour une durée de 18 ans correspondant à la durée du bail et de son renouvellement; elle soutient que cet engagement est régulier, daté et signé par la défenderesse.

La société SZ Amincissement soutient que l’acte de cautionnement donné par [M] [Y] n’est pas valable car ni le bailleur ni son mandataire ne l’ont accepté en le contresignant; que faute d’échange des consentements, il n’a pas été conclu; elle rappelle qu’en tout état de cause il ne saurait jouer en l’espèce, la demanderesse ne disposant d’aucune créance sérieuse à l’encontre de la société SZ Amincissement, et le cautionnement étant limité à 52 200 euros.

Sur ce,

Le cautionnement est un contrat unilatéral, dont la validité n’est subordonnée ni à la signature du créancier, ni à la conclusion d’un acte contresigné par les deux parties. La jurisprudence est constante en ce sens, retenant que l’engagement de caution est valable dès lors qu’il est signé par la caution et comporte toutes les mentions requises, l’acceptation du créancier pouvant résulter de circonstances non équivoques.

En l’espèce, l’acte de cautionnement a été signé et daté du même jour que le bail, conservé par le bailleur, et ce dernier s’en prévaut dans la présente instance. Ces éléments sont suffisants pour caractériser l’acceptation de [M] [Y] en qualité de caution de la société SZ Amincissement par le bailleur.

L’argument tiré de l’absence de contresignature doit donc être écarté, et l’engagement de caution doit être tenu pour valable.

Toutefois, conformément aux principes du cautionnement, la caution ne peut être tenue qu’à hauteur des sommes réellement dues par la société preneuse et dans la limite du plafond de 52 200 € tel que stipulé à l’acte de caution.

Il résulte de ce qui précède que la seule somme est celle relative aux majorations de retard de paiement des loyers, soit 9921,60 euros, les autres demandes du bailleur ayant été rejetées.

La caution doit donc être condamnée dans cette seule limite, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier plus avant les moyens que la société SZ Amincissement soulève quant au quantum.

Sur les demandes accessoires

La société SZ Amincissement et [M] [Y], parties succombantes à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

La société SZ Amincissement et [M] [Y] seront condamnées in solidum à payer à la SCI Algo la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Corrélativement la société SZ Amincissement et [M] [Y] seront déboutées de leur demande en paiement d’une indemnité fondée sur les dispositions dudit article.

Il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne in solidum la société SZ Amincissement et [M] [Y], en sa qualité de caution, à payer à la SCI Algo la somme de 9921,60 euros au titre des majorations de retard de paiement des loyers, ainsi que les intérêts au taux légal dus sur cette somme à compter de la mise en demeure du 4 avril 2023,

Déboute la SCI Algo du surplus de ses demandes,

Ordonne à la SCI Algo de restituer à la société SZ Amincissement le dépôt de garantie de 9750€,

Condamne in solidum la société SZ Amincissement et [M] [Y], en qualité de caution, à payer à la SCI Algo la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société SZ Amincissement et [M] [Y], en qualité de caution, aux dépens distraits au profit de Maître Sébastien Perotti, avocat sur son affirmation de droit,

Rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE