Tribunal Judiciaire de Nîmes, 3e chambre civile, 28 avril 2026, n° 23/04177

TJ Nîmes 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, 3e ch. civ., 28 avr. 2026, n° 23/04177
Numéro(s) :	23/04177
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Luc ENOU
Cabinet(s) :	SCP REY GALTIER
Parties :	S.C.I. NEMESIS immatriculée au RCS de [ Localité 1 ] sous le 881.522.817, son gérant en exercice c/ LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 1]

**** Le 28 Avril 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 23/04177 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KDN3

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.C.I. NEMESIS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 881.522.817 prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [F] [O] domicilié au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, M^e Jean-Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

à :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL QUADRIGIMMO immatricultée au RCS de [Localité 1] sous le n° 494 266 257 et dont le siège social esr à [Localité 2]) [Localité 1] [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4] et [Adresse 5]

représentée par la SELARL AGNUS & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Février 2026 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 23/04177 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KDN3

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NEMESIS est propriétaire de lots dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] à NIMES.

Le 28 juin 2023 une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s’est tenue. Le procès-verbal de ladite assemblée générale contient notamment une résolution n°6 relative à la réfection des toitures.

Par acte délivré le 24 août 2023, la SCI NEMESIS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU CAMILLERI GESTION aux fins d’annulation du procès-verbal de l’assemblée du 28 juin 2023, d’annulation de l’entière assemblée du 28 juin 2023 et d’annulation de l’entière résolution 6 et par conséquent des résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 et 6.7 de l’assemblée du 28 juin 2023.

Par jugement en date du 15 avril 2025, il a été sursis à statuer dans l’attente de la tenue de l’assemblée générale en date du 30 avril 2025 et jusqu’à la purge du délai de recours contre les décisions prises par ladite assemblée générale.

La clôture a été fixée au 9 janvier 2026.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, la SCI NEMESIS demande au tribunal, sur le fondement des articles 74, 122, 378, 789 du Code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

au principal prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée du 28 juin 2023,

subsidiairement, prononcer l’annulation de l’entière assemblée du 28 juin 2023 en toutes ses résolutions,

très subsidiairement, prononcer l’annulation de l’entière résolution 6 et par conséquent des résolutions 6.1, 6,2, 6,3, 6.4, 6,5, 6.6 et 6.7 de l’assemblée du 28 juin 2023,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui verser la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, le tout au profit de l’avocat du demandeur, par application de l’article 699 du Code de procédure civile, outre que le demandeur sera dispensé de supporter la charge d’une quelconque somme par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI NEMESIS fait notamment valoir que le procès-verbal de l’assemblée du 28 juin 2023 tel que notifié n’est pas signé et certifié conforme à l’original ; que le jour de l’assemblée la réunion ne peut totaliser 5929/9962 en raison du syndicat qui est copropriétaire pour 38 millièmes et dès lors sans voix participative à l’assemblée ; que le procès-verbal ne précise pas lequel des époux [W] est désigné aux fonctions de président de séance ; que le procès-verbal ne précise pas qui de Mme ou M. [C] [P] et [Z] [G] est désigné aux fonctions de scrutateur ; que la signature apposée à titre d’émargement par ces personnes sur la feuille de présence diffère de celle figurant in fine avec la signature des autres membres du bureau sur la feuille de présence, de sorte que le procès-verbal est dénué de force probante.

La SCI NEMESIS, qui rappelle qu’elle détient des lots totalisant 578 voix, argue de ce que tant la feuille de présence que le procès-verbal de l’assemblée litigieuse mentionnent qu’elle totalise 676 voix, ce qui est inexact ; que l’adoption de résolutions sur la base de millièmes erronés constitue une violation des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les calculs et décomptes opérés en violation du texte sont infondés et que la circonstance selon laquelle le résultat obtenu n’aurait pas été modifié si la base de calcul avait été respectée est inopérante dès lors qu’elle n’est pas tenue de justifier d’un grief pour agir en nullité. Elle relève également la participation de votants avec des voix affectées à des lots qui ne figurent pas dans le règlement de propriété.

La SCI NEMESIS ajoute que la convocation de l’assemblée du 23 juin 2023 ne contient pas de consultation du conseil syndical portant sur la réfection des toitures ; que le procès-verbal de la même assemblée ne fait pas état d’une quelconque consultation orale ou écrite du conseil syndical portant sur la réfection des toitures ; que la convocation ne contient pas de rapport d’analyse d’exécution des différents chefs de missions du cabinet [M] ; que les copropriétaires, qui ont reçu plusieurs devis avec l’ordre du jour de la convocation, n’ont pas eu la possibilité de choisir entre les différents devis ; que le montant des dépenses est erroné puisque les sommes annoncées ne sont pas celles des devis présentés ; que la répartition est également erronée en ce que le calcul n’a pas été effectué sur la base des millièmes de charges.

En réponse aux conclusions adverses, la SCI NEMESIS fait valoir que ses demandes ne se sont pas éteintes du fait de la résolution 8 votée le 30 avril 2025 puisque l’assignation porte au principal sur une demande d’annulation des résolutions de l’assemblée du 28 juin 2023 et non exclusivement sur l’annulation de la résolution 6 de cette assemblée.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société QUADRIGIMMO demande au tribunal, sur le fondement des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 378 et suivants, 802 du Code de procédure civile, de :

— débouter la SCI NEMESIS de l’intégralité de ses demandes, fin et conclusions,

— constater que les demandes de la SCI NEMESIS sont infondées tant en droit qu’en fait,

— condamner la SCI NEMESIS au paiement d’une somme de 3600 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI NEMESIS aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que la validité de la décision votée lors de l’assemblée générale du 30 avril 2025 n’a pas été contestée dans les délais requis. Elle rappelle que la résolution n°8 de l’assemblée générale convoquée pour le 30 avril 2025 tend aux mêmes fins que la présente procédure. Elle souligne que les appels de fonds émis au regard des décisions prises lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ont été restitués, conformément à la résolution numéro 8 adoptée lors de l’assemblée générale du 30 avril 2025, de sorte que la SCI NEMESIS a été remboursée des sommes qu’elle avait réglées.

Le défendeur, qui précise que la SCI NEMESIS n’a pas estimé opportun de devoir se présenter, ou se faire représenter, à l’assemblée générale du 30 avril 2025, note que dans ses dernières conclusions la demanderesse n’évoque nullement la résolution votée lors de ladite assemblée générale.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales

Il ressort du I de l’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

L’article 24 I de la même loi dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Il résulte des dispositions de l’article 42 de la même loi que les décisions des assemblées générales peuvent faire l’objet d’une action en contestation.

Aux termes de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale en date du 30 avril 2025 versé aux débats contient une résolution n°8 mentionnant :

“(…) – décide: d’annuler les résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6 et 6.7 de l’assemblée générale du 28/06/2023 concernant les travaux de réfection de toiture

— précise que les appels de fonds faits par le syndic les 15/10/2023, 15/12/2023, 15/02/2024, 15/04/2024 et 15/06/2024 seront annulés. Si des règlements ont été fait sur ces appels de fonds, le montant correspondant sera mis au crédit du compte propriétaire. (…)”.

Comme le fait observer le défendeur, la demande de la SCI NEMESIS tendant à l’annulation de l’entière résolution 6 et par conséquent des résolutions 6.1, 6,2, 6,3, 6.4, 6,5, 6.6 et 6.7 de l’assemblée du 28 juin 2023 est dès lors sans objet.

S’agissant du surplus des demandes de la SCI NEMESIS, qui à titre principal sollicite l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas les irrégularités soulevées par la demanderesse.

Il est à cet égard relevé que si le défendeur conclut au débouté de la SCI NEMESIS de l’intégralité de ses demandes, il note à l’issue de ses développements, qui concernent uniquement les effets de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 avril 2025, “Le Tribunal déboutera intégralement la SCI NEMESIS de l’intégralité de ses demandes fin et conclusions au motif essentiel que ses demandes sont éteintes du fait de la décision votée le 30 Avril 2025.”.

En définitive, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI NEMESIS tendant à l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

II. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

En application du premier alinéa de l’article 699 du même Code, qui dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, il sera fait droit à la demande en ce sens au profit du Conseil de la demanderesse.

Il ressort de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il convient en l’espèce de dispenser la SCI NEMESIS de participation à la dépense commune des frais de procédure.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

3) Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En raison de la nature de l’affaire il y a lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 1] en date du 28 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société QUADRIGIMMO aux dépens,

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie au profit du Conseil de la SCI NEMESIS du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DISPENSE la SCI NEMESIS de participation à la dépense commune des frais de procédure,

ECARTE l’exécution provisoire de la décision,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Président et par Corinne PEREZ, Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement, ladite ordonnance à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.