TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/00478 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GMLC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [C]

Madame [I] [V] épouse [C]

demeurant 1 rue de l’Ecole – 45390 GRANGERMONT

représentés par la SELARL DA COSTA-DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [H] [A]

demeurant 39 rue des Anguignis – 45650 SAINT JEAN LE BLANC

non comparant, ni représenté

Madame [X] [L] épouse [B]

demeurant 39 rue des Anguignis – 45650 SAINT JEAN LE BLANC

comparante en personne

Monsieur [S] [M] [O]

demeurant 1 rue Jean Jacques Rousseau – 95160 MONTMORENCY

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2016, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] ont donné en location à Madame [X] [H] [A] et Monsieur [Y] [H] [A], un logement porte 36 étage 3 avec cave n°36 et parking n°546, sis 39 rue des Anguignis 45650 SAINT JEAN LE BLANC, moyennant un loyer mensuel de 530 euros, 90 euros de provision sur charges en sus, payable mensuellement d’avance le 1er.

Monsieur [S] [M] [O] s’est porté caution personnelle et solidaire de « M. [H] [A] » suivant engagement du 21 juin 2016 au titre du bail.

Se prévalant d’impayés, par actes du 4 juillet 2018, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] née [V] ont fait signifier à Madame [X] [H] [A] et à Monsieur [Y] [H] [A], respectivement par procès-verbal de remise à personne et de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 4.155 euros, coût et frais de l’acte en sus.

En outre, par actes du 22 décembre 2022, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] née [V] ont fait signifier à Madame [X] [H] [A] par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile et à Monsieur [Y] [H] [A] par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 3640,42 euros, coût et frais de l’acte en sus.

Se prévalant de troubles, par acte du 22 décembre 2022, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] née [V] ont fait signifier à Madame [X] [H] [A] et Monsieur [Y] [H] [A], respectivement par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile et de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire contenue au bail.

C’est dans ce contexte que, par actes du 2 mai et 12 mai 2023, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] ont fait assigner d’une part et respectivement Madame [X] [H] [A] et Monsieur [Y] [H] [A] par procès-verbal de remise à tiers présente à domicile et de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), et d’autre part Monsieur [S] [M] [O] par procès-verbal de recherches infructueuses, en référé, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’SAINT JEAN LE BLANC afin de :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conclu le 13 juin 2016 ;

* ordonner en conséquence la libération des lieux par Madame [X] [H] [A] née [L] et Monsieur [Y] [H] [A] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

* ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la Force Publique, et dire qu’elle pourra intervenir sans délai à compter de la signification d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés,

* dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, ce en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* constater que Monsieur [S] [M] [O] s’est porté caution de l’engagement contracté le 13 juin 2016 par les défendeurs,

* condamner solidairement à titre provisionnel Madame [X] [H] [A], Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O] à leur payer à titre provisionnel la somme de 4053,42 euros au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au mois d’avril 2023,

* les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 712 euros égale au montant des loyers (567 euros) et charges (145 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés, à indexer selon les clauses du contrat résilié ;

* et les condamner solidairement en tous les dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement du 22 décembre 2022 et de l’assignation, ainsi qu’une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 10 octobre 2023 lors de laquelle les époux [C], représentés par leur conseil, ont actualisé la créance sollicitée à 3065 euros et excipé d’un accord avec Madame [X] [L] en demandant son homologation et en maintenant leur demande de condamnation au paiement des arriérés locatifs, se désistant du surplus de leurs demandes. Ils ont précisé que Monsieur [H] [A] n’avait pas donné congé.

Madame [X] [L] épouse [B], comparante, a déclaré vivre seule avec ses enfants, Monsieur [Y] [H] [A] n’ayant jamais résidé dans le logement. Elle a fait état de revenus de 2500 euros et de la suspension de la CAF en raison de la nécessité de travaux qu’elle sollicite au titre de l’indécence du logement. Elle a ajouté rester dans l’attente du rappel de la CAF lorsque les travaux seront réalisés.

Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O], régulièrement cités chacun par procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas comparu et ne sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2023.

Suivant décision du 19 décembre 2023, les débats ont été réouverts aux fins de production des pièces des demandeurs.

L’affaire a été de nouveau évoquée le 23 mai 2024 après renvoi lors de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil ont mentionné qu’il n’y avait plus d’accord en cours en l’absence de paiements. Ils ont fait état d’une surconsommation de l’eau en raison d’une occupation excessive du logement.

L’affaire a été renvoyée avant d’être de nouveau appelée lors de l’audience du 24 septembre 2024.

Les époux [C], représentés par leur conseil, ont actualisé la créance sollicitée à 8320,61 euros en précisant que les paiements sont irréguliers, maintenu leurs demandes contenues à l’assignation et confirmé que Monsieur [Y] [H] [A] duquel Madame [X] [L] épouse [B] est divorcée n’a pas donné congé. Ils ont également fait état de troubles de voisinage. Concernant l’indécence du logement soulevée par la défenderesse et pour laquelle la CAF a suspendu ses prestations, ils ont fait valoir le courrier de la CAF du mois d’août 2024 et les interventions concernant la VMC et l’électricité. Enfin, ils ont précisé être âgés.

Madame [X] [L] épouse [B], comparante, a contesté le montant sollicité par les demandeurs, en estimant sa dette d’environ 3000 euros et en excipant d’un versement de 321 euros au mois de septembre. Les époux [C] ont reconnu ce dernier paiement et ne pas justifier du montant de la régularisation des charges comprise dans la créance sollicitée. S’agissant des travaux, Madame [L] épouse [B] a reconnu l’intervention de l’électricité et le contrôle de la VMC.

Concernant sa situation, elle a déclaré percevoir 1400 euros de salaire outre 338 euros de CAF et vivre avec ses 3 enfants dont 1 majeur. Elle a indiqué également avoir bénéficié d’un plan de surendettement précédemment et ne pas avoir d’autres dettes. Elle a sollicité des délais de paiement à concurrence de règlements mensuels de 70 euros ou un maximum de 100 euros en sus des loyers et charges courants. Elle a enfin mentionné sa demande de logement social.

Les époux n’ont pas accepté expressément l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement convoqués, Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations et précisions reprises lors des audiences.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, il est justifié par la société demanderesse du signalement de la situation d’impayés le 23 décembre 2022 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 sans qu’il constitue une condition de recevabilité de la demande.

A l’inverse, la notification de copie de l’assignation à la préfecture requise en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, a été effectuée le 4 mai 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 13 juin 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois.

Se prévalant d’impayés, par actes du 22 décembre 2022 soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] née [V] ont fait signifier à Madame [X] [H] [A] par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile et à Monsieur [Y] [H] [A] par procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile), un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 3640,42 euros, coût et frais de l’acte en sus.

Dans ce délai de deux mois, il ressort du décompte 2 règlements pour un montant total de 881 euros, insuffisant pour éteindre les causes du commandement de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 23 février 2023.

L’expulsion de Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de condamner les occupants au paiements d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] restent redevables des loyers jusqu’au 23 février 2023 et à compter du 24 février 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 24 février 2023, ils causent un préjudice aux bailleurs qui n’ont pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme provisionnelle de 712 euros égale au montant des loyers et charges tel que ressortant du décompte.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et l’existence d’une contestation sérieuse

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, il ressort des conditions particulières du bail du 13 juin 2016 que « la provision sur charges est révisable chaque année en fonction des dépenses réelles ».

En l’espèce, Madame [X] [L] épouse [B] conteste le montant sollicité par les demandeurs soit 8320,61 euros, en estimant sa dette locative d’environ 3000 euros.

Les époux [C] ont expressément reconnu que le montant sollicité inclut des régularisations de charges dont ils ne justifient pas.

En effet, il convient de relever que si le bail du 13 juin 2016 prévoit initialement un montant de provisions sur charges de 90 euros, le décompte produit fait état clairement et précisément à compter du mois de juillet 2021 d’un montant de provisions de 136,04 euros après régularisation de 46,04 euros par mois soit un total de 552,42 euros qu’il convient donc de déduire du montant sollicité soit une dette locative restante de 7.768,19 euros.

Par ailleurs, s’il est mentionné sur ce décompte, à compter du mois de juillet 2022, un montant de provisions sur charges de 145 euros et 149,39 euros à compter du mois de juillet 2024, il apparait également clairement que les locataires ont procédé à des règlements sans contestation, par exemple pour les mois de juillet et août 2022, le restant dû au titre de chacun de ces mois s’élève respectivement à 19 euros et 6 euros. Le montant du loyer intégral (682 euros) en ce compris les prestations sociales (CAF) a été réglé au titre du mois de février 2023. Des règlements réguliers et de montant variable se sont poursuivis sans qu’il ressorte des éléments du débat de contestation sur le montant de la provision sur charges alors appelé.

Par suite et compte tenu de la clarté du décompte produit et des paiements impliquant la reconnaissance implicite du montant des loyers et charges appelés, la contestation de Madame [B] née [L] n’apparait pas sérieuse.

Par ailleurs, s’agissant de l’indécence du logement, cette dernière a reconnu la réalisation de travaux, et a été versé aux débats un courrier de la CAF en date du 8 août 2024 visant la réalisation des travaux de décence.

La solidarité des co-locataires est prévue contractuellement.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] au paiement de la somme provisionnelle de 7768,19 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de septembre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur le cautionnement :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est admis que toute obligation de mentions manuscrites est supprimée dans les contrats de cautionnement signés par des personnes physiques à compter du 25 novembre 2018, les informations pouvant faire désormais l’objet de mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement signé par le garant.

En outre, en vertu de l’article 24 I. alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, est produit l’acte de cautionnement signé le 21 juin 2016 par Monsieur [S] [M] [O] et répondant aux prescriptions légales rappelées ci-dessus.

En conséquence, l’acte de cautionnement est valide et la caution sera condamnée à payer les sommes dues solidairement avec Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A].

Cependant, il n’est pas démontré que le commandement de payer du 22 décembre 2022 ait été dénoncé à Monsieur [S] [M] [O] de sorte qu’il ne saura être tenu en qualité de caution au paiement des intérêts ou pénalités.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [L] épouse [B] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements mensuels de 70 euros en sus des loyers et charges courantes. Si elle excipe d’un emploi rémunéré 1400 euros complété par 338 euros des prestations sociales, force est de constater que le règlement intégral du loyer n’a pas repris, seulement 321 euros ayant été payé au mois de septembre 2024 par la défenderesse et seule la CAF a réglé 671 euros au mois d’août. Il convient de rappeler par ailleurs que cette dernière a déclaré que le cotitulaire du bail Monsieur [H] [A] dont la situation est inconnue n’a jamais vécu dans le logement. En outre, le montant de la dette est conséquent.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers et charges courants, il ne pourra être accordé des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [X] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [X] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [H] [A] Monsieur [S] [M] [O] au paiement au profit de Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS à compter du 23 février 2023 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 13 juin 2016 consenti par Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C] au profit de Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] et portant sur le logement d’habitation porte 36 étage 3 avec cave n°36 et parking n°546, sis 39 rue des Anguignis 45650 SAINT JEAN LE BLANC ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux objet du bail du 13 juin 2016 ;

REJETONS la demande au titre du paiement d’une astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [L] épouse [B] et Monsieur [Y] [H] [A] à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C], la somme provisionnelle de 7768,19 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de septembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [M] [O] en qualité de caution personnelle et solidaire au paiement de cette somme provisionnelle de 7768,19 euros à l’exception des intérêts et pénalités ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O] en qualité de caution personnelle et solidaire, à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C], à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 712 euros jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [L] épouse [B], Monsieur [Y] [H] [A] et Monsieur [S] [M] [O] en qualité de caution personnelle et solidaire à payer à Monsieur [G] [C] et Madame [P] [C], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,