COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [N] c/ [F] [X] EPOUSE [B], [Y] [B]

N°26/74

Du 06 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/01589 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUDC

Grosse délivrée à :

M^e Nicolas MATTEI

expédition délivrée à :

M^e Philippe CAMPS

le 06/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du six Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [F] [X] EPOUSE [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2024, la SCI de droit monégasque [N] a fait assigner Mme [F] [X] épouse [B] et M. [Y] [B] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI [N] demande au Tribunal, au visa des articles 2, 6-1 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 544 du code civil, de :

dire et juger recevable et bien fondée la SCI [N] et sa demande ;dire et juger sans valeur et en tout état de cause inopposable à la requérante l’acte sous seing privé intitulé « assemblée générale » du 22 janvier 2010 excipée par les époux [B] ;dire et juger que le droit de jouissance à titre privatif de la SCI [N] sur la partie commune se trouvant entre le bâtiment B et la route d’accès matérialisée en rouge sur le plan annexé au règlement de copropriété conformément à son titre de propriété n’est pas sérieusement contestable ;en l’état de l’occupation de cette partie commune par les époux [B], condamner les époux [B] à libérer la courette et à démonter la véranda posée sans autorisation sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes ;condamner les époux [B] à payer à la SCI la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 30 juin 2022.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [F] [X] épouse [B] et M. [Y] [B] demandent au Tribunal, au visa de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 2260 à 2275 du code civil, de :

juger recevables et bien fondés les époux [B] en leurs fins et demandes ;En conséquence, à titre principal :

débouter la société [N] SCI de l’ensemble de ses demandes, droits, fins et prétentions ;A titre subsidiaire et reconventionnel :

condamner la société [N] SCI à libérer et restituer les combles occupés sans autorisation au profit de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;En toutes hypothèses :

condamner la société [N] SCI au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société [N] SCI aux entiers frais et dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 22 août 2025 par ordonnance du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale relative à la courette

En l’espèce, la SCI [N] expose être propriétaire du premier étage du bâtiment B d’un ensemble immobilier à La Turbie. Elle ajoute bénéficier d’un droit de jouissance exclusif et perpétuel de la courette se trouvant entre le bâtiment B et la route d’accès, sollicitant la condamnation de M. et Mme [B] à libérer cette courette.

En réponse, M. et Mme [B] expose d’une part disposer également de droits sur cette courette et d’autre part, bénéficier de la prescription acquisitive prévue aux articles 2260 et suivants du code civil.

L’article 2261 du code civil dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du même code ajoute que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

La SCI [N] verse aux débats l’acte authentique de vente du 8 janvier 2021 par lequel elle a acquis son lot. Cet acte mentionne que la SCI [N] acquiert la propriété du lot n°39, ainsi composé :

« L’entier premier étage dudit bâtiment B comprenant :

magasin et arrière magasin, WC sur palier extérieur- l’escalier extérieur- la passerelle et la plate-forme de sortie.

Et la jouissance exclusive et perpétuelle de la courette se trouvant entre ledit bâtiment B et la route d’accès, à l’exception de la partie dont la jouissance est affectée au lot 4.

Et la jouissance exclusive et perpétuelle des combles du bâtiment B

Et les quatre cent quatre-vingt-dix-sept/millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

Il en ressort que la SCI [N] dispose d’un droit de jouissance sur la courette, toutefois la demanderesse n’évoque pas la seconde partie de la phrase « à l’exception de la partie dont la jouissance est affectée au lot 4 ». Or, il en ressort qu’une partie de la courette est affectée au lot 4 alors que la SCI [N] revendique un droit de jouissance exclusive et perpétuelle sur la totalité de la courette.

L’extrait du règlement de copropriété versé aux débats, daté du 15 septembre 1965, confirme que le droit de jouissance ne concerne pas la totalité de la courette. Il est mentionné que « Monsieur [Z] précise que la jouissance exclusive et perpétuelle de la courette se trouvant entre ledit [Adresse 6] et la route d’accès, est affectée au lot numéro 3, à l’exception toutefois du local contenant la cave à mazout, qui constitue une partie privative du lot 4 ainsi qu’il a été dit ci-dessus ». Néanmoins à la suite de ce paragraphe il est bien précisé, au niveau de la description du lot : « L’entier premier étage dudit [Adresse 6] comprenant : magasin et arrière-magasin – water-closet sur palier extérieur, l’escalier extérieur, la passerelle et plateforme de sortie. Ainsi que les deux entrepôts se trouvant au rez de jardin, séparés par un couloir commun, le tout à usage de libre-service. Et la jouissance exclusive et perpétuelle de la courette se trouvant entre ledit [Adresse 6] et la route d’accès, à l’exception de la partie dont la jouissance est affectée au lot numéro 4, et du local contenant la cave à mazout ».

Dès lors, l’acte d’acquisition de la SCI [N] et l’extrait du règlement de copropriété susvisé établissent que la SCI [N] ne dispose pas d’un droit sur la totalité de la courette mais une partie seulement. Or, aucun plan n’est versé aux débats permettant d’établir clairement sur quelle partie s’applique ce droit de jouissance, étant rappelé que la SCI [N] sollicite la condamnation de M. et Mme [B] à libérer la totalité de la courette et à démonter la véranda se trouvant au fond de celle-ci.

Par ailleurs, en réponse, M. et Mme [B] exposent bénéficier de la prescription acquisitive et être désormais titulaires d’un droit de jouissance exclusif sur cette courette.

Les règles issues de la prescription acquisitive peuvent en effet s’appliquer en copropriété, la Cour de cassation ayant énoncé qu’un droit de jouissance privative sur des parties communes est un droit réel et perpétuel pouvant s’acquérir par usucapion.

M. et Mme [B] ont acquis leurs lots le 8 décembre 2004. Il apparaît, à la lecture des pièces produites, qu’ils occupent la courette depuis a minima le 8 octobre 2009 puisqu’il est produit un écrit de Mme [O] [H] [P] veuve [G], ancienne propriétaire du lot appartenant désormais à la SCI [N], selon lequel elle s’engageait à céder à M. [B] la partie de la courette dont la jouissance est attachée à son appartement. Il sera à ce titre relevé que Mme [P] veuve [G] mentionne bien « la partie de la courette » et non la totalité de la courette, conformément à l’acte authentique et à l’extrait du règlement de copropriété.

Il est en outre produit un second écrit de Mme [P] veuve [G] daté du 8 octobre 2009, selon lequel cette dernière autorise M. [B] à installer une véranda sur son terrain, au rez de chaussée.

Enfin, il est versé un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 janvier 2010 selon lequel les copropriétaires entendent attribuer un droit de jouissance exclusif et perpétuel sur la courette se trouvant entre le bâtiment B et la route d’accès. Il est également précisé que les copropriétaires souhaitent donner l’autorisation à M. [B] d’installer une véranda sur son terrain.

Sans qu’il ne soit utile de trancher sur la validité de ce procès-verbal, contesté par la SCI [N], ces différentes pièces démontrent néanmoins que l’occupation de la courette par M. et Mme [B] date a minima de fin 2009. Cet état de fait est confirmé par l’attestation de M. [W] qui mentionne que M. [B] a commencé l’aménagement de la courette suite à l’accord intervenu avec Mme [P] veuve [G]. La nature et l’ampleur des travaux réalisés dans la courette démontre par ailleurs que Mme [P] veuve [G] en était informée. M. et Mme [B] démontrent ainsi l’existence d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire puisqu’ils ont réalisé d’importants travaux. Il ressort des écritures de la SCI [N] elle-même au sujet de la courette que M. et Mme [B] l’ont « ni plus ni moins annexée à leur appartement », se comportant ainsi comme bénéficiaires de droits sur cette courette.

S’agissant de la prescription, elle est de dix ans lorsque celui qui revendique la prescription acquisitive est de bonne foi et dispose d’un juste titre. M. et Mme [B] ont effectué des démarches pour acquérir ce droit de jouissance exclusif, obtenant l’accord de Mme [P] veuve [G]. En outre, leur titre de propriété mentionne expressément cette courette. La description du lot est la suivante, page 3 de l’acte : « Dans le bâtiment B, au Rez-de-jardin, Un appartement composé de : entrée, dégagement, trois chambres, salle de séjour, cuisine, salle d’eau et salle de bains, terrasse sur le devant, ainsi que le local à usage de chaufferie et le local où est installé la cuve à mazout, ainsi que la remise située au sous-sol. Et la jouissance exclusive et perpétuelle du jardin se trouvant autour dudit bâtiment B, d’une superficie de 295m² environ, ainsi que la courette sise à l’Ouest ». Dès lors cette courette apparaît bien sur l’acte.

Cet élément est également confirmé par l’extrait du règlement de copropriété susmentionné, qui indique s’agissant du lot de M. et Mme [B] :

« Un appartement sis au rez de jardin dudit [Adresse 6], composé de : entrée – dégagement – trois chambres – salle de séjour – cuisine – salle d’eau et salle de bains et terrasse sur le devant, ainsi que le local à usage de chaufferie et le local où est installé la cuve à mazout, ainsi que la remise formant l’entier sous-sol.

Tels que lesdits appartement et locaux figurent sous une teinte bleue aux plans qui sont demeurés annexés au règlement de co-propriété du trente juin mil neuf cent soixante-quatre et aux présentes.

Et la jouissance exclusive et perpétuelle du jardin se trouvant autour dudit [Adresse 6], d’une superficie de deux cent quater vint quinze mètres carrés environ, ainsi que de la courette sise à l’ouest ».

En conséquence, M. et Mme [B] bénéficie bien d’un juste titre et remplissent les conditions pour l’application de la prescription abrégée de dix ans.

Ainsi, compte tenu du titre de propriété confirmé par l’extrait du règlement de copropriété, de la possession de la courette par les défendeurs depuis a minima fin 2009 répondant aux critères de l’article 2261, des travaux réalisés et de l’ensemble des éléments précités permettant en tout état de cause l’application de la prescription acquisitive, M. et Mme [B] bénéficient d’un droit d’usage exclusif sur la totalité de la courette.

En conséquence, les demandes formulées par la SCI [N] relatives à la courette seront rejetées.

Sur la demande relative aux combles

M. et Mme [B] sollicitent la condamnation de la SCI [N] à libérer et restituer les combles.

L’acte d’acquisition de la SCI [N] du 8 janvier 2021 mentionne toutefois expressément « la jouissance exclusive et perpétuelle des combles du bâtiment B », de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI [N] sera condamnée à verser à M. et Mme [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €. La demande formulée par la SCI [N] au titre de l’article 700 sera par ailleurs rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SCI [N] relatives à la courette ;

REJETTE la demande formulée par Mme [F] [X] épouse [B] et M. [Y] [B] relative aux combles ;

CONDAMNE la SCI [N] à verser à Mme [F] [X] épouse [B] et M. [Y] [B] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT