TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 25/00773 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24JB

Minute : 25/00090

SA RIV[Localité 7] REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7],

Représentant : Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris

C/

Monsieur [P] [N] [S] [V]

Madame [R] [V]

Copie exécutoire délivrée à :

— Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copies certifiées conformes délivrées à :

— Monsieur [P] [N] [S] [V]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois statuant en référé, assistée de Madame Valentine PORCHER-LABREUILLE, greffier placé audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA RIV[Localité 7] REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7],

Domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Maitre Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [N] [S] [V]

Demeurant : [Adresse 3]

Comparant en personne

Madame [R] [V]

Demeurant : [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 janvier 2016, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIV[Localité 7]) a donné à bail à Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], composé de 5 pièces, et d’une surface de 94m2, pour un loyer mensuel initial de 803,68 euros, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait signifier à Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V], par acte d’huissier en date du 9 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 3.774,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 2 décembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 12 mars 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] a fait assigner Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Voir constater que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquences la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] et de tous occupants de leur chef, des lieux situés au [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des Procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement à titre provisionnel, Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 4.922,53 euros, avec intérêts au taux légal,Condamner solidairement à titre provisionnel, Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, et à titre subsidiaire, condamner les locataires défaillants au paiement de l’indemnité d’occupation fixée de manière forfaitaire à la somme de 1.822,64 euros (soit 2 fois le montant du loyer en principal),Condamner solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] à payer à la demanderesse la somme de 400 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025, et renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], représentée par son avocat, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 8.410,49 euros, échéance du mois de septembre 2025 comprise, selon décompte en date du 3 octobre 2025. Elle n’est pas opposée aux délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Monsieur [P] [N] [S] [V], comparant en personne, explique avoir versé la somme de 2.971,10 euros le 9 octobre et sollicite la suspension de la clause résolutoire, et des délais de paiement à hauteur de 150 euros en sus du montant du loyer.

Madame [R] [V], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

Par note en délibéré adressée par la RIV[Localité 7] le 30 octobre 2025, la bailleresse actualise la dette locative à la somme de 5.439,39 euros au 29 octobre 2025 et confirme ne pas être opposée aux délais de paiement, au regard des règlements effectués par les locataires.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] justifie avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés, le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail concernant le logement à usage d’habitation conclu le 18 janvier 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.774,87 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] produit un décompte actualisé démontrant que Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] lui doivent la somme de 5.439,39 euros, à la date du 29 octobre 2025, mois de septembre 2025 inclus.

Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.439,39 euros avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 8 novembre 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] ont repris le paiement des loyers et ont effectué des versements importants permettant de réduire la dette locative. La RIV[Localité 7] n’est pas opposée aux délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, et justifiera la condamnation de Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2016 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], d’une part, et Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] la somme de 5.439,39 euros (décompte arrêté au 29 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) avec intérêts de droit à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] soient condamnés solidairement à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [V] et Monsieur [P] [N] [S] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection