TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00137 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K3HT

S.A. SFHE .RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.

C/

[G] [O] [Z], [D] [U]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 23 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A. SFHE .RCS AIX EN PROVENCE N° B 642 016 703.

1175 Petite Route des Milles

CS 90665

13100 AIX EN PROVENCE CEDEX 4

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER-CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par M^e Michèle EL BAZ, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

M. [G] [O] [Z]

2 Rue Gabriel Ferrier

Princesse [L] . étage 3 . Porte 036

30000 NIMES

représenté par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES

Mme [D] [U]

2 Rue Gabriel Ferrier

Princesse [L] . étage 3 . Porte 036

30000 NIMES

représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLETmagistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence, lors des débats, de Sophie NOEL et Marion VILLENEUVE, auditrices de justice

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Mars 2025

Date des Débats : 12 mai 2025

Date du Délibéré : 23 juin 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 23 Juin 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2017, la société SFHE a consenti un bail d’habitation à M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] sur des locaux situés au Princesse DHUODA, 3ème étage, porte n°36, 2 rue Gabrielle Ferrier, 30000 Nîmes, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,95 euros et d’une provision pour charges de 76,35 euros.

Le même jour, un contrat de location d’une place de parking a été signé entre les parties et le 3 février un deuxième contrat de location d’une deuxième place de parking. Ces places de parking sont situées à la même adresse que le logement, en sous-sol de l’immeuble.

Par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2416,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] le 23 septembre 2024.

Par assignations du 13 janvier 2025, la société SFHE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2220,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— du SLS, de l’indemnité pour frais de dossier ainsi que de la pénalité mensuelle applicable en cas de non réponse ou réponse incomplète à l’enquête sociale

-300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation , des notifications aux services de la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025 et à fait l’objet d’un renvoie contradictoire pour l’audience du 12 mai 2025 ou elle a été retenue.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 mai 2025, la société SFHE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs, plan par lequel Mme [D] [U] s’est engagé à solder la dette locative s’élevant à la signature du plan à 2070,40 euros en 14 mensualités de 150 euros par mois à compter du moi de mars 2025. La société SFHE considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [G] [O] [Z] qui comparait en personne et Mme [D] [U], représentée, reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à bénéficier des termes du plan d’apurement visé précédemment, signé par elle et par le demandeur.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SFHE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2416,88 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, comme en témoigne le plan d’apurement qu’ils ont signé le 28 février 2025, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SFHE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] lui devaient la somme de 1878,10 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] à se libérer de cette dette en 12 mensualités de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, reprenant ainsi les termes du plan d’apurement conclu entre les parties lorsque la dette s’élevait à 2070,40 euros.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 689,03 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SFHE ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre du SLS

Le bailleur ne verse pas de pièces de nature à fonder cette demande. Il en sera donc débouté.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SFHE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARONS recevable l’action initiée par la société SFHE,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 27 janvier 2017 entre la société SFHE, d’une part, et M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au Princesse DHUODA, 3ème étage, porte n°36, 2 rue Gabrielle Ferrier, 30000 Nîmes ainsi que les contrats relatifs aux deux places de parking annexes du logement sont résiliés depuis le 30 décembre 2024,

CONDAMNONS solidairement M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] à payer à la société SFHE la somme de 1878,10 euros (mille huit cent soixante-dix-huit euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 somme incluant les charges et indemnités d’occupations courues à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

HOMOLOGUONS l’accord que les parties ont signé le 28 janvier 2025,

AUTORISONS M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expi ra ti on d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avo ir à libérer les lieux, logement et annexes, faire procéder à l’expulsi on de M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publiq ue et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] seront solidai re me nt condamnés à verser à la société SFHE une indemnité d’occupation mensuel le égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursui te du bail, fixée provisoirement à la somme de 689,03 euros (six cent quatre-vingt-neuf euros et trois centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS à titre provisoire la société SFHE de sa demande au titre du SLS,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS in solidum M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] à payer à la société SFHE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum M. [G] [O] [Z] et Mme [D] [U] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 octobre 2024, de l’assignation et celui des notifications à la Préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge