Copie délivrée

à

M^e Sabine [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 9]

**** Le 26 Juin 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4QE

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS dont le siège est sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

M. [Z] [K]

né le 25 Septembre 1957 à [Localité 7] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 22 Mai 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4QE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [K] est propriétaire des lots 2029 et 2231 constitués respectivement d’un appartement et d’une cave au sein de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 9].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le [Adresse 13] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION, a, par acte en date du 06 mai 2025 assigné Monsieur [K], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du code civil, afin de :

— DÉCLARER RECEVABLE ET BIEN FONDE EN SON PRINCIPE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 5]) pris en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8], la somme de 3.963,73 euros au titre des charges échues avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8], la somme de 1.830,12 euros au titre des charges à échoir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

— ORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8] la somme de 723 euros au titre des frais déboursés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

— ORDONNER l’exécution provisoire qui est de droit du jugement ç intervenir

— CONDAMNER Monsieur [Z] [K], aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabinet MANCHET-FRONTIN

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

Bien que régulièrement assigné conformément à l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [K] n’a pas constitué avocat. Le commissaire de justice précise avoir adressé la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par ces dispositions (Pli 2C 192 087 3013 8). Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 25 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété.

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4QE

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 29 septembre 2023 et 31 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ainsi que les fonds de travaux ALUR respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 et les procès d’assemblée générale spéciale en date des 13 décembre 2023 et du 08 juillet 2024.

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 07 avril 2025, pour un montant total de 4.685,73 euros.

— Des appels de fonds et factures du 23 janvier 2024 au 30 juin 2025.

— La mise en demeure en date du 18 septembre 2024 adressée à Monsieur [K] par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Z] [K] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 18 septembre 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 29 septembre 2023 et 31 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ainsi que les fonds de travaux ALUR respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 07 avril 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant total de 4.686,73 euros.

Le demandeur sollicite, au titre des charges échues 2024, la somme totale de 3.963,73 euros, et produit en pièce 10 les appels de fonds afférents.

Il résulte de l’analye détaillée de ces fonds, que la somme de 40 euros relative à la mise en demeure du 30 août 2023 a été omise, de telle sorte sorte que la somme totale de 3.923,73 euros est justifiée au titre des charges échues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] à payer au paiement de au [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION, la somme de 3.923,73 euros au titre des charges échues, avec intérêts à taux légal à compter du 30 août 2023, et ce en derniers ou quittances.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaire sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir au titre du troisième et quatrième trimestre 2025 et des deux premiers trimestres 2026, soit la somme totale de 1.830,12 euros.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès verbaux d’assemblée générale du 29 septembre 2023 et 31 mars 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024, 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ainsi que les fonds de travaux ALUR respectivement du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Il résulte de ces procès verbaux d’assemblée générale, que les comptes de copropriété pour l’année 2025 ont été approuvés et votés, de telle sorte que les troisième et quatrième trimestres sont justifiés pour un montant total de 915,06 euros.

Toutefois, ces procès verbaux n’ont pas voté le budget pour l’année 2026 et le demandeur ne produit pas pas le procès verbal d’assemblée générale de l’année 2025 qui aurait pu voter les deux premiers trimestres 2026. Ainsi, en l’absence d’approbation des comptes 2026, la somme de 915,06 euros n’est pas justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 915,06 euros au titre des charges à échoir correspondant aux troisième et quatrième trimestres 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de débouter le syndicat du surplus de ses demandes.

C. Les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 723 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

-18/06/2024: Mise en demeure : 40 euros

-15/07/2024: Frais de dossier FDI PROCIVIS : 50 euros

-23/07/2024: Commandement : 170 euros

—  27/08/2024: Me [U] – Mise en demeure : 120 euros

—  29/10/2024: Remis dossier à l’avocat : 300 euros

—  15/11/2024: Me [U] – Titre de propriété : 43 euros

S’agissant de la mise en demeure du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaire produit la relance recommandée de mise en demeure, sans le justificatif d’envoi de la mise en demeure de telle sorte qu’il ne justifie pas de la réalité de l’envoi.Toutefois, le demandeur produit la première lettre recommandée du 18 septembre 2024, avec le justificatif d’envoi et les accusés de réception. Il résulte du contrat de syndic produit en pièce 5 par le demandeur que le montant de 40 euros est justifié. Ainsi, ce montant est justifié

S’agissant des “frais de dossier FDI PROCIVIS” pour un montant de 50 euros et des frais de “commandement” pour un montant de 120 euros, force est de constater que le demandeur ne justifie pas de ces frais.

S’agissant de la mise en demeure de Maître [U] du 27 août 2024 pour un montant de 120 euros et les frais de “Remise dossier à l’avocat” pour un montant de 300 euros, et de “Maître [U] – Titre de propriété” du 15 novembre 2024, si les montants sont justifiés par factures produites en pièce 11 par le demandeur, ces frais relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement, de telle sorte que le demandeur sera débouté au titre de ces demandes.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] à payer au paiement de au [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Z] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires.

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [K] succombant, supportera les dépens, dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

B. Sur la capitalisation des intérêts :

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année.

A cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 06 mai 2025, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 06 mai 2025..

C. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Z] [K] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

D. Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer au [Adresse 12] [Adresse 10] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION:

— La somme de 3.923,73 euros au titre des charges échues, avec intérêts à taux légal à compter du 30 août 2023, et ce en derniers ou quittances.

— La somme de 915,06 euros au titre des charges à échoir correspondant aux troisième et quatrième trimestres 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

— La somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation en date du 06 mai 2025.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] à payer au [Adresse 13] représenté par son syndic la SASU CAMILLERI GESTION, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sabine MANCHET-FRONTIN

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,