TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Monsieur Benard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/03767 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DOX

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T] [A] épouse [O], domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [N]

né le 24 Mars 1960 à [Localité 3], domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [N]

né le 30 Novembre 1961 à [Localité 3], domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [N]

né le 25 Août 1967 à [Localité 3], domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [O]

née le 13 Janvier 1964 à [Localité 3], domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [B] [J] épouse [I]

née le 14 Juin 1932 à [Localité 5], domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [J]

né le 12 Novembre 1942 à [Localité 4] (13), domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [J] épouse [U]

née le 02 Mai 1947 à [Localité 4] (13), domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [J] épouse [U]

née le 06 Mars 1948 à [Localité 4] (13), domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [J] épouse [V]

née le 04 Octobre 1952 à [Localité 4] (13), domiciliée : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [J]

né le 03 Décembre 1949 à [Localité 4] (13), domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [J]

né le 03 Juillet 1939 à [Localité 4] (13), domicilié : chez SAS MARCOS IMMOBILIER, mandatatire, [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franco TCHIDOUDOUKA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franco TCHIDOUDOUKA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 mars 2023,

Madame [A] [T], épouse [O],

Monsieur [N] [G],

Monsieur [N] [C],

Madame [O] [H],

Madame [J], épouse [I],

Monsieur [J] [S],

Monsieur [J] [Y],

Madame [J] [W], épouse [U],

Madame [J] [M], épouse [U],

Madame [J] [R], épouse [V],

Monsieur [J] [K], ci-après dénommés l’HOIRIE [J], ont donné à bail à Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 670 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’HOIRIE [J] a fait signifier à Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.451,41 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, l’HOIRIE [J] a fait assigner Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à libération des lieux et de la remise des clés,

— condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.453,08 € avec intérêts légaux ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges, soit la somme de 641,68 €,

— condamner solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’HOIRIE [J] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 22 août 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, l’HOIRIE [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.412,28 €, selon décompte en date du 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E], représentés par leur conseil reconnaissent la dette dans son principe et dans son montant, demandent à rester dans les lieux et sollicitent les plus larges délais de paiement demande en faisant valoir une situation personnelle difficile.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 mai 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’HOIRIE [J] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.451,41 €.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 février 2024

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] ne déclarent ni ne justifient d’aucun revenu. Il résulte du décompte que Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023 est rejetée.

Sur la demande de délais de paiement sur le fondement du 1343-5 code civil

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette (5.412,28 €) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver la situation des locataires, qui ne justifient d’aucun revenu.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sur le fondement du 1343-5 code civil est également rejetée.

Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 641,68 € actuellement, et de condamner Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] restent devoir la somme de 5.412,28 €, à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5.412,28 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.451,41 € à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la l’HOIRIE [J] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’HOIRIE [J] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2023 entre l’HOIRIE [J] et Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 février 2024 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement de Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’HOIRIE [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] à verser à l’HOIRIE [J], à titre provisionnel, la somme de 5.412,28 € décompte arrêté au 1er octobre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.451,41 € à compter du 15 décembre 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 641,68 € à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de l’HOIRIE [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [Z] et Monsieur [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT