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la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT : 29 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 24/00001 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KU2M

AFFAIRE : Société JACC, c/ Société ASSURANCE 2000,

MINUTE N° :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2024

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Présidente

GREFFIER : Aurélie VIALLE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société JACC,

immatrivulée au RCS sous le numéro 523 312 122 [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis Sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

Société ASSURANCE 2000,

immatriculée au RCS [Localité 4] 305 362 162, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 1996 Monsieur [X] [L], aux droits duquel vient la SCI JACC, a donné à bail à Monsieur [V] [W] agissant en qualité de gérant de la S.A.R.L. MOULIN MISTRAL, aux droits de laquelle vient la société ASSURANCES 2000 (S.A.S.U.) ayant acquis le droit au bail de la société EURO 2000 par acte authentique de cession du 18 janvier 2001, un local à usage commercial situé [Adresse 3] NIMES pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1996.

Par acte délivré le 15 février 2023 la SCI JACC a signifié à son locataire un congé avec offre de renouvellement « moyennant la réévaluation du loyer à 1450,00 euros par mois soit 17400,00 euros annuel outre le paiement des impôts fonciers ou toutes taxes équivalentes pouvant être crées y compris le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de la fiscalité locale. ».

Par courrier du 26 juin 2023 la société ASSURANCES 2000 s’est opposée au déplafonnement du loyer.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 21 décembre 2023 le Conseil de la SCI JACC a écrit à la société ASSURANCES 2000 en ces termes : « (…) Or, c’est bien parce que les locaux sont à usage exclusif de bureaux comme vous l’admettez, que la SCI JACC peut déplafonner le loyer à la valeur locative. (…) Il existe en outre un second motif de déplafonnement puisque par l’effet de la tacite reconduction, la durée de votre bail a excédé douze ans. (…) ».

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 27 mai 2024 le Conseil de la SCI JACC a transmis à la société ASSURANCES 2000 un mémoire préalable en fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial.

Ce mémoire préalable a été notifié à la société ASSURANCES 2000 par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024.

Après que le juge des loyers commerciaux ait été saisi par requête du 26 août 2024 à cette fin, la SCI JACC a été autorisée à assigner à jour fixe la société ASSURANCES 2000 par ordonnance du 5 septembre 2024.

La SCI JACC demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article L.145-33 du Code de commerce, de :

dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023 aux clauses et conditions du bail échu,fixer le montant du loyer de base de renouvellement à la somme de 17400 euros hors taxes et hors charges par an, au 1er avril 2023,déclarer que le loyer fixé portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet,dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,s’entendre la société ASSURANCES 2000 condamnée aux dépens,subsidiairement

voit désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative, telle qu’elle résulte à la date considérée, des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du Code de commerce,loyer provisionnel

voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la société ASSURANCES 2000 devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer,voir dans ce cas réserver les dépens.

La SCI JACC, qui se prévaut notamment de l’avant-dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, fait valoir qu’à la date du congé signifié le 15 février 2023 la durée du bail excédait 12 ans et que les agences de courtage en assurances sont considérées comme des locaux à usage exclusif de bureaux de sorte qu’à l’échéance du bail le loyer peut être déplafonné.

Elle fait état de deux rapports d’expertise, et considère que leurs conclusions justifient que le loyer de renouvellement soit fixé à 17400 euros HT/HC par an.

Régulièrement assignée par acte délivré le 18 septembre 2024 la société ASSURANCES 2000 n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire.

A l’audience du 15 octobre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

A titre liminaire il est précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à « dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2023 aux clauses et conditions du bail échu » en ce que d’une part ce point n’apparaît pas contesté et en ce que d’autre part la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée par l’article R.145-23 du Code de commerce, qui dispose :« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. ».

Le troisième alinéa de l’article L.145-12 du Code de commerce dispose que le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

L’article L.145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même Code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Le premier alinéa de l’article L.145-36 du Code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article R.145-3 du même Code les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même Code prévoit quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Aux termes de l’article R.145-7 du même Code les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-10 du même Code dispose : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. ».

Aux termes de l’article R.145-11 du même Code le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En l’espèce par acte authentique en date du 18 janvier 2001 le droit au bail commercial conclu le 25 juin 1996 pour une durée de neuf ans a été cédé par la société EURO 2000, venant elle-même aux droits de la S.A.R.L. MOULIN MISTRAL, à la société ASSURANCES 2000.

Par avenant du même jour les parties ont convenu que la destination des locaux loués était « cabinet de courtage en assurances et produits annexes ».

Par avenant en date du 18 décembre 2017 il a été convenu qu’à compter du 1er janvier 2018 le loyer annuel hors charges et hors taxes s’élèverait à 11280 euros.

Par acte authentique en date du 13 janvier 2022 la SCI JACC a acquis le local commercial.

Il est relevé que la SCI JACC est fondée à soutenir que le bail commercial s’est tacitement prolongé depuis le 1er juillet 2005 de sorte que sa durée excède douze ans.

La SCI JACC produit :

un rapport en date du 11 octobre 2023 émanant de Monsieur [B] [E], expert, basé sur la méthode par éléments de comparaison et sur la méthode par recomposition du loyer et qui mentionne en conclusion « Les résultats obtenus à partir des 2 méthodes dito (qui sont celles le plus habituellement utilisées pour ce type de bien) donnent des résultats relativement homogènes. Application de coefficients de pondération par pertinence des méthodes utilisées (…) la valeur locative (…) 17343 €/an 1445 € / mois ».

un rapport en date du 29 janvier 2024 émanant de Monsieur [Y] [J], expert, qui prend en compte une évaluation par comparaison des loyers pratiqués sur le secteur, une évaluation par comparaison statistique, et une évaluation par comparaison à l’appui des valeurs locatives enregistrées par le Ministère des Finances et des Comptes Publics sur le secteur, et qui mentionne en conclusion : « La valeur à retenir sera égale à la moyenne pondérée des différentes méthodes présentées en fonction de leurs pertinences (…) 16851,58 € (…) estimons que le montant de loyer acceptable du bien expertisé en valeur au jour de la rédaction du certificat s’élève à la valeur arrondie de : 16900 € HT/an (…) ».

Il y a lieu de retenir ces évaluations, étant au surplus observé que la défenderesse n’a pas versé aux débats d’élément de nature à les remettre en cause, et de fixer le loyer du bail commercial à la somme correspondant à leur moyenne arrondie.

Par conséquent le loyer du bail commercial sera fixé à la somme annuelle de 17100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023.

La demanderesse sera par ailleurs déboutée de ses demandes relatives aux intérêts étant rappelé qu’en application de l’article R.145-23 du Code de commerce précité, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur le sort des intérêts.

II. Sur les dépens et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ASSURANCES 2000, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

2) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI JACC et la S.A.S.U. ASSURANCES 2000 à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 17100 euros,

CONDAMNE la S.A.S.U. ASSURANCES 2000 aux dépens,

DÉBOUTE la SCI JACC du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente