TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT D’ORIENTATION AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

28 JUILLET 2025

N° RG 24/00020 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXF2

minute : 25/58

CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 379 502 644,

dont le siège social est situé [Adresse 7],

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

Venant aux droits de la Société Crédit Immobilier de France Centre Ouest par suite d’une fusion par voie d’absorption devenue définitive le 1er mai 2016

ayant élu domicile au Cabinet de Maître Arthur DA COSTA, dont le siège social est situé [Adresse 6]

représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau D’ORLEANS

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET

Monsieur [R], [F] [Z]

né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 10], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [M] [H]

née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 11], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBITEURS SAISIS

Après avoir entendu à l’audience publique du 16 Mai 2025, le juge de l’exécution, en son rapport, l’avocat de la partie demanderesse et les débiteurs saisis en leurs explications.

Puis le juge de l’exécution a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [R] [Z] le 06 février 2024 et à Madame [M] [H] le 05 Mars 2024 un commandement de payer valant saisie d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], ce en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 8 juillet 2011 par Maître [V] [L], Notaire à [Localité 9], contenant un prêt consenti à Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] d’un montant de 137.086,00 euros en principal, remboursable en 360 mois au taux nominal initial de 3,65% et selon taux d’intérêts intercalaires et d’anticipation de 3,65%.

Copie Exécutoire le :

à : – M^e DA COSTA / LRAR

Copies conformes le :

à : – M^e DA COSTA / LRAR

— M. [Z] / LRAR

— Mme [H] / LRAR

Les commandements de payer valant saisie immobilière ont été publiés au service chargé de la publicité foncière d’Orléans, 1er bureau, le 04 Avril 2024 sous les volumes 2024 S n°33 et n°34 puis, ces commandements étant demeurés sans effet, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] devant le juge de l’exécution au tribunal judiciaire d’Orléans par acte d’huissier du 21 Mai 2024 et a déposé au greffe un cahier des conditions de vente le 24 Mai 2024.

L’affaire, appelée à l’audience d’orientation du 05 Juillet 2024, a été renvoyée au 06 Septembre 2024 à la demande des débiteurs saisis.

A l’audience du 06 Septembre 2024, les débiteurs saisis ont sollicité l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Le créancier poursuivant a indiqué ne pas s’opposer à cette demande, un compromis de vente ayant été signé. L’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024.

Par mention au dossier et en application de l’article 444 du code de procédure civile, le Tribunal a ordonné la reprise des débats à l’audience du 17 janvier 2025 en raison d’un changement survenu dans la composition de la Juridiction.

A l’audience du 17 Janvier 2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] ont maintenu leur demande d’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Ils ont indiqué que le compromis qui avait été signé en août 2024 a échoué, les acquéreurs n’ayant pas obtenu leur financement. Ils ont précisé que la maison faisait toujours l’objet de visites.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représenté par la SELARL MALTE AVOCATS a indiqué qu’il n’était pas opposé à la vente amiable sollicitée par Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H].

L’affaire a été mise en délibéré au 07 Février 2025 prorogé en dernier lieu au 28 février 2025.

Par jugement en date du 28 Février 2025, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 07 Mars 2025 aux fins de de production, par les parties, de tout élément permettant l’évaluation de la valeur vénale du bien dans les conditions du marché, et en particulier :

— les compromis de vente précédemment signés ;

— et au moins deux évaluations effectuées par des professionnels de l’immobilier différents de la valeur vénale du bien objet de la saisi, datant de moins de 6 mois.

A l’audience du 16 Mai 2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H], comparants en personne, ont sollicité l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, représenté par la SELARL MALTE AVOCATS a indiqué qu’il n‘était pas opposé à la vente amiable sollicitée par Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] aux conditions prévues dans le compromis de vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 Juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose « qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statut sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ».

I. SUR LA RÉGULARITÉ DE LA PROCÉDURE  :

Il convient donc de s’assurer, même d’office de l’existence, d’un titre exécutoire, ainsi que du caractère liquide et exigible de la créance.

En application de l’article L 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit s’assurer que la voie d’exécution choisie par le créancier est nécessaire pour obtenir paiement de sa créance. Les articles L 311-2 et -6 lui font aussi obligation de s’assurer que le créancier dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur les droits réels afférents à l’immeuble et leurs accessoires réputés immobiliers.

Selon l’article 1139 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, le débiteur est constitué et mis en demeure par une sommation ou par un autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule déchéance du terme, le débiteur sera mis en demeure.

Si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont disposait le débiteur pour y faire obstacle (Cass. 1ère civ., 3 juin 2015, n°14.55-655, Bull., I, n° 6).

Une clause d’un contrat de prêt immobilier, stipulant que les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles en cas de retard de paiement d’un terme du prêt de plus de trente jours et que le prêteur en avertira l’emprunteur par simple courrier, ne dispense pas de manière expresse et non équivoque le prêteur d’adresser à l’emprunteur une mise en demeure (Cass. 1ère civ., 11 janvier 2023, n°21-21.590, publié).

Mais lorsqu’une mise en demeure, adressée par la banque à l’emprunteur et précisant qu’en l’absence de reprise des paiements des échéances dans un certain délai, la déchéance serait prononcée, est demeurée sans effet, la déchéance du terme est acquise à l’expiration de ce délai sans obligation pour la banque de procéder à sa notification (Cass. 1ère civ., 10 novembre 2021, n°19-24.386, publié).

En l’espèce, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT verse aux débats la copie de l’acte authentique du prêt reçu le 08 Juillet 2011 par Maitre [V] [L], notaire associé au sein de la SCP “Danièle DAVER, épouse MANSION – [V] [L]”, à [Localité 9] (Loiret), contenant un prêt “RENDEZ-VOUS 5" n° 900000000010708 d’un montant de 137.086€, remboursable sur une durée de 360 mois et productif d’intérêts selon un taux variable, à l’origine de 3,65% l’an, qui a été consenti à Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H], co-emprunteurs solidaires, par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST, aux droits de laquelle se trouve désormais le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, dûment revêtu de la formule exécutoire.

Le créancier poursuivant justifie avoir adressé aux débiteurs saisis un courrier portant mise en demeure préalable à la déchéance du terme en date du 1er août 2023. Ce courrier vise expressément les mensualités échues impayées incluant les primes d’assurance ainsi que le délai laissé aux emprunteurs pour régulariser leur situation (30 jours) et la volonté de prêteur de se prévaloir de la déchéance du terme en cas d’absence de régularisation à l’issue dudit délai.

Ce courrier est conforme aux stipulations contractuelles, en particulier à la clause XI des conditions générales. La déchéance du terme était donc acquise au 31 août 2023.

Le créancier poursuivant justifie donc d’une créance liquide et exigible.

Il ressort du commandement délivré à la requête du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de l’état hypothécaire que la procédure de saisie immobilière porte sur des droits réels immobiliers dont sont titulaires Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H].

Les conditions de l’article L.311-2 précité sont donc satisfaites.

II. SUR LA MENTION DE LA CRÉANCE :

L’article R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

Au vu du décompte produit, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sera mentionnée pour la somme totale de 131.565,50 euros, compte arrêté au 27/10/2023, outre intérêts postérieurs au taux contractuel.

III. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE :

L’article R.322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».

L’article R.322-21 du même code précise que : « le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente (…). Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois».

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] justifient par la production d’un compromis de vente faire des démarches pour trouver un acquéreur à l’amiable.

Ils justifient notamment de la régularisation d’un compromis de vente portant sur le bien objet de la saisie, pour un prix net vendeur de 71.000 euros.

Eu égard à leur demande et compte tenu de la situation et de l’état du bien tel que cela ressort du cahier des conditions de vente et du procès-verbal de description versés aux débats, il convient d’autoriser la vente amiable et de fixer à la somme de 71.000 euros le prix net vendeur en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu compte tenu des conditions économiques du marché immobilier, étant souligné qu’il s’agit d’un prix minimum qui pourra bien entendu être dépassé si les débiteurs saisis trouvent acquéreur pour un montant supérieur.

L’affaire sera rappelée à l’audience du Vendredi 21 Novembre 2025 à 14 heures pour constater la réalisation de la vente.

En vertu de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution aucun délai ne pourra être accordé, sans accord écrit d’engagement d’acquisition et seulement pour permettre la réalisation de l’acte authentique.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article L322-4 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés lesquels doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente conformément à l’article R. 322-24 dudit code.

V. SUR LES FRAIS DE POURSUITE :

Sur la demande du créancier poursuivant, les frais de poursuite, à l’exclusion des frais de saisie vente non nécessaires à l’engagement ou la poursuite de la procédure de saisie immobilière, seront taxés à la somme de 2.821,12 euros qui devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible de recours devant la cour d’appel d’Orléans et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, créancier poursuivant, est conformément aux exigences légales, muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que la saisie immobilière pratiquée porte sur des droits saisissables ;

MENTIONNE que la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT s’établit pour la somme totale de 131.565,50 euros , compte arrêté au 27 octobre 2023, outre intérêts postérieurs au taux contractuel dûment justifié ;

AUTORISE Monsieur [R] [Z] et Madame [M] [H] à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers tels que décrits au commandement de payer valant saisie qui a été délivré à Monsieur [R] [Z] le 06 février 2024 et à Madame [M] [H] le 05 Mars 2024 ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme nette vendeur de 71.000 (soixante et onze mille) euros ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.821,12 Euros qui sera directement versée par l’acquéreur en sus du prix de vente et dit que l’avocat poursuivant perçoit l’émolument tel que prévu par les articles A.444-187 et suivants ;

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés ;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du :

vendredi 21 Novembre 2025 à 14 heures

au tribunal judiciaire [Adresse 8] à Orléans salle n°7 – rdc

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition et pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ;

RAPPELLE au débiteur qu’il doit accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande de ses diligences ;

DIT qu’à défaut de diligence, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ;

DIT que toute somme versée par l’acquéreur sera consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur ;

RAPPELLE que conformément à l’article R.311-7 du code des procédures civiles d’Exécution, le présent jugement sera notifié par le greffe ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumise à taxe.

Ainsi prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution le 28 Juillet 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Eva FLAMIGNI, juge de l’exécution et Emilie TRUTTMANN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION