COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[D] c/ [O], [O]

MINUTE N°

DU 09 Avril 2026

N° RG 25/04259 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QXEX

Grosse délivrée

à M^e Lisa ARRIGHI

Expédition délivrée

à Mme [O]

à M. [O]

le

DEMANDERESSE:

Madame [W] [D]

née le 24 Février 1970 à GRENOBLE (38000)

Le Marevista

133 Route de bellet

06200 NICE

représentée par M^e Lisa ARRIGHI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [S] [O]

Résidence le Chopin-6 Chemin Leon Savorin

Bat B

13000 AIX EN PROVENCE

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [O]

Résidence le Chopin-6 Chemin Leon Savorin

Bat B

13000 AIX EN PROVENCE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M. Quentin BROSSET-HECKEL, assisté lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2023, Mme [W] [D], a consenti à M. [F] [O] et Mme [S] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation meublée situé NICE (06200), 26 Boulevard Riquier pour un loyer mensuel d’un montant de 1 080,00 euros, payable annuellement pour la somme totale de 12 960,00 euros, avec une première échéance au 21 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Mme [W] [D] a fait signifier à M. [F] [O] et Mme [S] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 986,69 euros au titre des loyers impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 16 mai 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Mme [W] [D] a fait assigner M. [F] [O] et Mme [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 16 juillet 2025,

— à titre subsidiaire, déclarer régulier et valide le congé pour reprise délivré le 17 décembre 2024,

— constater l’expiration du bail en date du 20 mars 2025

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. [F] [O] et Mme [S] [O] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires,

— condamner solidairement M. [F] [O] et Mme [S] [O], au paiement des sommes suivantes:

9 906,69 euros au titre de l’arriéré de loyers, arrêté au 22 juillet 2025, échéance de Mme [W] [D] incluse,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel fixée à 1 080,00 euros jusqu’à la libération effective des lieux loués,

1 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens,

— dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 3 septembre 2025.

A l’audience, Mme [W] [D] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que chacun régulièrement assignés par remise des actes à l’étude du commissaire de justice, M. [F] [O] et Mme [S] [O] n’ont pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Mme [W] [D] justifie, à titre d’information avoir procédé à ce signalement le 16 mai 2025.

Le bailleur prend acte de ce signalement, toutefois, concernant le bailleur personne physique, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 février 2026.

La demande formée par Mme [W] [D] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 de cette loi, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 15 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Néanmoins, Mme [W] [D] sollicite l’application du délai 2 mois, alors même que le délai de 6 semaines est applicable en l’état en raison de son caractère d’ordre public et de l’effet légal du contrat.

Conformément à la volonté de la demanderesse, il sera donc fait application du délai 2 mois, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies 16 juillet 2025.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [F] [O] et Mme [S] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Mme [W] [D], qui invoque la mauve foi des locataires ainsi que l’importance des sommes dues, sollicite de la présente juridiction de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Il sera fait observer à cette dernière que la mauvaise foi des locataires ne peut se déduire de la simple existence d’impayés locatifs et doit être caractérisée.

En l’espèce, si les locataires sont en effet en situation débitrice et n’ont pas respecté les termes convenus par le bail prévoyant le paiement annuel du loyer, il est néanmoins observé que ces derniers ont réglé le montant du loyer mensuel régulièrement de sorte qu’ils ont réglé la somme totale de 12 960,00 euros, soit le montant du loyer annuel dû au mois de mars 2024 entre mars 2024 et mars 2025 inclus et celle de 3 240,00 euros après l’échéance du loyer annuel survenant le 21 mars 2025 entre mars 2025 et juillet 2025 inclus, date à laquelle le décompte est arrêté.

Mme [W] [D] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 22 août 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 9 906,69 euros arrêté au mois de juillet 2025.

La juridiction relève à l’étude du décompte locatif produit au soutien de la demande en paiement que des frais de commandement de payer délivrés antérieurement aux locataires ont été injustement comptabilisés au débit du compte des locataires pour 140,46 euros et 46,23 euros respectivement les 17 octobre et 10 décembre 2025. Il convient dès lors de déduire ces frais de la somme de 9 906,69 euros, lesquels relèvent des dépens de la procédure.

Il n’est pas démontré que M. [F] [O] et Mme [S] [O] aient soldé leur dette locative d’un montant de 9 720,00 euros.

M. [F] [O] et Mme [S] [O] seront condamnés solidairement en application de la clause de solidarité prévue au bail au paiement de la somme de 9 720,00 euros avec intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juillet 2025, M. [F] [O] et Mme [S] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant mensuel du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [F] [O] et Mme [S] [O] solidairement au paiement de cette indemnité d’un montant de 1 080,00 euros à compter de 16 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [F] [O] et Mme [S] [O] seront donc condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mai 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [F] [O] et Mme [S] [O] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [F] [O] et Mme [S] [O] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [W] [D] la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 21 mars 2023 entre Mme [W] [D], d’une part, et M. [F] [O] et Mme [S] [O], d’autre part, concernant le logement situé au NICE (06200), 26 Boulevard Riquier, à la date du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [O] et Mme [S] [O] à verser à Mme [W] [D] la somme de 9 720,00 euros au titre des loyers impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 22 juillet 2025), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [O] et Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Mme [W] [D] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [O] et Mme [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE Mme [W] [D] de sa demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [O] et Mme [S] [O] solidairement à verser à Mme [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 080,00 euros équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois 16 juillet 2025 oet jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [O] et Mme [S] [O] à payer à Mme [W] [D] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [O] et Mme [S] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025 ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection