Copie délivrée

à

la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 10]

Le 14 Avril 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 21/02064 – N° Portalis DBX2-W-B7F-JCDK

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. LA PUCE A L’OREILLE

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 480 948 934 prise en la personne de sa représentante légale Madame [T] [P], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par M^e Marie Paule VERDIER, avocat au barreau de TARASCON, avocat plaidant,

à :

M. [E] [S]

né le 31 Août 1941 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

La Société SARL « JBMB »

société dont le siège social est à [Adresse 9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MoNTPELLIER, sous le numéro 757.497.868. prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par Maître Emmanuelle MASSOL GRECET avocat au Barreau de Montpellier, Avocat plaidant et par Maître Jean-Pascal PELLEGRIN, avocat au Barreau NIMES, avocat postulant.

La Société « JBFC »

société civile immobilière dont le siège social est à [Localité 8] (34),

sis [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER, sous le numéro 827.971.458. prise en la personne de son représentant légal en exercice.

représentée par Maître Emmanuelle MASSOL GRECET avocat au Barreau de Montpellier, Avocat plaidant et par Maître Jean-Pascal PELLEGRIN, avocat au Barreau NIMES, avocat postulant.

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Février 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er septembre 1989, M. [K] [S] a donné à bail à Mme [F] [R] un local commercial situé au [Adresse 5] [Localité 10].

Le 19 novembre 2004, M. [E] [S] a conclu avec la SARL L’eau vive un acte de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 ans aux charges et conditions identiques à l’exception du loyer porté à 10.800 euros par an.

La SARL L’eau vive a cédé son fonds à la SARL La puce à l’oreille par acte du 4 mars 2005, laquelle a poursuivi l’exploitation d’une librairie pour enfants, et est devenue titulaire du bail commercial.

Par acte du 29 septembre 2016, la SARL La puce à l’oreille a adressé une demande de renouvellement du bail. En l’absence de contestation, le bail a été renouvelé aux mêmes charges et conditions pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2016.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2021, M. [E] [S] a fait délivrer à la société La puce à l’oreille un commandement de payer les loyers d’un montant de 10.238,90 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2021, la société La puce à l’oreille a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation du commandement de payer et sa condamnation à lui payer diverses sommes.

En cours d’instance, le local a été vendu :

par M. [S] à la SARL JBMB par acte du 21 août 2022 ; par la SARL JBMB à la SCI JBFC par acte du 31 août 2023.

Les sociétés JBMB et JBFC sont intervenues volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024, la société La puce à l’oreille demande au tribunal de :

à titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer, rejeter toutes demandes,condamner la société JBFC au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;à titre reconventionnel, condamner la société JBFC au paiement d’une somme de 17.092 euros au titre des travaux à sa charge financés par la société locataire,condamner la société JBFC à procéder, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, aux travaux nécessaires dans la courette pour pallier les nuisances liées à la présence des pigeons,condamner la société JBFC au paiement d’une somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,procéder aux comptes entre les parties et condamner la société JBFC au règlement de la somme de 37.092 euros en deniers ou quittance ; à titre subsidiaire, suspendre le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial ;accorder des délais de paiement, à savoir le paiement d’une somme de 20.000 euros et le solde en dix échéances d’égal montant. en tout état de cause, condamner la société JBFC au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2023, M. [S] demande au tribunal judiciaire de :

recevoir l’intervention de la société JBMB ;débouter la société La puce à l’oreille et la société JBMB de leurs demandes ;juger que la société La puce à l’oreille n’a pas déféré au commandement de payer dans le délai imparti d’un mois et juger acquise la clause résolutoire entre les parties à effet au 28 mai 2021 ; juger que la société JBMB est défaillante dans l’établissement de la preuve de son intention dolosive ;juger que les éléments de valorisation de la vente rapportés rendent suffisamment grave et vraisemblable l’hypothèse d’une cession immobilière lésionnaire au détriment de ce dernier ; par conséquent, ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par lui au bailleur ; ordonner le séquestre sur place de tous objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais du preneur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues par lui au bailleur ; condamner la société La puce à l’oreille à lui payer la somme de 24 541,94 euros; juger que la société JBMB est défaillante à démontrer l’existence d’un préjudice réparable au titre du prétendu dol ; désigner tel collège d’experts qu’il lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur des biens immobiliers qu’il a cédés à la société JBMB le 31 août 2022 ; à titre subsidiaire, sursoir à statuer sur son prétendu dol dans l’attente de l’expertise relative à la lésion conduisant à l’anéantissement de la vente ; condamner la société JBMB à lui payer la somme de 24 541,94 euros au titre des loyers lui revenant en vertu des stipulations contractuelles ; en toutes hypothèses, condamner la société La puce à l’oreille aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société JBMB à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, la société JBMB demande au tribunal judiciaire de :

la déclarer recevable en son intervention volontaire ; à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire visée au bail commercial suite à la non-exécution du commandement de payer en date du 28 avril 2021; prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial et ce, à compter du 29 mai 2021, date d’expiration du délai légal d’un mois visé dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux ;ordonner l’expulsion de la société La puce à l’oreille, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; condamner la société La puce à l’oreille, à payer : la somme de 24 541,94 euros correspondant à l’arriéré des loyers et provisions pour charges arrêtés au 3 mars 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir, au taux légal avec intérêts, à compter de la signification du commandement de payer du 28 avril 2021 par M. [S] ; déclarer que cette condamnation sera due à la société JBMB, nouvellement propriétaire, à charge pour elle de verser à M. [S], le prorata au temps propriété prévu à l’acte authentique de vente. à la société JBMB, nouvelle propriétaire, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant des loyers et provisions pour charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective des lieux. à titre reconventionnel : déclarer que la société JBMB a été victime d’un dol avéré laquelle a appris, suite à son intervention volontaire dans la procédure, qu’une demande de renouvellement du bail commercial avait été signifiée à M. [S] de sorte que le bail s’est tacitement reconduit pour une durée de 9 an supplémentaire, déclarer que M. [S] a déclaré ne pas avoir reçu de demande de renouvellement de bail de son preneur dans le cadre de l’acte de vente lui faisant perdre une chance de voir le loyer actuel déplafonné et ce pour une période de 9 années ; déclarer que cette perte de chance préjudicie gravement aux intérêts de la société JBMB de sorte que celle-ci se trouve parfaitement fondée à solliciter une indemnité d’un montant correspondant à la perte de loyer déplafonné ; en conséquence, condamner M. [S] à verser à la société JBMB la somme de de 57.348 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa perte de chance de voir déplafonner le loyer commercial, le vendeur ayant déclaré dans l’acte de vente l’absence de renouvellement du bail commercial ; Sur la demande reconventionnelle de M. [S] au titre de la prétendue vente lésionnaire:déclarer qu’aucune preuve de vente lésionnaire du bien immobilier cédé en bloc à la société JBMB n’est apportée par M. [S] ; déclarer qu’aucune vente lésionnaire du bien immobilier cédé en bloc à la société JBMB ne peut en l’espèce être retenue ; en conséquence, rejeter comme totalement infondée l’action en rescision pour lésion de vente formulée par M. [S] à l’encontre de la société JBMBen tout état de cause : débouter la société La puce à l’oreille de l’ensemble de ses demandes ; débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes ; condamner la société La puce à l’oreille à lui payer la somme de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; condamner la société La puce à l’oreille aux entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la société JBFC demande au tribunal judiciaire de :

déclarer la SCI JBFC recevable et bien fondée dans son intervention volontaire à titre principal en sa qualité de propriétaire des locaux loués objet du bail commercial litigieux ;déclarer acquise la clause résolutoire visée au bail commercial suite à la non-exécution du commandement de payer en date du 28 avril 2021 ; en conséquence, prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial et ce, à compter du 29 mai 2020, date d’expiration du délai légal d’un mois visé dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux ; ordonner l’expulsion de la société La puce à l’oreille, ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; condamner la société La puce à l’oreille à payer : la somme de 24 585,86 € correspondant à l’arriéré des loyers et provisions pour charges arrêtés au 3 mars 2022, à parfaire au jour de la décision à intervenir, au taux légal avec intérêts, à compter de la signification du commandement de payer du 28 avril 2021 par M. [S] ; déclarer que cette condamnation sera due à la société JBMB, selon acte authentique, à charge pour elle de verser à M. [S], le prorata au temps propriété prévu à l’acte authentique de vente ;à la société JBFC, nouvelle propriétaire, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant des loyers et provisions pour charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective des lieux ; en tout état de cause débouter la société La puce à l’oreille de l’ensemble de ses demandes ; condamner la société La puce à l’oreille à payer à la société JBFC la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; condamner la société La puce à l’oreille aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture a été fixée à la date du 17 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 1er octobre 2024. Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal statuant à juge unique a renvoyé l’affaire à la formation collégiale du tribunal. A l’audience collégiale du 17 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les interventions volontaires des sociétés JBMB et JBFC

Il convient de recevoir les interventions volontaires de ces sociétés qui ont successivement acquis le bien objet du bail commercial.

II. Sur les demandes relatives au bail commercial

A. Sur la demande de nullité du commandement de payer

Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, la société La puce à l’oreille fait valoir que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi alors qu’elle a procédé à d’importants travaux, ce qui a entraîné une plus-value de l’immeuble, et qu’elle a subi une année 2020 difficile du fait de la pandémie et de l’obligation de rembourser le crédit souscrit pour financer lesdits travaux.

Elle conteste le montant de l’arriéré locatif du commandement de payer pour plusieurs motifs :

elle a réglé le loyer d’avril (1.356,12) ; elle conteste l’indice de réévaluation appliqué en affirmant que les calculs doivent être repris sur la base de l’indice des loyers commerciaux et non de l’indice du coût de la construction ; elle conteste devoir payer certaines charges.

Ces contestations seront examinées successivement.

Sur l’indice de réévaluation du loyer

La société La puce à l’oreille soutient qu’en application de la loi Pinel et depuis le renouvellement du bail, l’indice à appliquer est l’indice des loyers commerciaux (ILC) et non l’indice du coût de la construction (ICC). Elle fait valoir que c’est à tort que le bailleur se prévaut d’une clause d’échelle mobile qui ne figure pas dans le contrat de bail. Elle en conclut que le montant du loyer dû est de 22.585,86 euros et non de 22.850,82 euros.

Pour s’opposer à ce moyen, les défendeurs soutiennent que les articles L.145-34 et L.145-38 du code de commerce relatifs à l’application de l’ILC concernent la détermination du plafonnement du loyer renouvelé ou la variation du loyer dans le cadre d’une procédure de révision du loyer. Ils affirment que l’ILC ne s’applique pas en présence d’une clause d’indexation ce qui est le cas en l’espèce.

Sur ce :

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié les modalités de calcul du loyer plafonné en supprimant la référence à l’indice du coût de la construction pour le remplacer par l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, sauf cas dérogatoires prévus à l’article, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE et qu’en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Ces dispositions sont applicables aux baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Toutefois, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 n’interdit pas aux parties de choisir l’application de l’ICC pour les clauses d’indexation ou clauses d’échelle mobile et n’impose pas aux parties de substituer l’ILC à l’ICC.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le point de savoir si le bail contient une clause d’échelle mobile ou pas.

Le bailleur se prévaut de la mention « clause d’indexation : Indice INSEE : 1er trimestre 1989 : 929 » pour affirmer l’existence d’une clause d’échelle mobile. En outre, l’article précédent est intitulé « révision du loyer » mais n’est pas entièrement lisible ni sur la pièce produite par la société La puce à l’oreille, ni sur celle de M. [S]. Toutefois, il est fait référence à une « période triennale » et il est mentionné « dans les conditions prévues par la législation en vigueur ».

Ces éléments permettent de considérer que le loyer contient une clause d’échelle mobile et qu’en conséquence, l’indice à appliquer est toujours celui prévu au contrat, soit l’indice du coût de la construction.

Sur les charges locatives

La société La puce à l’oreille soutient que le bailleur ne justifie pas des taxes d’ordures ménagères et de la consommation d’eau lui incombant spécifiquement.

Le bailleur soutient que le contrat de bail prévoit que le locataire doit supporter toutes les charges de l’immeuble et pas seulement celles afférant à son lot.

Sur ce :

L’article relatif aux charges du contrat de bail stipule que le locataire s’engage à :

« Rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer, même à titre provisionnel la quote-part des charges et prestations, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage et autres, incombant à l’immeuble, et la moitié, ou toute autre quotité légale de la taxe spéciale prévue au profit du Fond National d’Amélioration de l’Habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt légalement mises à la charge des locataires ; lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété ».

Il résulte de cet article que le locataire n’a pas à régler l’intégralité des charges « incombant à l’immeuble » mais seulement une quote-part de celles-ci. Toutefois, le tribunal relève que la société La puce à l’oreille ne formule aucune demande de remboursement.

Sur la validité du commandement

Il incombe au locataire de démontrer que le commandement de payer a été délivré avec mauvaise foi par le bailleur.

Le fait que des charges indues aient été réclamées ne suffit pas à établir la mauvaise foi de M. [S] dans la délivrance du commandement, étant relevé qu’une dette locative existe bel et bien et qu’en outre le locataire n’a jamais contesté les régularisations de charges précédemment intervenues.

La société La puce à l’oreille estime que cette mauvaise foi procéderait également de ce que le commandement a été notifié après la pandémie et alors qu’elle avait investi une somme considérable dans le local pour des travaux.

Ces considérations ne permettent cependant pas de démontrer une quelconque mauvaise foi du bailleur, étant rappelé que le paiement du loyer est la principale obligation d’un locataire. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer.

La société La puce à l’oreille n’a pas réglé sa dette dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire est donc en principe acquise depuis le 28 mai 2021.

B. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article L. 141-45 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le décompte actualisé du bailleur fait état d’une somme de 24.541,94 euros qui n’est pas contestée par le locataire qui propose de l’acquitter avec un versement de 20.000 euros et 10 versements d’un même montant. Il indique avoir provisionné la somme de 25.577 sur le plan comptable à cette fin et en justifie par la production d’une attestation de son expert-comptable.

Pour s’opposer à la demande de délai de paiement, le bailleur soutient que la société La puce à l’oreille est de mauvaise foi en ce qu’elle a provisionné la somme dont elle est redevable au lieu de la régler et qu’elle ne justifie pas d’une situation financière actuellement difficile.

Toutefois, il n’est pas contesté que la société La puce à l’oreille a rencontré des difficultés économiques concomitantes à la période des confinements en 2020 et 2021 et que le loyer est désormais régulièrement versé et ce depuis deux ans. Cette situation justifie l’octroi d’un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Rien ne justifie l’octroi de délais sur une période de 10 mois alors même que la société La puce à l’oreille reconnaît disposer de la somme nécessaire à l’acquittement total de sa dette locative.

Par conséquent, il sera octroyé au locataire un délai d’un mois, à compter de la signification du présent jugement, dans lequel il devra régler la somme de 24.541,94 euros. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant ce délai et réputés ne jamais avoir lieu en cas de paiement total de cette somme avant l’expiration du délai susdit. En revanche, en cas de non-paiement dans le délai susdit, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion de la société La puce à l’oreille pourra avoir lieu. En outre, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges. En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion du paiement d’une astreinte.

La somme de 24.541,94 euros sera réglée à M. [S] car elle correspond à des loyers dus avant la vente de l’immeuble.

C. Sur les demandes reconventionnelles du locataire

1. Sur la demande en paiement de la somme de 17.092 euros au titre des travaux incombant au bailleur

La société La puce à l’oreille expose avoir financé des travaux de réfection de l’électricité en raison de leur vétusté qui incombent en principe au bailleur. Elle soutient que le propriétaire doit assumer les travaux liés à la vétusté de l’immeuble et qu’en outre, la jurisprudence considère que les travaux de réfection de l’électricité concernent la structure et la préservation de l’immeuble.

Les défendeurs font valoir que :

ces travaux n’ont pas été autorisés alors qu’ils auraient dû l’être ; ces travaux ne correspondent pas à la notion de « gros travaux » de l’article 606 du code civil ; la vétusté des installations électriques n’est pas établie, les travaux effectués par le locataire étant de confort.

Sur ce :

En application de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

L’article III « Entretien – travaux » du contrat de bail stipule que le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil.

L’article 606 du code civil dispose : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

L’article R.145-35 du code de commerce cantonne les travaux liés à la vétusté aux grosses réparations.

Il est constant que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, les travaux dont il est demandé le remboursement ont consisté en la réfection de l’installation électrique du local commercial avec notamment la pose de divers spots en vitrine et à l’intérieur du magasin.

La société La puce à l’oreille produit un compte rendu de vérification périodique en date du 14 décembre 2015 mentionnant que l’installation électrique précédente n’était pas conforme et présentait des risques d’incendie et/ou d’explosion.

Elle se prévaut également d’un arrêt de la Cour de cassation en date du 13 juillet 2005 qui a mis à la charge du bailleur la réfection de l’installation électrique. Toutefois, cet arrêt est relatif à des faits totalement différents : il s’agissait de travaux de remise en état d’un immeuble à la suite d’inondations et il était relevé que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquates. En outre, la reprise de l’installation électrique s’inscrivait dans un contexte de réhabilitation très importante de l’immeuble.

Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu que la réfection de l’installation électrique constitue, de façon générale, une grosse réparation.

En l’espèce, cette réfection, rendue nécessaire par la vétusté de l’installation précédente, ne relève pas de la structure de l’immeuble et de la solidité générale de celui-ci. Par conséquent, ces travaux ne peuvent pas être qualifiés de grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil et incombent au preneur. La société La puce à l’oreille sera déboutée de sa demande de remboursement du coût de ces travaux.

2. Sur la demande en paiement de la somme de 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance

La société La puce à l’oreille sollicite l’indemnisation d’un trouble de jouissance liée à l’inertie du bailleur à effectuer les travaux de réfection de l’électricité. Toutefois, il résulte des développements précédents que ces travaux incombaient au preneur.

La locataire soutient subir un préjudice lié à la vétusté de l’immeuble en général. Elle produit à l’appui de sa demande deux mails qu’elle a envoyés à l’agence immobilière faisant état d’une fenêtre d’un étage supérieur qui claque et de bris de verre dans la cour. Cet incident apparaît cependant isolé et ne suffit pas à établir un préjudice dans la jouissance du local donné à bail. La demande d’indemnisation à hauteur de 20.000 euros sera rejetée.

3. Sur la demande de travaux de nature à mettre fin aux nuisances causées par les pigeons

La société La puce à l’oreille demande la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires dans la courette pour palier les nuisances liées aux déjections des pigeons.

C’est à juste titre que le bailleur fait valoir que la réalité des nuisances alléguées n’est pas établie. La locataire produit une photographie non datée et difficile à situer montrant des déjections de pigeons. La demande de travaux, dont la nature n’est d’ailleurs pas précisée, sera rejetée.

4. La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Au vu des développements précédents, la société La puce à l’oreille doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre de la société JBFC.

III. Sur les demandes relatives à la vente du local commercial

A. Sur la demande de dommages-intérêts de la société JBMB pour dol

La société JBMB estime avoir été victime d’un dol car M. [S] ne l’a pas informée préalablement à la vente qu’une demande de renouvellement du bail lui avait été signifiée par le locataire de sorte que le bail s’était tacitement reconduit pour une durée de 9 ans supplémentaire. Elle indique que M. [S] a déclaré mensongèrement dans l’acte de vente ne pas avoir reçu de demande de renouvellement du bail. Elle affirme que son préjudice est constitué de la perte de chance de pouvoir déplafonner le loyer.

M. [S] conteste tout caractère intentionnel et déterminant de la déclaration erronée dans l’acte de vente. Il expose qu’il était âgé de 81 ans et pouvait légitimement ignorer la portée de la demande de renouvellement formulée auprès de son mandataire en 2016. Il estime qu’il appartenait à la société JBMB, professionnelle de l’immobilier, de s’assurer qu’il était possible d’exiger un loyer déplafonné au locataire. M. [S] fait également valoir que le préjudice de gain manqué n’est pas une perte de chance indemnisable au titre du dol.

Sur ce :

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

En l’espèce, il est constant que l’acte de vente contient la mention suivante : « Le vendeur déclare n’avoir reçu de son locataire aucune demande de renouvellement en application des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce ».

Cette déclaration est inexacte car M. [S] avait reçu une demande de renouvellement le 29 septembre 2016.

M. [S] ne peut utilement se prévaloir de son âge pour soutenir qu’il ne s’est pas rendu compte qu’il faisait une déclaration inexacte dans un acte de vente notarié. Par ailleurs, il n’apparaît pas vraisemblable qu’il ait ignoré les conséquences d’une demande de renouvellement du bail alors même qu’il était propriétaire d’un local donné à bail commercial depuis des années.

En revanche, le caractère déterminant de cette fausse déclaration n’apparaît pas démontré au regard des circonstances de la vente. M. [S] a clairement informé la société JBMB du litige existant et de la procédure judiciaire en cours. Ainsi, l’acte de vente prévoit les conséquences financières en cas d’issue favorable ou défavorable du litige et la répartition à effectuer entre vendeur et acquéreur dans ces deux hypothèses. Le fait de pouvoir appliquer un loyer déplafonné était donc très hasardeux, ce que la société JBMB savait nécessairement. Par conséquent, une fausse information sur la possibilité de procéder au déplafonnement du loyer n’a pas pu avoir d’impact significatif sur le consentement de l’acquéreur.

Le dol n’étant pas constitué, la société JBMB doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

B. Sur l’action en rescision pour lésion de M. [S]

Au soutien de son action en rescision pour lésion, M. [S] fait valoir que la société JBMB a acquis le 31 août 2022 quatre locaux commerciaux pour 319.000 euros ; qu’elle a revendu le premier local le 23 décembre 2022 pour 345.000 euros, ce local était identique à celui occupé par la société La puce à l’oreille ; que les deux autres locaux peuvent être valorisés a minima pour 100.000 euros chacun. Ainsi, M. [S] affirme que la société a acquis ces biens au prix de 319.000 euros alors qu’ils valaient au moins 890.000 euros de sorte qu’il a été privé de 65 % de leur valeur, le prix lésionnaire était fixé à 58.33 %.

Pour s’opposer à cette demande, la société JBMB rappelle qu’elle a formulé une offre d’achat le 19 janvier 2022 pour l’immeuble situé au [Adresse 3], composé de locaux commerciaux et de plusieurs logements, au prix de 2.050.000 euros ; qu’un compromis de vente a été signé le 11 mars 2022 avec une réitération prévue au plus tard le 31 août 2022 ; qu’in fine, l’offre de vente a été ventilée entre :

la société JBMB pour les 4 locaux commerciaux en rez-de-chaussée, pour un prix de 319.000 euros ;la société Histoire et patrimoine Guimard pour les habitations en étage, pour un prix de 1.731.000 euros ; soit un total de 2.050.000 euros.

La société JBMB explique qu’en accord avec la société Histoire et patrimoine Guimard, qui a ainsi pu acquérir la partie habitation de l’immeuble, il a été convenu qu’elle prendrait en charge les travaux de réhabilitation des réseaux, de plomberie et de rénovation des parties communes et façades de l’immeuble ; qu’une clause a été insérée dans l’acte de vente conclu entre M. [S] et la société JBMB auquel la société Histoire et patrimoine Guimard est intervenue.

Elle soutient que le prix de vente des quatre locaux commerciaux a été fixé en fonction de ces éléments, outre la procédure en cours, le fait que ces locaux étaient tous occupés et acquis globalement.

La société JBMB fait valoir qu’elle a acquis un ensemble de quatre locaux dont la valeur doit être estimée globalement et non en considération de la valeur cumulée de chaque lot individuellement ; qu’elle a revendu ces quatre lots distinctement après réalisation de travaux pour un montant de 123.120 euros ; qu’il convient donc de retenir un prix de revente de 631.880 euros ; qu’il ne pourrait donc y avoir lésion que si le bien avait été acquis à un prix inférieur à la somme de 263.283,33 euros, ce qui n’est pas le cas.

Sur ce :

L’article 1674 du code civil dispose : « Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value ».

L’article 1677 dispose : « La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ».

Il incombe au demandeur à la rescision de la vente de rapporter la preuve du caractère vraisemblable de la lésion et au tribunal de statuer sur la recevabilité de la demande en recherchant si les faits présentés par le demandeur sont suffisamment vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion.

En l’espèce, les quatre locaux commerciaux ont été vendus globalement par M. [S] au prix de 319.000 euros. Ils ont été revendus distinctement par la société JBMB pour un montant total de 755.000 euros.

Il convient d’ores et déjà de relever que la comparaison de ces prix de vente est biaisée en ce que la valeur globale de quatre locaux ne correspond pas exactement à la valeur de quatre locaux vendus distinctement.

En outre, il est établi que des travaux de rénovation des parties communes afférentes à ces locaux ont été réalisés pour une somme de 123.120 euros et il importe peu qu’ils aient été pris en charge par une autre société dans le cadre d’un accord dont M. [S] connaissait parfaitement les termes. Par conséquent, le prix de revente à retenir est de 631.880 euros.

Pour que la lésion soit vraisemblable, il faut que le prix soit inférieur à 5/12ème à la valeur réelle du bien.

631.880 / 12 x 5 = 263.283,33 euros.

La vente a eu lieu à un prix bien supérieur (319.000 euros) à la somme de 263.283 euros de sorte que la lésion n’apparaît pas vraisemblable ou fondée sur des faits graves. La demande de désignation d’un collège d’experts sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

La société La puce à l’oreille succombe en ses prétentions et doit être condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 avril 2021.

L’équité commande sa condamnation à payer à M. [S] la somme de 2.000 euros. Les demandes formulées à son encontre par les sociétés JBMB et JBFC seront rejetées.

Aucune circonstance ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile entre M. [S], la société JBMB et la société JBFC. Leurs demandes respectives seront rejetées.

Aucune circonstance ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort :

Reçoit les interventions volontaires de la SARL JBMB et de la SCI JBFC ;

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer délivré le 28 avril 2021 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 28 mai 2021 ;

Condamne la SARL La puce à l’oreille à payer à M. [E] [S] la somme de 24.541,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 août 2022 ;

Autorise la SARL La puce à l’oreille à s’acquitter de la somme de 24.541,94 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la SARL La puce à l’oreille se libère des arriérés de loyers et de charges ;

Dit qu’à défaut de paiement de cette somme dans le délai indiqué :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL La puce à l’oreille et de tous occupants de son chef du local, situé au [Adresse 6], avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la SARL La puce à l’oreille sera condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Rejette la demande tendant à fixer une astreinte en cas d’expulsion ;

Rejette les demandes de dommages-intérêts de la SARL La puce à l’oreille et sa demande de travaux ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de la SARL JBMB à l’encontre de M. [E] [S] au titre du dol ;

Rejette la demande d’expertise pour lésion de M. [E] [S] ;

Condamne la SARL La puce à l’oreille à payer à M. [E] [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL La puce à l’oreille à payer les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 avril 2021 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT