TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Minute N°

N° RG 25/00737 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LAQO

[O] [M]

C/

[A] [P] née [T]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [M]

né le 17 septembre 1980 à [Localité 7] (HERAULT)

demeurant [Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Alexandre ZWERTVAEGHER, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDERESSE :

Madame [A] [P] née [T]

née le 30 décembre 1944 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 8]

([Adresse 8])

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence, lors des débats, de [S] [Y], greffière stagiaire

DÉBATS :

Date de la première évocation : 04 août 2025

Date des Débats : 15 septembre 2025

Date du Délibéré : 20 octobre 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 20 octobre 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 1994 et avenant du 16 octobre 2024, Monsieur [O] [M] a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [A] [P] née [T] un logement situé [Adresse 8] moyennant le paiement d’un loyer actuel de 762.00 euros.

Des loyers demeuraient impayés et le 21 février 2025, Monsieur [O] [M] faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 2 690.00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025, Monsieur [O] [M] a assigné Madame [A] [P] née [T] par devant le tribunal de céans, pour l’audience du 04 août 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— REFUSER d’accorder à la locataire tout délai de paiement,

— CONDAMNER Madame [A] [P] née [T] au paiement à titre provisionnel :

° De la somme principale de 3 452 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 23 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées et de l’assignation pour le surplus,

° D’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales en fonction de la clause insérée dans le bail à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux,

° De la somme de 900,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire n’étant en état d’être jugée a été renvoyé à l’audience du 15 septembre 2025.

A l’audience du 15 septembre 2025, Monsieur [O] [M], comparant par ministère d’avocat, a actualisé la dette locative (échéance du mois de septembre 2025 incluse) à la somme de 4 214 euros. Il a finalement indiqué s’être accordé avec la défenderesse sur un échéancier à hauteur de 250 euros par mois jusqu’à apurement de l’arriéré locatif en sus du paiement du loyer courant et assorti d’une clause de déchéance du terme.

Madame [A] [P] née [T], comparante, a souscrit aux demandes formées à son encontre et confirmé les termes de l’accord précisant avoir repris le paiement des loyers courants. Elle indique vivre seule, percevoir un salaire de 1 700 euros mensuel et avoir été confrontée à des difficultés médicales ayant généré des frais importants expliquant les problèmes pour s’acquitter du paiement des loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [O] [M] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 24 février 2025.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 13 mai 2025 pour l’audience du 15 septembre 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [A] [P] née [T] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 21 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 04 avril 2025 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [A] [V] née [T] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Monsieur [O] [M] produit un décompte arrêté à la date de l’audience faisant état d’une dette locative de 4 214 euros (échéance de septembre 2025 incluse).

Cette somme n’est pas contestée, par conséquent, il convient de condamner Madame [A] [P] née [T] à payer par provision à Monsieur [O] [M] la somme de 4 214,00 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date des débats (échéance du mois de septembre 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le reliquat.

Sur les délais de paiement :

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

Eu égard à l’accord des parties quant à l’octroi, au bénéfice de la défenderesse, de délais de paiement, par acquittement d’échéances mensuelles de 250 euros chacune, il convient d’accorder à Madame [A] [P] née [T] des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par la locataire d’une seule échéance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [A] [P] née [T] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [A] [P] née [T] sera condamnée à payer la somme de 600,00 euros à Monsieur [O] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [A] [P] née [T] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par Monsieur [O] [M] recevable et bien fondée,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 1994 et avenant du 16 octobre 2024 entre Monsieur [O] [M] et Madame [A] [P] née [T] concernant le logement situé [Adresse 8]) étaient réunies à la date du 04 avril 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 04 avril 2025,

CONSTATONS que Madame [A] [P] née [T] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis [Adresse 8],

En conséquence :

ORDONNONS l’expulsion domiciliaire de Madame [A] [P] née [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux situés [Adresse 8], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [A] [P] née [T] à payer par provision à Monsieur [O] [M] à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [A] [P] née [T] à payer par provision à Monsieur [O] [M] la somme de somme de la somme de 4 214,00 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date des débats (échéance du mois de septembre 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus et de la présente décision pour le reliquat,

AUTORISONS Madame [A] [P] née [T] à se libérer de ladite somme en 17 mensualités en sus du loyer courant, payables le 05 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente ordonnance, par 17 mensualités de 250,00 euros, la 17 ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que si Madame [A] [P] née [T] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus, sera réputée n’avoir jamais joué,

DISONS qu’à défaut de paiement de toute mensualité pendant le délai accordé, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet,

CONDAMNONS Madame [A] [P] née [T] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [A] [P] née [T] aux entiers dépens de l’instance,

La greffière, La juge,