REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

CHAMBRE DE L’EXECUTION

JUGEMENT du 24 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02910 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KRGU

AFFAIRE : Société S.A.M. I CONSTRUCTIONS / S.C.I. LA PALMERAIE DU MIDI

Exp : la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES

la SCP LOBIER & ASSOCIES

DEMANDERESSE

Société S.A.M. I CONSTRUCTIONS,

prise en la personne de son représentant legal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. LA PALMERAIE DU MIDI,

prise en la personne de son représentant legal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES,

jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par Emmanuelle MONTEIL, 1ère vice Présidente, assistée de Sarah DJABLI greffier, présent lors des débats et du prononcé du délibéré, greffier, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 12 septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025, les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu en l’étude de Me [J] [I], Notaire à [Localité 6] le 21 décembre 2021, la société La Palmeraie du Midi a donné à bail commercial à la société [D] Constructions, pour une durée de neuf ans, à effet au 1er janvier 2022, des locaux situés [Adresse 3] avec un loyer de 18 000 euros par an payable en douze mensualités de 1 500 euros (la première au 1er février 2022).

Par acte du 26 avril 2024, la société La Palmeraie du Midi a fait signifier à la société [D] Constructions un commandement de payer la somme de 30 761,95 euros au titre des loyers impayés de février 2022 à septembre 2023.

Par acte du 29 mai 2024 dénoncé le 4 juin 2024, la société La Palmeraie du Midi a fait pratiquer une saisie-attribution sur le compte ouvert par la société [D] Constructions dans les livres de la Banque Populaire du Sud en vertu de l’acte authentique du 21 décembre 2021 pour le paiement de la somme de 31 214,65 euros. L’intégralité de la somme a été saisie.

Par acte du 13 juin 2024, la société [D] Constructions a fait assigner à comparaître la société La Palmeraie du Midi devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes à l’audience du 28 juin 2024 aux fins principales de voir ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2024.

Il a été fait application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, le litige relevant, à compter du 1er décembre 2024, de la compétence du tribunal judiciaire, chambre de l’exécution civile, et non plus du juge de l’exécution.

L’affaire est venue à l’audience d’orientation du 14 février 2025 lors de laquelle les parties ont exprimé leur accord pour un renvoi en mise en état.

La clôture est intervenue le 18 août 2025 et l’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société [D] Constructions demande à la chambre de l’exécution, au visa des articles L211-1, L111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution, 1219, 1710 et 1719 du code civil, de :

— juger que la société La Palmeraie du Midi est dépourvue d’un titre exécutoire et/ou d’une créance liquide et exigible ;

— ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2024 entre les mains de la Banque Populaire du Sud ;

— juger fautive et abusive la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2024 entre les mains de la Banque Populaire du Sud ;

— condamner la société La Palmeraie du Midi à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement ;

— débouter la société La Palmeraie du Midi de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société La Palmeraie du Midi à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société [D] Constructions fait valoir essentiellement :

— que la société La Palmeraie du Midi a été défaillante dans son obligation de délivrance de la chose louée ;

— que les locaux étaient dépourvus d’installation électrique ;

— qu’elle a pu régulariser un abonnement électrique seulement le 24 juin 2023 suite à l’attestation de conformité du 13 juin 2023 ;

— que les locaux n’étaient pas alimentés en eau, encore au 29 septembre 2023 (procès-verbal de constat de commissaire de justice) ;

— qu’elle est fondée à opposer à la société La Palmeraie du Midi une exception d’inexécution ;

— que la créance n’est donc pas liquide et exigible ;

— que l’attestation de conformité versée aux débats par la société La Palmeraie du Midi ne concerne pas les locaux objets du bail commercial ;

— que le commissaire de justice se borne à constater l’état de l’immeuble et non l’alimentation ou non en eau des locaux loués ;

— que l’installation de compteur d’eau potable dans un ensemble immobilier n’implique pas qu’un local compris dans cet ensemble soit alimenté en eau potable de façon effective ;

— que c’est seulement le 10 octobre 2023 que les locaux donnés à bail ont été reliés au réseau d’alimentation d’eau ;

— qu’il appartenait à la société La Palmeraie du Midi de faire raccorder les locaux loués au réseau d’alimentation en eau potable ;

— que sans le raccordement au réseau d’alimentation en eau potable, un abonnement en alimentation en eau potable était sans objet ;

— qu’elle a effectué des travaux pour le compte de la société La Palmeraie du Midi pour un montant de 248 291,13 euros ;

— qu’elle est créancière de la société La Palmeraie du Midi ;

— qu’il était impossible matériellement et moralement de se procurer un écrit de la société La Palmeraie du Midi tenant le lien capitalistique et les relations familiales entre les deux sociétés.

Dans ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°3, la société La Palmeraie du Midi demande à la chambre de l’exécution, au visa des articles L111-3 4° et L211-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1220 et 1353 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

— débouter la société [D] Constructions de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société [D] Constructions à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’il est fait droit aux demandes de la société [D] Constructions.

En réplique, la société La Palmeraie du Midi fait valoir essentiellement :

— que la société [D] Constructions n’a pas notifié la suspension de l’obligation de paiement des loyers ;

— que la société [D] Constructions s’est ainsi privée de ce moyen de défense ;

— que la société [D] Constructions ne peut pas lui opposer une exception d’inexécution ;

— que la société LBT Elec a établi une attestation de conformité des installations électrique en date du 19 septembre 2022 ;

— que sept compteurs Linky ont été posés courant septembre 2021 ;

— que les travaux d’aménagements entrepris par la société [D] Constructions dans les locaux pris à bail ont considérablement retardé l’intervention du Consuel ;

— que les installations électriques ont été déclarés conformes à la fin de l’année 2021 ;

— que si la société [D] Constructions n’avait pas mis aussi longtemps pour aménager ses locaux, le Consuel serait intervenu fin 2021 / 2022 ;

— qu’il appartenait à la société [D] Constructions de souscrire un abonnement auprès du fournisseur d’eau ;

— que les compteurs d’eau potable ont été posés le 26 janvier 2022 ;

— que la société [D] Constructions ne démontre pas que la bailleresse aurait méconnu son obligation de délivrance de la chose louée ;

— qu’aucune mise en demeure d’avoir à délivrer les locaux alimentés en électricité et en eau n’a été envoyée ;

— que si la société [D] Constructions n’a pu investir pleinement les locaux qu’en septembre 2023, c’est en raison du retard qu’elle a pris dans les travaux d’aménagement ;

— que la société [D] Constructions a délibérément choisi de ne pas souscrire les abonnements nécessaires à l’alimentation des locaux en eau et en électricité ;

— que la créance est certaine, liquide et exigible ;

— que les factures dont le paiement est demandé ne sont pas détaillées ;

— que la société [D] Constructions ne rapporte la preuve ni d’un échange de consentements ni de la réalisation de travaux dont elle entend obtenir le paiement ;

— que la société [D] Constructions n’explique pas l’impossibilité matérielle et morale qu’elle a eu à obtenir un écrit ;

— que les liens familiaux existant entre les associés ne constituent pas une impossibilité matérielle ni morale d’obtenir un écrit lorsqu’on constate l’animosité opposant les membres de la famille ;

— que la société [D] Constructions n’est pas fondée à se prévaloir d’une compensation de créances pour tenter de faire obstacle à la saisie-attribution.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de mainlevée de la saisie-attribution

Aux termes de l’article L211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code.

Par acte reçu en l’étude de Me [J] [I], Notaire à [Localité 5] le 21 décembre 2021, la société La Palmeraie du Midi a donné à bail commercial à la société [D] Constructions, pour une durée de neuf ans, à effet au 1er janvier 2022, des locaux situés [Adresse 3] avec un loyer de 18 000 euros par an payable en douze mensualités de 1 500 euros (la première au 1er février 2022).

Cet acte notarié est revêtu de la formule exécutoire.

La société [D] Constructions ne conteste pas l’existence d’un titre exécutoire (bail commercial notarié revêtu de la formule exécutoire) mais soulève l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du Code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

La société la Palmeraie du Midi réplique que tenant les dispositions de l’article 1220 du code civil (« Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »), la société [D] Constructions s’est privée de la faculté d’invoquer ce moyen en ne le notifiant pas cette suspension de l’exécution de son obligation de paiement des loyers.

La société [D] Constructions a notifié à l’occasion de la contestation de la mesure d’exécution forcée, qu’elle entendait faire usage de l’exception d’inexécution.

L’absence de notification antérieure ne saurait la priver du recours à ce moyen dans la présente instance.

Le bien-fondé de ce moyen soulevé par la demanderesse doit donc être étudié.

S’agissant de la charge de la preuve de l’inexécution suffisamment grave de l’obligation de délivrance du bailleur, elle incombe à celui qui invoque l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Les parties s’accordent sur l’exigence de délivrance du local commercial alimenté en en eau courante et en électricité.

S’agissant de l’installation électrique, la société [D] Constructions produit aux débats une attestation de conformité délivrée par le Consuel le 13 juin 2023.

Si le 19 septembre 2022, la société LBT Elec, installateur, certifie que l’installation électrique située [Adresse 4] est conforme aux prescriptions de sécurité en vigueur, il n’en demeure pas moins que le Consuel, dont le visa de conformité est un préalable à première mise en service de l’installation électrique, n’est intervenu que le 13 juin 2023.

Et les échanges intervenus entre la société LBT Elec et la société Quiliconsult (courriels des 18 avril et 30 mai 2023) ainsi que le courriel adressé par l’équipe Consuel le 5 juin 2023 confirment que l’attestation de conformité du Consuel n’avait, à ces dates, pas encore été visée.

Dès lors, les pièces versées aux débats par la société La Palmeraie du Midi, à savoir :

des attestations de conformité relatives à cinq autres lots déclarés conformes à la fin de l’année 2021 ;une commande de sept compteurs Linky en date du 1er février 2021, prévoyant une livraison pour le 8 février 2021,une facture émise par la société LBT Elec le 25 septembre 2021, adressée à la société La Palmeraie ayant pour objet « réseaux EDF partie intérieure bâtiment » d’un montant de 5 322,29 euros réglée par chèque n°8248733,

qui au demeurant ne font pas expressément référence au local pris à bail par la société [D] Constructions, sont inopérantes à démontrer un consuel délivré pour le local concerné fin d’année 2021 ou au début de l’année 2022.

Quant à l’allégation de travaux d’aménagement par la société [D] Constructions qui aurait empêché la validation par le consuel dans ces mêmes délais, elle n’est étayée que par le courriel de la société LBT Elec du 18 avril 2023 aux termes duquel la société LBT ELEC explique au consuel :

« Je me permets de revenir vers vous concernant le dossier 21M0300395-3 concernant les bureaux de sami.

(Il [[D]] a mis trés longtemps avant de finir, il me faut donc la validation pour le dernier

local). »

Le lien de causalité entre ces travaux et l’impossibilité de solliciter le visa du consuel n’est pas démontré par des éléments objectifs, cette seule affirmation par la société qui a installé le réseau électrique étant insuffisante.

En tout état de cause, il est de jurisprudence constate que le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance.

S’agissant du raccordement au réseau d’eau potable, il résulte de l’attestation de M. [H] [S], artisan plombier, en date du 16 décembre 2024 que « la mise en eau des bureaux [D] Constructions a été réalisée le mardi 10 octobre 2023. A ce jour, nous avons raccordé les nourrices ainsi que le compteur d’eau pour pouvoir faire nos essais d’étanchéité dans les locaux. Auparavant, le compteur n’était pas raccordé aux locaux. Le compteur était raccordé à un simple tuyau qui servait à distribuer de l’eau aux artisans pour l’avancement des travaux. ».

Le procès-verbal de constat dressé le 29 septembre 2023 par Me [E], commissaire de justice à [Localité 7], à la demande de la société [D] Constructions, met en évidence des locaux loués non alimentés en eau à cette date.

En réponse, la société La Palmeraie du Midi verse aux débats :

un procès-verbal de constat dressé le même jour, le 29 septembre 2023, par Me [T], commissaire de justice à [Localité 7], qui mentionne un relevé du compteur d’eau à hauteur de 7m3une facture acquittée émise le 15 juin 2022 par la société des Eaux de la Métropole nîmoise pour la pose de six compteurs d’eau potable pour un montant de 772,34 euros.

La société [D] Constructions relève à juste titre que le commissaire de justice mandaté par la bailleresse n’a pas constaté, ce jour-là, l’effectivité de l’alimentation en eau des locaux loués.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société La Palmeraie du Midi n’a pas exécuté son obligation essentielle de délivrance des locaux loués entre février 2022 et septembre 2023, dès lors que les locaux loués n’étaient pas effectivement alimentés en électricité et en eau courante.

Ces manquements constituent une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1219 du code civil.

Il est donc fait droit à l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement des loyers sur la période de février 2022 à septembre 2023.

La créance de loyers dont se prévaut la société La Palmeraie du Midi n’est donc pas liquide et exigible.

Par conséquent, il convient d’ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2024.

2. Sur la demande de dommages-intérêts pour saisie abusive

Aux termes de l’article L121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

La société [D] Constructions est défaillante à démontrer le caractère abusif de la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2024, le prononcé d’une mainlevée ne signifiant pas nécessairement un caractère abusif.

Il est constant que la société [D] Constructions n’a jamais adressé de mise en demeure à la société La Palmeraie du Midi d’avoir à exécuter son obligation de délivrance et ne s’est jamais prévalue, avant la présente instance, de l’exception d’inexécution.

La mise en œuvre de la mesure d’exécution forcée le 29 mai 2024 est intervenue postérieurement à la signification d’un commandement de payer (26 avril 2024) restée sans réponse de la part de la société [D] Constructions.

Par conséquent, il convient de débouter la société [D] Constructions de sa demande de dommages intérêts pour saisie abusive.

3. Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

La société La Palmeraie du Midi est condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement à la société [D] Constructions de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter cette exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Emmanuelle Monteil, 1ère vice-présidente, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort

ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée par la société La Palmeraie du Midi le 29 mai 2024 sur le compte ouvert par la société [D] Constructions dans les livres de la Banque Populaire du Sud ;

DEBOUTE la société [D] Constructions de sa demande de dommages-intérêts pour saisie abusive ;

CONDAMNE la société La Palmeraie du Midi à payer à la société [D] Constructions la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société La Palmeraie du Midi aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

La greffière La 1ère vice-présidente