COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIREDE NIORT

Juge de l’exécution – Saisies immobilières

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB24-W-B7J-ENSB

Minute n°26/00001

Le

1 expédition à la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN (M^e Sylvie CHAUVIN),

1 copie dossier

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 12 JANVIER 2026

SURSIS A STATUER

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort, tenue le dix Novembre deux mil vingt cinq, à dix heures, par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge de l’exécution, assistée de Stéphanie GEFFARD, Cadre Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 9] inscrite au RCS de NIORT sous le n° D 315 905 653

dont le siège social est situé

[Adresse 6]

[Localité 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, (Maître Sylvie CHAUVIN), avocats au barreau de DEUX-SEVRES

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [C]

[Adresse 12]

[Localité 13]

défaillant

Madame [P] [S]

[Adresse 12]

[Localité 13]

défaillante

DÉBITEURS SAISIS

CREANCIER INSCRIT :

TRESOR PUBLIC (hypothèque légale le 07/11/2023 volume 2023 V04098 au SPF de [Localité 14])

pris en la personne de son adminsitrateur Madme le comptable du Pôle recouvrement spécialisé des Deux-Sèvres

domicile élu au Centre des Fiannces Publiques des Deux-Sèvres

[Adresse 5]

[Localité 14]

non comparant

INTERVENANT FORCE:

SELARL [B] [R] MJO MANDATAIRE JUDICIAIRE

immatriculée au RCS de POITIERS sous le n° [Numéro identifiant 10]

dont le siège social est situé [Adresse 8]

[Localité 11]

prise en la personne de Me [B] [R]

es qualité de mandataire à la liquidation de Monsieur [J] [C] désigné à cet effet par jugement en date du 10 décembre 2024 du Tribunal de Commerce de NIORT

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 avril 2025, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9] (le créancier) a fait signifier à Mr [J] [Z] [C] et Mme [P] [Y] [L] [S] (les débiteurs), un commandement de payer la somme de 195158,14 euros incluant les sommes de :

—  109 379,06 euros et 68057,04 euros arrêtées au 23 décembre 2024 dont celle de 95771,53 euros portant intérêts au taux de 3 % l’an, en vertu de la copie d’un acte authentique de vente contenant prêt Modulimmo et prêt à taux zéro, reçu le 08 octobre 2020, par Maître [W] [I], notaire à [Localité 9] (79).

—  10 565,95 euros au titre d’un solde débiteur du compte courant [XXXXXXXXXX01] et celle de 7 155,09 euros au titre du solde impayés de prêt « passeport crédit » n° 21068203 portant intérêt au taux légal à compter du 5 décembre 2024 en vertu d’un jugement, revêtu de la formule exécutoire, rendu par le tribunal de proximité de Bressuire le 05 décembre 2024 dont il est justifié du caractère définitif en vertu d’un certificat de non appel délivré par le greffier en chef de la Cour d’Appel de Poitiers le 29 avril 2025.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 13] (Deux-Sèvres), lieudit plaisance, cadastré section C n° [Cadastre 2] n°[Cadastre 3] n°[Cadastre 4] n° [Cadastre 7], d’une contenance totale de 01ha 14a 46 ca.

Les significations de ces commandements ont été converties en procès-verbaux de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 le 02 mai 2025 sous les références 7904 P01 2025 S 9.

Il a été dénoncé au Trésor Public, pôle de recouvrement spécialisé des Deux-Sèvres, à domicile élu le 25 juin 2025 (remise à personne morale) en sa qualité de créancier inscrit.

Par actes du 23 juin 2025 la Caisse de Crédit Mutuel de Secondigny a fait assigner Mr [J] [Z] [C] et Mme [P] [Y] [L] [S] devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 8 septembre 2025 aux fins notamment de mentionner le montant de sa créance provisoirement arrêtée à la somme de 195 158,14 euros en capital, intérêts, frais et accessoires suivant décomptes arrêtés au 23 décembre 2024, déterminer les modalités de poursuite de la procédure, fixer la date de vente forcée et désigner la SAS Atlanthuis. Commissaires de justice associés afin d’assurer la visite de l’immeuble saisi en se faisant assister si besoin d’un serrurier et de la force publique et dire qu’ à l’occasion de cette visite il se fera assister d’un expert chargé d’établir les diagnostics immobiliers obligatoires, l’ autoriser à faire paraître une annonce sur le site internet AVOVENTES en vue de la vente forcée du bien immobilier saisi.

Les procès-verbaux de signification de ces assignations ont été convertis en procès-verbaux de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. En l’état des pièces versées à la procédure, il n’est pas établi qu’elles aient été mentionnées en marge du commandement de payer.

Le 30 juin 2025, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée aux débiteurs, ainsi que d’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer.

À l’audience d’orientation du 08 septembre 2025, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9] a informé le juge de l’exécution qu’une procédure de liquidation judiciaire avait été ouverte à l’encontre de M. [J] [Z] [C] et a sollicité un renvoi afin de pouvoir appeler à la cause le liquidateur judiciaire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 novembre 2025. A cette audience, le créancier poursuivant a justifié de l’assignation en intervention forcée délivrée le 6 octobre 2025, à personne morale, à la Selarl [B] [R] MJO, pris ès qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de M. [J] [Z] [C] désigné à cet effet par jugement du tribunal de commerce de Niort du 10 décembre 2024 et maintenu sa demande de vente forcée.

M. [J] [Z] [C], Mme [P] [Y] [L] [S], la Selarl [B] [R] MJO n’ont pas comparu à l’audience, ni constitué avocat. La décision sera qualifiée de réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

I – Sur la saisie de l’immeuble par le créancier poursuivant.

En l’espèce, les défendeurs sont titulaires de droits de propriété indivis sur l’immeuble saisi et ont garanti les prêts consentis par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9] destinés à le financer par une inscription de privilège de prêteur de deniers et une inscription d’hypothèque conventionnelle ayant toujours effet.

Il résulte des pièces 14-1 et 14-2, extraits des annonces BODACC « A » versées en dernier lieu aux débats par le créancier poursuivant, que M. [J] [Z] [C], qui exerce une activité de services de soutien à l’exploitation forestière, a été placé le 10 décembre 2024 sous le régime de liquidation judiciaire en application de l’article L 681-2 du code de commerce avec une date de cessation des paiements arrêtée au 10 juin 2023, que par décision de la même juridiction du 17 juin 2025 il a été prononcé la réunion de ses patrimoines professionnel et personnel alors que cette procédure était ouverte à l’origine sur son seul patrimoine professionnel. Ces extraits font apparaître que le siège social de l’entreprise de M. [C] est situé à l’adresse de l’immeuble personnel indivis saisi par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9].

Si en application des dispositions de l’article 815-17 du code civil, le créancier personnel de l’indivision antérieure à l’ouverture d’une procédure collective, de surcroît créancier hypothécaire de l’ensemble des indivisaires, voit son droit de poursuite individuel non affecté par l’ouverture de la procédure collective, il y a lieu toutefois de provoquer les observations du créancier poursuivant quant aux effets du prononcé de la réunion des patrimoines personnel et professionnel sur la procédure de saisie immobilière initiée.

Il résulte en effet d’un récent avis de la chambre commerciale, économique et financière de la Cour de Cassation du 10 décembre 2025( avis n° 15025 B, demande d’avis n° 25-70020) que, lorsque la procédure collective est ouverte tant sur le patrimoine professionnel que sur le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel en application de l’article L.681-2, III du code de commerce, le liquidateur a qualité pour réaliser les actifs du patrimoine personnel pour le compte des créanciers ayant pour gage ledit patrimoine, le cas échéant suite à requête en autorisation présentée au juge-commissaire.

Les débiteurs et le liquidateur, régulièrement assigné en intervention forcée, ne comparaissent pas ce qui laisse présumer que La SARL [B] [R] MJO n’interviendra nullement dans la présente procédure d’exécution.

Pour autant, l’affaire n’apparaît pas en état, le juge de l’exécution devant être plus amplement informé sur l’état de la procédure collective en cours, les causes de la réunion des patrimoines prononcée à l’encontre de M. [C] et pouvoir prendre connaissance des décisions rendues par le Tribunal de Commerce de Niort des 10 décembre 2024 et 17 juin 2025. Il doit également être plus précisément renseigné sur l’affectation donnée à l’immeuble, certes désormais inoccupé aux termes du procès-verbal de description, mais apparaîssant toutefois avoir eu un usage mixte en considération de la domiciliation professionnelle de M. [C] figurant au BODACC.

Or, l’article L 526-22 du code de commerce énonce que « seul le patrimoine personnel de l’entrepreneur individuel constitue le gage général des créanciers dont les droits ne sont pas nés à l’occasion de son exercice professionnel » et que « sans préjudice de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, la responsabilité du créancier saisissant peut être recherchée pour abus de saisie lorsqu’il a procédé à une mesure d’exécution forcée ou à une mesure conservatoire sur un élément d’actif ne faisant manifestement pas partie de son gage général ».

Il sera donc sursis à statuer dans l’attente de la production de ces éléments.

Le créancier poursuivant sera également invité à faire connaître s’il a éventuellement procédé à une ou plusieurs déclarations de créances auprès du liquidateur, et le cas échéant à en justifier.

II – Sur la régularité de la déchéance des termes.

En application des articles L 312-22 (devenu article L 313-51 à compter du 1er juillet 2016) et R 312-3 (devenu article R 313-28) du code de la consommation, relatifs aux prêts immobiliers, en cas de défaillance de l’emprunteur et de résolution du contrat, le prêteur peut exiger le remboursement du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice des articles 1152 et 1231 du code civil, ne peut excéder 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû ainsi que des intérêts échus et non versés.

L’insertion d’une clause résolutoire dans le contrat de prêt dispense le créancier de saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat, elle ne dispense cependant pas le créancier d’une mise en demeure préalable du débiteur d’avoir à remplir ses obligations en précisant le délai dont il dispose pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Toutefois aux termes des dispositions de l’article L 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au litige « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Il a été jugé par la première chambre civile de la Cour de Cassation le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904) au visa de cet article et des arrêts rendus par la Cour de justice de l’Union européenne des 26 janvier 2017 (C-421/14 Banco Primus) et 8 décembre 2022 (C-600/21 Caisse régionale de Crédit mutuel de Loire-Atlantique et du Centre Ouest), relatifs à l’application de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, que “crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016".

Le cas d’espèce relatif à cet arrêt concernait un contrat de prêt contenant une clause de déchéance du terme prononcée après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours et sans autre formalité.

Le juge doit au besoin relever d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans un contrat de prêt qui lui est soumis et ce nonobstant les modalités factuelles dans lesquelles cette dernière a pu être mise en œuvre à l’égard des emprunteurs, sauf à ce que le consommateur s’y oppose. (Cass. 1 ère Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.476).

En l’espèce, M. [C] et Mme [S] qui ont la qualité de consommateurs dans le contrat de crédit ne comparaissent pas et n’ont donc formulé aucune opposition à ce que le juge remplisse l’office qui s’impose à lui au regard de la rédaction de la clause de déchéance du terme dont se prévaut le prêteur.

Si le créancier poursuivant produit un acte notarié contenant prêts, revêtu de la formule exécutoire, pour justifier de sa créance, il ne peut qu’être constaté que l’offre de prêt insérée dans cet acte prévoit en son article 18, l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du crédit « après mise en demeure restée infructueuse dans le délai fixé par ce courrier pour remédier à l’ inexécution contractuelle » et ce notamment en cas de retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires. Il en résulte que cette clause prévoit un délai de régularisation à la totale discrétion du prêteur. En l’occurrence, il a été adressé par le prêteur un courrier recommandé de mise en demeure le 24 avril 2023, non retiré par les débiteurs engagés solidairement, par lequel il sollicite le règlement de la somme globale de 1443,92 euros (dont 33,54 euros) avant le 09/05/2023. La déchéance du terme a été notifiée par deux courriers du 31 mai 2023 par lequel l’établissement bancaire sollicite le réglement avant le 25 mai 2023 de la somme globale de 189 353,02 euros au titre des deux prêt immobiliers susvisés, d’un prêt personnel à la consommation et du découvert de leur compte courant. Il n’est nullement établi que les formulaires recommandés annexés à ces derniers (pièce 4 demandeur) aient effectivement transité par les services postaux, la pièce versée ne le démontrant pas.

Les conditions factuelles de mise en œuvre de la clause de déchéance du terme n’ont pas à influer sur l’appréciation de son caractère abusif et donc non écrit. Or, cette clause matérialisée à l’article 17 de l’offre de prêt présente l’apparence d’une clause abusive. Les parties n’ont pu débattre sur ce point, soulevé d’office par le juge de l’exécution, il convient donc de provoquer les observations du créancier poursuivant sur celui-ci.

S’agissant du prêt à taux zéro n° 15519 39100 00021064304, le contrat de crédit prévoit en son article 7.2 intitulé «  conditions spécifiques aux prêts à taux zéro » que « par dérogation à l’article « Exigibilité immédiate » des conditions générales et à l’exception des cas mentionnés à l’article 199 ter T du code général des impôts et aux articles L 31-10-7 et D 31-10-7 du code de la construction et de l’habitation, aucune déchéance de prêt ne peut être prononcée avant l’apparition d’incidents de paiements caractérisés au sens du 1° de l’article 4 de l’arrêté du 26 octobre 2010 relatif au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ».Or, l’article 4 1° de ce décret énonce que « constituent des incidents de paiement caractérisés pour l’application du présent arrêté :

1° Pour un même crédit comportant des échéances, les défauts de paiement atteignant un montant cumulé au moins égal :

i) Pour les crédits remboursables mensuellement, à la somme du montant des deux dernières échéances dues ;

ii) Pour les crédits qui ont des échéances autres que mensuelles, à l’équivalent d’une échéance, lorsque ce montant demeure impayé pendant plus de 60 jours ».

Il résulte de l’analyse du contrat de crédit produit que l’échéance mensuelle de ce prêt est fixée à la somme de 566,67 euros sur 300 mois avec une date de première échéance devant être communiquée par le prêteur. La déchéance du terme a été prononcéepar courrier recommandé du 31 mai 2023 alors que le tableau d’amortissement prévisionnel prévoyait le paiement de la première échéance de capital à la date du 10 octobre 2035. La Caisse de Crédit mutuel ne justifie pas avoir communiqué au prêteur une date de recouvrement des échéances antérieure à celle prévue dans ce tableau prévisionnel, elle ne peut donc se prévaloir d’une quelconque déchéance du terme en l’absence de paiement de deux échéances exigibles propres à caractériser l’incident de paiement, préalable et nécessaire à son prononcé. Ce point n’ayant pu être débattu, il convient donc d’appeler également les observations du créancier poursuivant.

Il doit être rappelé qu’en l’absence de déchéance du terme, le prêteur peut toujours poursuivre l’exécution forcée sur la base des seules échéances impayées mais échues, il convient donc que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9] produise complémentairement et à toutes fins utiles un décompte de créance de ces deux prêts reprenant leurs seules échéances échues et impayées, toujours dues par les débiteurs.

Pour ces raisons, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes présentées par le créancier poursuivant et l’affaire renvoyée à l’audience du juge de l’exécution du 9 mars 2026 à 10 heures. Il sera ordonné que la présente décision ainsi que toute nouvelle pièce produite soient signifiées au liquidateur judiciaire et aux débiteurs saisis.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mesure d’administration judiciaire et jugement réputé contradictoire rendu publiquement rendu par mise à disposition au greffe,

Constate l’intervention forcée de la Selarl [B] [R] MJO mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire simplifiée de M. [J] [Z] [C],

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes formulées par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 9].

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Niort du 9 mars 2026 à 10 heures laquelle se tiendra au Palais de justice de Niort, [Adresse 15].

Dit que pour cette audience, le créancier poursuivant devra produire :

— les jugements du tribunal de commerce de Niort des 10 décembre 2024 et 17 juin 2025 relatifs à la liquidation judiciaire de M. [J] [Z] [C],

— tout élément de nature à déterminer l’usage personnel, professionnel ou mixte de l’immeuble saisi,

— faire connaître au juge de l’exécution s’il a éventuellement déclaré une créance à la procédure collective qui serait en lien avec la dette dont le recouvrement est poursuivi dans le cadre de la présente procédure d’exécution.

et présenter par voie de conclusions, lesquelles devront être signifiées ainsi que toute nouvelle pièce à la Selarl [B] [R] MJO, M. [J] [Z] [C] et Mme [P] [S], ses observations sur :

— l’étendue de son droit de gage suite à la réunion des patrimoines prononcée par le tribunal saisi de la procédure collective,

— le caractère potentiellement abusif de la clause de déchéance du terme contenue au contrat notarié de prêts,

— la régularité du prononcé de la déchéance du terme des contrats de prêts Modulimmo n° 15519 39100 00021064303 et à taux zéro n° 15519 39100 00021064304,

Il devra en outre :

— justifier le cas échéant de la date de première échéance communiquée aux emprunteurs dans le cadre du prêt à taux zéro n° 15519 39100 00021064304,

— produire un décompte relatif aux seules échéances échues et impayées des contrats de prêts Modulimmo n° 15519 39100 00021064303 et à taux zéro n° 15519 39100 00021064304.

Ordonne la signification de la présente décision ainsi que de toute nouvelles écritures et pièces à la Selarl [B] [R] MJO, M. [J] [Z] [C] et Mme [P] [S].

Réserve les frais et dépens.

Le greffier Le juge de l’exécution

Stéphanie GEFFARD Christelle DIDIER