Copie délivrée

à

M^e Sabine MANCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 27 Mars 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/05824 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYSC

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] LOU [Adresse 8], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 3] Pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [U] [V], [T], [C], [M] [B]

né le 14 Février 1985 à [Localité 11] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 2]

comparant à l’audience

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Février 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Nathalie LABADIE, F.F.Greffier, en présence de [N] [E], Attachée de Justice, et de [D] [S], Greffier stagiaire, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/05824 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYSC

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [B] est propriétaire du lot n°2340 constitué d’une aire de stationnement au sein de la Résidence [5].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [5] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION, a, par acte en date du 10 décembre 2024, assigné Monsieur [U] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du Code civil, afin de :

— DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE EN SON PRINCIPE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]) pris en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION

— CONDAMNER Monsieur [U] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6], la somme de 2.191,08 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter du 09 août 2024.

— CONDAMNER Monsieur [U] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6], la somme de 164,04 euros au titre des charges à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

— CONDAMNER Monsieur [U] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6], la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER Monsieur [U] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6], la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit du jugement à intervenir

— CONDAMNER Monsieur [U] [B], aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 27 février 2025, Monsieur [U] [B] a indiqué qu’il ne contestait pas les sommes dues et a sollicité des délais de paiement sur une année.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 27 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 467 du code de procédure civile, selon lequel “Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. »

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 28.09.2020, 10.12.2021, 06.09.2022, 29.09.2023 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 1er octobre 2024 pour un montant total de 2.191,08 eurosDes appels de fonds et factures de 2020 à 2025.La mise en demeure réceptionnée le 10 août 2024 adressée à Monsieur [U] [B] par courrier recommandé avec accusé de réception.Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [U] [B] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 09 août 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales du 28.09.2020, 10.12.2021, 06.09.2022, 29.09.2023 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 2.191,08 euros.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillées, fournis en pièce 9 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

19/09/2024 : Commandement : 170 euros 30/09/2024 ! REMISE DOSSIER A L’AVOCAT : 300 euros25/10/2023 : Commandement : 170 euros 20/11/2023 : SCP BELIN – COMMANDT DU 10/11/2023 : 73,18 euros15/11/2023 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 8/8 : 2,21 euros15/08/2023 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 7/8 : 2,21 euros30/08/2023 : Mise en demeure : 40 euros15/05/2023 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 6/8 : 2,21 euros15/02/2023 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 5/8 : 2,21 euros15/11/2022 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 4/8 : 2,21 euros15/08/2022 : HONORAIRES PLAN DE SAUVEGARDE 3/8 : 2,21 euros23/02/2021 : Mise en demeure : 35 euros13/03/2021 : 2ème relance : 20 euros30/09/2020 : FRAIS DE RELANCE CITYA : 112,80 euros

Soit la somme totale de 934,24 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire. Le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de traiter cette somme sur le fondement des frais de recouvrement.

Ainsi, il apparaît que la somme de 1.256,84 euros (2.191,08 euros montant charges échues – 934,24 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 1.256,84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 10 août 2024.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2025 soit les quatre trimestres 2025.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux des assemblées générales et notamment celui du 29 septembre 2023 qui a notamment voté à l’unanimité le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 à la somme de 300.000 euros et autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.

Ainsi, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la condamnation de M. [B] au titre des charges de copropriété à échoir.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [B] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes à son lot dont il est propriétaire.

Toutefois, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. M. [B] ayant par ailleurs, lors de l’audience, admis sa négligence. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de M. [B].

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

III. Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment »

En l’espèce, Monsieur [B] sollicite l’octroi de délai de paiement afin de régler la dette réclamée en expliquant qu’il ne peut pas financièrement acquitter la totalité de la somme et en rappelant qu’il a acquis cette aire de stationnement dans un quartier sensible sans le savoir.

En considération du montant de la somme, des efforts fournis par M. [B] pour solder sa dette de copropriété, il sera autorisé à s’acquitter de sa dette en 12 versements mensuels réguliers de 104,74 euros payables avant le 10 de chaque mois, la 12ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Outre cette mensualité, M. [B] devra s’acquitter régulièrement du montant des appels de charges courantes.

A défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, ou du règlement des charges courantes, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 10 décembre 2024, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 800 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] succombant, supportera les dépens, dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 1.256,84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 10 août 2024, et ce en deniers ou quittance ;

DIT que Monsieur [U] [B] s’acquittera de sa somme en 12 mensualités d’un montant de 104,74 euros payable avant le 10 de chaque mois, la 12ème mensualité soldant la dette et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que Monsieur [U] [B] devra s’acquitter régulièrement du montant des appels de charges courantes ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du règlement des charges courantes, l’intégralité du solde restant deviendra immédiatement exigible ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation en date du 10 décembre 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET FRONTIN ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,