TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01498 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KW6M

Société SCPI KYANEOS PIERRE .RCS AVIGNON N° 839 154 614.

C/

[Z] [V]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Société SCPI KYANEOS PIERRE .RCS AVIGNON N° 839 154 614.

1578 Avenue De La 2ème Division Blindée

Immeuble Le Grand Angle

30133 LES ANGLES

représentée par M^e Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Maître Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [Z] [V]

171 Route De Beaucaire

Les Sorbiers Bât A .RDC

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie LIET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 02 Décembre 2024

Date des Débats : 02 décembre 2024

Date du Délibéré : 27 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 27 Janvier 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, la SCPI KYANEOS PIERRE donnait en location à usage unique d’habitation à Madame [V] [Z] un logement de type appartement situé à Nîmes (30000) 171 Route de Beaucaire, Résidence Les Sorbiers, Bâtiment A, moyennant le paiement d’un loyer mensuel avec provision pour charges de 560,00€.

Des loyers demeuraient impayés, et le 22 mai 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE faisait délivrer à Madame [V] [Z] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 8120,59€.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la SCPI KYANEOS PIERRE faisait assigner Madame [V] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, pour l’audience du 02 décembre 2024, aux fins de :

DECLARER que le locataire s’est abstenu de respecter le contrat de bail et qu’il n’a pas déféré aux causes du commandement de payer visant la clause résolutoire ;CONSTATER par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail ; DECLARER la locataire occupant sans droit ni titre ;ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Madame [V] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;CONDAMNER Madame [V] [Z] au paiement : De la somme de 10695,63€, par provision ; D’une indemnité d’occupation mensuelle, par provision, égale au montant du dernier loyer et charges, à compter du 19 mars 2023 ;De la somme de 700,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En demande, la SCPI KYANEOS PIERRE comparait par ministère d’avocat. Elle s’en remet aux pièces de son dossier qu’elle dépose.

Madame [V] [Z] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande formée par le bailleur :

Aux termes de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. »

En l’espèce, la SCPI KYANEOS PIERRE justifie de la saisine de la CCAPEX le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 septembre 2024.

En outre, le bailleur justifie également avoir dénoncé son assignation à la Préfecture du Gard par la voie dématérialisée le 27 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 02 décembre 2024.

Il s’ensuit que les formalités prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action ont été exécutées dans les délais impartis, de sorte que l’action en résiliation du bail diligentée par la SCPI KYANEOS PIERRE à l’encontre de Madame [V] [Z] sera déclarée recevable.

Sur la demande de constatation d’acquisition de plein droit de la clause de résiliation du bail, formée par le bailleur personne morale :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur au jour du commandement de payer, dispose : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail signé entre la SCPI KYANEOS PIERRE et Madame [V] [Z] prévoit, en son article VIII « Clause résolutoire », que ce contrat sera résilié de plein droit à l’initiative du bailleur notamment « deux mois après la délivrance d’un commandement de payé demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

Cette stipulation plus favorable au locataire, recevra application.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [V] [Z] le 22 mai 2024.

Le délai de deux mois offert pour régulariser la situation expirait le 22 juillet 2024, et à cette date, le commandement de payer visant la clause résolutoire demeurait infructueux.

Par conséquent, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, par le jeu de la clause résolutoire, Madame [V] [Z] est devenue occupant sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite préjudiciable à la SCPI KYANEOS PIERRE, qu’il convient de faire cesser.

Par conséquent, l’expulsion domiciliaire de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, si besoin en est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable au bailleur qui emporte le versement de plein droit, par l’occupant, d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux, laquelle a pour effet de compenser, d’une part, les pertes de loyers subies par le bailleur, et d’autre part, le préjudice causé à celui-ci par l’occupation illicite qui rend le logement indisponible.

En l’espèce, il convient de relever que Madame [V] [Z] se trouve encore dans le logement litigieux à ce jour, malgré l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

En raison de la résiliation du bail, le locataire est déchu de son droit de se maintenir dans les lieux et doit indemniser le propriétaire jusqu’à son départ effectif.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [V] [Z] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels et en subissant les augmentations légales, à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, il résulte des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en application de l’article 7, a), de la loi n° n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCPI KYANEOS PIERRE justifie du non-paiement, par le locataire, de ses loyers et charges.

A ce titre, elle produit un décompte détaillé, arrêté au 1er décembre 2024 laissant apparaître un solde débiteur s’élevant à la somme totale de 12978,93€ correspondant, d’une part, au montant de la dette locative existante à la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, et d’autre part, au montant de l’indemnité d’occupation équivalente aux loyer et charges actuels jusqu’à la date arrêtée du décompte.

Il convient de déduire de ce montant les sommes de 18,00€ au titre des frais de relance proscrits, et celles de 192,17€ et 108,02€ au titre des frais de commandement et d’assignation, lesquels s’analysent en des dépens.

Le surplus ne souffre d’aucune contestation.

Par conséquent, Madame [V] [Z] sera condamnée à payer par provision à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 12660,74€.

Sur l’octroi de délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V: « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

En l’espèce, Madame [V] [Z] n’a effectué aucun versement depuis le mois de décembre 2023, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Sur les frais du procès

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [Z] sera condamnée à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE une somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 700,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [V] [Z], qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Mais dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DECLARONS recevable la demande constatation de l’acquisition de la clause de résiliation du bail formée par la SCPI KYANEOS PIERRE ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et la résiliation du bail consenti à Madame [V] [Z] à la date du 22 juillet 2024 ;

CONSTATONS que Madame [V] [Z] est déchue de son titre d’occupation depuis cette date et qu’elle se maintient indûment dans les lieux ;

En conséquence,

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Madame [V] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux à usage d’habitation situés à Nîmes (30000) 171 Route de Beaucaire, Résidence Les Sorbiers, Bâtiment A, si besoin en est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L.411-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE, par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés, sans préjudice des augmentations légales, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer par provision à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 12660,74€ au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 700,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux entiers dépens.

AINSI PRONONCE LES JOUR, MOIS ET AN SUSMENTIONNES

LE GREFFIER LE JUGE