TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 25/00004 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-K2CQ

AssociationACADEMIE DE NIMES

C/

[H] [F]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 31 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Association ACADEMIE DE NIMES

RCS N° 349 843 938

16 rue Doree

30000 NÎMES

représentée par M^e Jérémy GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-michel ROSELLO, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [H] [F]

né le 20 Novembre 1994 à NIMES (GARD)

34 Rue Franchet D’Esperey

30900 NÎMES

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, juge des contentieux de la protection

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ lors des débats et de Maureen THERMEA la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 17 février 2025

Date du Délibéré : 31 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 31 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés en date du 05 juillet 2022, L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES a donné en location à usage unique d’habitation à Monsieur [H] [F] un logement situé 30 bis rue Fénelon 3ème étage gauche 30000 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 365 euros outre la somme de 20 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 05 septembre 2024, L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à son locataire, pour un montant en principal de 1 604,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2024, L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES a assigné Monsieur [H] [F] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 17 février 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique dès que le délai légal sera expiré,

Refuser tout délai de grâce,

CONDAMNER Monsieur [H] [F] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 2 426,16 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 09 octobre 2024 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant sur cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu’à entière libération des lieux,

— De la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 17 février 2025, l’association Académie de Nîmes, comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative arrêtée au 25 février 2025 à la somme de 4 070,04 euros (terme du mois de février 2025 inclus).

Elle s’est opposée aux moyens de défense du défendeur invoquant la mauvaise foi de ce dernier et l’absence d’éléments probants au soutien de ses arguments. Elle s’est opposée à tout octroi de délais de paiement.

Monsieur [F], comparant, a indiqué avoir quitté les lieux depuis début novembre 2024 car la serrure de la porte d’accès à l’appartement loué a été changée ; qu’une personne « mandatée » par l’agence lui a demandé de néanmoins régler le montant des loyers depuis cette date alors qu’il se trouve dans l’impossibilité d’occuper les lieux.

Monsieur [F] s’oppose au règlement des sommes qui lui sont réclamées au titre des loyers postérieurs au mois de novembre 2024 dans la mesure où il n’occupe plus effectivement les lieux exclusivement du fait du bailleur le privant de tout accès au logement loué.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement aux fins de s’acquitter de l’arriéré locatif du jusqu’au mois de novembre 2024 inclus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX du Gard le 06 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 06 décembre 2024 pour l’audience du 17 février 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Monsieur [H] [F] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] [F] le 05 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Monsieur [H] [F] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES produit un décompte arrêté au 05 février 2025 faisant état d’une dette locative de 4 070,04 euros (terme du mois de février 2025 inclus).

Monsieur [F] soutient que la bailleresse aurait fait procéder au changement de serrure de la porte d’entrée de l’appartement loué aux fins de lui en interdire l’accès depuis début novembre 2024 mais aurait néanmoins réclamer la poursuite du règlement des mensualités locatives via une personne qu’elle aurait mandatée à cet effet auprès du locataire.

Si l’assignation dans le cadre de la présente instance a été délivrée à Monsieur [F] à une adresse effectivement distincte de celle correspondant au logement loué, ce dernier ne rapporte cependant pas d’élément probant ou susceptible de constituer un commencement de preuve de ses allégations, les évènement dont il fait état s’avérant dès lors invérifiables.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [F] à payer par provision à L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES la somme de 4 070,04 euros (terme du mois de février 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 05 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour les sommes supplémentaires décomptées depuis le commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Monsieur [F] ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers depuis le mois de juin 2024, et a fortiori de la reprise du loyer courant tel qu’exigé par les dispositions législatives en vigueur.

Il n’a pas versé aux débats d’éléments de nature à établir la réalité de sa situation financière afin d’évaluer si ce dernier est en mesure de s’acquitter du règlement de la dette locative de manière échelonnée.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande en octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Monsieur [H] [F] sera condamné à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [F] qui succombe, supportera les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Monsieur [H] [F] sera condamné à payer la somme de 800 euros à L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 juillet 2022 entre L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES et Monsieur [H] [F] concernant le logement situé 30 bis rue Fénelon 3ème étage gauche 30000 Nimes étaient réunies à la date du 17 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 17 octobre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [H] [F] est déchu de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Monsieur [H] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 30 bis rue Fénelon 3ème étage gauche 30000 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] à payer par provision à L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES à compter du 1ermars 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] à payer par provision à L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES la somme de 4 070,04 euros (terme du mois de février 2025 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 05 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant portées, à compter de l’assignation pour les sommes supplémentaires décomptées depuis le commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] à payer à L’ASSOCIATION ACADÉMIE DE NÎMES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,