MINUTE N°

RG – N° RG 24/00808 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYWF

la SELARL CABINET GIUDICELLI

la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 23 AVRIL 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Mme [E] [Y] veuve [H]

née le 25 Juin 1943 à [Localité 18], demeurant [Adresse 16]

représentée par Maître Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocats au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE

S.A.S. VACANCES AUTHENTIQUES Immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 888 751 997, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Sophie MEISSONNIER-CAYEZ de la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NIMES (postulant), Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, (plaidant)

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Claire GADAT, Présidente du Tribunal Judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00808 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYWF

la SELARL CABINET GIUDICELLI

la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 février 2021, Madame [E] [Y] a donné à bail commercial à la SAS Vacances Authentiques :

Un ensemble immobilier dit « [Adresse 12] à [Localité 11] cadastré AB n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] comprenant divers logements, la réception, la piscine et le terrain attenant,

Un ensemble immobilier divisé en plusieurs lots sis [Adresse 15] ([Adresse 7]) cadastré AB n°[Cadastre 8]

Une zone de stationnement de véhicules sis [Adresse 13] à [Localité 11] cadastré AC n°[Cadastre 9],

ladite location étant consentie pour une durée de 9 années à compter du 01 mars 2021 pour expirer le 28 février 2030, moyennant un loyer annuel de 42 000 euros HT, outre les impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales auxquelles le preneur est assujetti personnellement.

Le 04 octobre 2024, Madame [E] [Y] a fait dénoncer à la SAS Vacances Authentiques un commandement la mettant en demeure de payer la somme de 12 957,18 euros, à titre des taxes foncières du pour les années 2022, 2023 et 2024 la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, Madame [E] [Y] a, suivant acte de commissaire de justice du 09 novembre 2024, fait assigner la SAS Vacances Authentiques devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de, au visa de l’article 1728 du code civil :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 11 février 2021 entre Madame [E] [Y] veuve [H] et la SAS VACANCES AUTENTIQUES pour défaut de paiement des charges et loyers ;

— CONDAMNER la SAS VACANCES AUTENTIQUES à payer à Madame [E] [Y] veuve [H] la somme de 14.525,02 €, somme à parfaire, se décomposant comme suit :

Principal : 13.204,57 € ;

Majoration 10 % : 1.320,45 € ;

Intérêts au taux légal majoré de 8 points : Somme à parfaire :

— CONDAMNER la SAS VACANCES AUTENTIQUES à payer à Madame [E] [Y] veuve [H] une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur

— CONDAMNER la SAS VACANCES AUTENTIQUES à payer à Madame [E] [Y] veuve [H] l’indemnité d’occupation des lieux conformément aux stipulations de la clause résolutoire établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 30 %.

— ORDONNER L’EXPULSION IMMEDIATE DES LIEUX LOUES de la SAS VACANCES AUTENTIQUES ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée dans le lieu désigné par celle-ci et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux dispositions des articles R. 433.1 et 433.2u du code de procédure civile d’exécution ;

— CONDAMNER la SAS VACANCES AUTENTIQUES à payer à Madame [E] [Y] veuve [H] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits ;

— CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SAS VACANCES AUTENTIQUES au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire RG n°24/00808 appelée le 05 février 2025 est venue après deux renvois contradictoires à la demande des parties à l’audience du 19 mars 2025.

A cette dernière audience, Madame [E] [Y] a repris oralement les termes de ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales précisant qu’elle entend voir condamner la SAS VACANCES AUTENTIQUES à lui payer à titre provisionnel la somme de 14.525,02 € et l’indemnité d’occupation, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 11 février 2021 pour défaut de paiement des charges, ainsi que pour la sous-location interdite par le bail et débouter la SAS VACANCES AUTHENTIQUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires.

La SAS Vacances Authentiques a repris oralement les termes de ses conclusions reconventionnelles n°2 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, elle entend voir, au visa des articles L.143-2 et 145-41 du Code du commerce, des articles 9, 145, 700 et 835 du Code de procédure civile, et des articles 1103 et 1104, 1343 du Code civil,

RECEVOIR la société VACANCES AUTHENTIQUES en ses écritures et l’y déclarer bien fondée ;

A titre principal,

DEBOUTER purement et simplement Madame [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en présence de diverses contestations sérieuses ;

A titre subsidiaire,

ACCORDER 6 mois de délai de paiement à la société VACANCES AUTHENTIQUES afin d’acquitter l’éventuelle dette locative qui pourrait être mise à sa charge, qui ne saurait excéder la somme de 6.076,49 €;

PRONONCER la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial ;

DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes de pénalités financières ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [Y] au remboursement des frais d’entretien d’ascenseur, de fioul à hauteur de sa quote-part, outre de location d’un logement, soit une somme totale de 3.791,69 € ;

ORDONNER une expertise judiciaire afin de constater les fissures apparues sur l’immeuble, déterminer l’origine des désordres, leur nature, et les travaux nécessaires pour y remédier ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [Y] au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose :

Que la demanderesse ne justifie pas des impôts fonciers dont le remboursement est sollicité dans le commandement de payer

Que la demanderesse ne lui a pas remboursé les diverses charges acquittées pour son compte en déduction de la créance présentée

Que la demanderesse est redevable d’une somme de 1.173,99 € au titre de la quote-part relative aux frais d’entretien de l’ascenseur, outre 1.412,83 € au titre des charges de fioul

Que la demanderesse a porté atteinte à la jouissance de la location notamment par la présence de divers désordres structurels apparus sur l’immeuble ayant généré un grand nombre de fissures et en bloquant régulièrement les portes de l’ascenseur au cours de journées, ou en occupant le village sans autorisation

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

En l’espèce, la bailleresse verse au termes de ses dernières conclusions un état des inscriptions des privilèges et nantissements daté du 18 novembre 2024.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même Code ajoute : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 145-41 du Code de commerce prévoit : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. (…) »

L’application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non-paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l’arriéré locatif, outre l’indemnité d’occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites

Il versé aux débats l’acte sous seing privé de location du 11 février 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 04 octobre 2024 au locataire.

Il est établi et au demeurant non contesté que la locataire défenderesse a réglé l’ensemble des loyers en principal et que le commandement de payer porte sur le remboursement d’impôts fonciers depuis l’année 2022.

En l’espèce, s’il est prévu au contrat que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer, frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite, il n’en demeure pas moins que les pouvoirs du juge des référés, qui se limitent à la possibilité de constater la résiliation éventuelle du bail se heurtent à l’existence de contestations sérieuses. Le trouble manifestement illicite qui résulterait de l’occupation des lieux malgré la résiliation suppose en effet que cette résiliation soit acquise, le juge des référés ne pouvant statuer quant à la rupture de la convention que s’il s’agit de « constater » l’absence de paiement de sommes incontestablement dues et donc la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est établi que les relations contractuelles entre les parties se sont dégradées depuis la conclusion du bail, les divergences portant, au regard des pièces versées, tant sur le calcul du quantum des sommes réclamées au titre des taxes foncières, objet du commandement, que sur celui de la révision du loyer.

Les parties s’opposent également quant à l’existence de désordres ou la nécessité de procéder à une expertise du fait de désordres qui seraient apparus dans le complexe immobilier, quant à la découverte par la bailleresse d’une éventuelle sous-location d’une partie des locaux, cette faute contractuelle constituant un motif supplémentaire à la résiliation du bail ou quant à la charge des travaux qui reviendraient à chacune des parties.

Il est versé aux débats par la SAS Vacances Authentiques un décompte daté du 25 septembre 2024 qui porte sur la même somme que celle du commandement de payer du 4 octobre 2024, de 12957,18 euros en principal, au titre d’un reliquat de loyer de mars 2024 et de taxes foncières de 2022, 2023 et 2024.

La locataire conteste le règlement des sommes dues du fait de l’absence de justification des avis de taxe foncière sur la résidence « [17] » visée dans le commandement, sur le montant du loyer de mars 24 qui ne serait pas dues, du fait de la hausse excessive de la révision et de la compensation qui devrait s’opérer entre les sommes dues au titre des charges foncières recalculées et des charges payées par elle qui devraient lui être remboursées en vertu des termes de la convention.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer quant aux éventuels défauts d’exécution ou quant à la mauvaise exécution de la convention, l’analyse des termes du contrat, celle des clauses de révision du montant du loyer et a fortiori, l’appréciation des conditions d’une éventuelle sous-location lui étant impossible.

Il ne lui appartient pas plus de faire le compte entre les parties, de calculer le montant des sommes qui seraient dues ni d’opérer par compensation alors même que le principe de l’obligation à paiement des sommes visées au commandemant est sérieusement contestable.

Dès lors, le principe de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à plusieurs contestations sérieuses que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher. Ces mêmes contestations sérieuses s’opposent à toute condamnation provisionnelle en paiement au visa des dispositions de l’article 835 précitées.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé quant à l’ensemble des demandes liée au bail présentées par la demanderesse.

2- Sur les demandes reconventionnelles

2-1 Sur la demande reconventionnelle de condamnation provisionnelles aux frais d’entretien d’ascenseur et de fioul

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour les mêmes raisons que celles évoquées précédemment liées à l’office du juges des référés qui n’a pas le pouvoir de faire le compte entre les parties ni de statuer in concreto quant aux sommes qui seraient dues ou devraient être remboursées à l’une des parties par l’autre sauf à analyser les clauses contractuelles, il sera dit n’y a voir lieu à référé s’agissant de ce chef de demande qui relève de l’examen au fond.

2-2 Sur la demande reconventionnelle d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est versé aux débats un courrier adressé à la bailleresse daté du 19 septembre 2024 l’informant de désordres ainsi qu’un procès-verbal de constat daté du 24 septembre 2024 portant constations de diverses fissures en différents endroits de la résidence.

Il est versé également aux débats par la SAS elle-même, demanderesse reconventionnelle, une copie d’un courriel de février 2025 indiquant que des travaux seraient en cours dont la charge serait par ailleurs contestée. Il est en outre indiqué par la société qu’une déclaration aurait été faite à l’assureur s’agissant de ces désordres.

L’ensemble de ces éléments et notamment l’absence de démonstration de ce qu’il subsisterait des désordres à défaut de constat actualisé, outre l’absence d’indication quant au litige qui serait porté au fond s’agissant de ces éventuels désordres, conduisent au rejet de la demande faute de démonstration en l’état d’un motif légitime.

3- Sur les demandes accessoires

Madame [E] [Y] sera condamnée aux dépens.

L’équité autant que le contexte de cette affaire commandent de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant Madame [E] [Y] à la SAS Vacances Authentiques, d’expulsion des locaux loués et de condamnation en paiement provisionnel ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes reconventionnelles en paiement provisionnel  ;

REJETONS la demande d’exertise ;

CONDAMNONS Madame [E] [Y] aux dépens.

REJETONS les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE.