Copie délivrée

à

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 23 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/02560 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7UI

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la Société LAMY, SAS au capital de 219.388.000 EUR identifiée au SIREN sous le numéro 487 530 099, RCS [Localité 6], dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège, ayant une agence à [Adresse 8],, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant

à :

S.C.I. ILIAM

RCS DE [Localité 7] N° 848 186 524

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié de droit audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 25 Septembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, en présence de Céline THOME, Attachée de Justice, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/02560 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7UI

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ILIAM est propriétaire des lots n°6080, 6278, 6347, 6024, 6222 et 6353 au sein de la Résidence LA GARRIGADO sise [Adresse 4] à NIMES.

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires LA GARRIGADO représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY a, par acte en date du 14 mai 2025 assigné la SCI ILIAM, devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 481-1 du code de procédure civile, afin de :

CONDAMNER la SCI ILIAM à payer au [Adresse 9] [Adresse 5] en la personne de son syndic LAMY la somme de 22.414,25 euros au titre de l’arriéré de charges dû au 30/10/2024 et des appels du budget prévisionnel exigibles par anticipation.DIRE ET JUGER que lesdites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14/11/2024S’ENTENDRE CONDAMNER encore la SCI ILIAM au paiement de la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civileS’ENTENDRE CONDAMNER la SCI ILIAM au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.S’ENTENDRE CONDAMNER la SCI ILIAM aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndicDIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirLA CONDAMNER à rembourser les sommes retenues par l’huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce.LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 25 septembre 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude, conformément à l’article 656 du Code de procédure civile, la SCI ILIAM n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéSelon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

N° RG 25/02560 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K7UI

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.

Le contrat de syndic.

Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 30 mars 2022, 28 mars 2023, 30 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2020 au 30/09/2021, 01/10/2021 au 30/09/2021, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2023, 01/10/2024 au 30/09/2025

Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 30 janvier 2025, pour un montant total de 22.414,25 euros.

Des appels de fonds et factures de 2022 à 20220

La mise en demeure en date du 14 novembre 2024 adressée à la SCI ILIAM par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que la SCI ILIAM a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 14 novembre 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale 30 mars 2022, 28 mars 2023, 30 avril 2024 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/10/2020 au 30/09/2021, 01/10/2021 au 30/09/2021, 01/10/2022 au 30/09/2023, 01/10/2023 au 30/09/2023, 01/10/2024 au 30/09/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 30 janvier 2025 sur lequel il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 22.414,25 euros.

Toutefois, il apparaît dans les décomptes détaillés, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

—  25/07/2022 : SVA Mise en demeure : 96 euros

—  14/11/2022 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ALUR : 52 euros

—  03/03/2023 : Avoie d’honoraire N°620236519SYN – ANNULATION FRAIS MED : 52 euros

—  21/10/2024 : PELERIAUX – REQUETE IP TGI : 150,13 euros

—  14/11/2024 : SVA Mise en demeure : 120 euros

—  16/12/2024 : Facture n°620247042 – vacation constitution et transmission dossier à SVA : 235,20 euros.

Soit la somme totale de 601,33 euros qui a été inclue indûment dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 21.812,92 euros (22.414,25 euros montant charges échues – 601,33 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner la SCI ILIAM à payer au le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY la somme de 21.812,92 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 30 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 14 novembre 2024.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI ILIAM à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic et que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce, devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation de la défenderesse aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.

Par conséquent, la SCI ILIAM succombant, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner la SCI ILIAM à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ILIAM à payer au le Syndicat des copropriétaires LA GARRIGADO représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY la somme de 21.812,92 euros, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 14 novembre 2024, et ce en deniers ou quittances,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI ILIAM à payer au Syndicat des copropriétaires LA GARRIGADO représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI ILIAM à payer au Syndicat des copropriétaires LA GARRIGADO représenté par Son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI ILIAM aux entiers dépens,

REJETTE les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation du défendeur aux frais d’inscription de l’hypothèque légale,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,