TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00537 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I DEPHI-BANNIER

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 425 050 507

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [B] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 3 mars 2023, la SCI DEPHI BANNIER a donné en location à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel charges comprises de 630 euros outre 220 euros de provisions sur charges, payables mensuellement d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois.

Se prévalant d’impayés, par acte du 14 mars 2024, la SCI DEPHI BANNIER a fait signifier à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] par procès-verbaux de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 4343,55 euros.

La SCI DEPHI BANNIER a par ailleurs saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 15 mars 2024.

C’est dans ce contexte que par acte du 10 juillet 2024, la SCI DEPHI BANNIER a fait assigner, en référé, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans afin de voir :

déclarer la SCI DEPHI BANNIER recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ;condamner Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis [Adresse 3] ;autoriser la SCI DEPHI BANNIER, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;dire que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 6306,83 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 16 mai 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;Condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité de 1000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] aux entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024.

Monsieur [H] [P] a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret, commission qui, par décision du 19 septembre 2024 a décidé d’une suspension de l’exigibilité des créances pendant une durée de 24 mois, à compter du 6 novembre 2024 afin de permettre au débiteur de retrouver un emploi et d’améliorer sa situation financière. Ce moratoire porte notamment sur une créance de 7198,24 euros déclarée par FONCIA LOIRET.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée à celle du 11 mars 2025 pour permettre à Monsieur [H] [P] d’obtenir l’aide juridictionnelle et de prendre un conseil.

La SCI DEPHI BANNIER, représentée par son conseil, a comparu à l’audience du 11 mars 2025. Elle a déposé ses conclusions et pièces et a indiqué s’opposer à des délais de paiement.

Monsieur [H] [P] a comparu à l’audience. Il a indiqué ne pas avoir droit à l’aide juridictionnelle. Il a expliqué que la porte de son logement ne ferme plus depuis de nombreux mois en raison d’un acte de vandalisme perpétué par 4 individus et qu’il remet en cause la décence du logement. Il a confirmé bénéficier d’un moratoire auprès de la Banque de France, en partie sur la dette locative et a indiqué pouvoir régler l’arriéré locatif en une fois au regard de son nouvel emploi pour lequel il a déclaré percevoir un salaire d’environ 8000 euros brut par mois. Il a ajouté vouloir trouver un autre logement et a demandé des délais de paiement ainsi qu’une suspension des effets de la clause résolutoire afin de lui permettre de retrouver un nouveau logement et de déménager. Il a déposé ses conclusions et pièces et a notamment sollicité :

un délai raisonnable pour quitter le logement afin d’avoir le temps de trouver une solution de relogement,la réparation de sa porte d’entrée qui reste défectueuse depuis plus de deux ans, ce qui constitue une atteinte à la décence du logement,la prise en compte de sa bonne foi et de ses efforts pour régulariser la situation, avec un retour progressif à une situation stable grâce à son emploi.

Madame [B] [P], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [H] [P] avait une entreprise pour laquelle il travaillait à l’international mais que son activité a été stoppée par la crise du Covid. Monsieur [H] [P] a par la suite rencontré des difficultés de santé physique et psychologiques qui ne lui ont pas permis de retrouver un emploi. Un accompagnement social aurait été mis en place.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsqu’un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture et enregistrée le 11 juillet 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mars 2024.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet au 3 mars 2023 contient une clause résolutoire (VIII page 3 du bail) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SCI DEPHI BANNIER a fait signifier à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] par procès-verbaux de remise à étude du 14 mars 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 4343,55 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures et malgré les termes du commandement de payer.

Au cours de la période de deux mois suivant ce commandement de payer (du 14 mars 2024 au mardi 14 mai 2024), les causes dudit commandement n’ont pas été éteintes, les locataires n’ayant réglé aucune somme, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 15 mai 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la société bailleresse verse aux débats un décompte valant preuve de ses prétentions et visant une créance de 10.065,52 euros.

De cette somme, il convient de retrancher les sommes facturées au titre d’une assurance privilège, en effet, le contrat de bail et les différentes pièces transmises par la bailleresse ne démontrent pas qu’une telle somme est due par les locataires : 19,38 euros X 12 + 26,27 + 20,31 + 19,77 + 0,54 + 19,77 X6 = 418,07 euros. Il convient par ailleurs également de retrancher la somme de 1,20 euros X 2 facturée au titre de frais de rejet de prélèvement, frais non justifiées en procédure. Enfin, il conviendra de retirer la somme de 180,46 euros correspondant à des frais d’huissier, somme pouvant éventuellement relever des dépens.

Présent à l’audience, Monsieur [H] [P] n’a contesté ni le montant, ni le principe de la dette locative. Absente à l’audience, Madame [B] [P] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [H] [P] a transmis un justificatif de ce qu’il a effectué un virement de 1400 euros le 11 mars 2025 en faveur de Foncia, somme qu’il conviendra de retrancher des sommes dues.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] seront donc condamnés solidairement à verser, au titre des loyers, charges et indemnités, à la bailleresse la somme provisionnelle de 8064,59 euros, terme du mois de mars 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’impact de la procédure de surendettement :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du° de l’article L.733-1 du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L.733-2 du même code.

En l’espèce, le décompte circonstancié transmis par la bailleresse et arrêté au 4 mars 2025, ne met pas en évidence de reprise du paiement des loyers, toutefois, Monsieur [H] [P] a cependant transmis à l’audience un justificatif de ce qu’il a effectué un virement de 1400 euros le 11 mars 2025. Ces éléments n’ont pas été remis en cause par le conseil de la SCI DEPHI BANNIER qui n’a par ailleurs pas transmis de décompte actualisé au jour de l’audience.

En outre, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a imposé le 19 septembre 2024 au profit de Monsieur [H] [P] une suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L.733-1 4° du Code de la consommation, d’une durée de 24 mois à compter du 6 novembre 2024 et il n’est pas contesté que cette mesure demeure en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 6 février 2027 (2 ans et 3 mois).

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire, le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges indexées selon les stipulations contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient par ailleurs de prévoir des délais de paiement pour la partie de la dette locative non comprise dans le plan de surendettement, à savoir la somme de 8064,59 euros – 7198,24 euros = 866,35 euros, somme qui devra être réglée en une mensualité, Monsieur [H] [P] ayant indiqué des revenus très conséquents.

Sur la demande de réparation de la porte d’entrée formée par les locataires :

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Monsieur [H] [P] indique que le logement est équipé d’une porte d’entrée qui ne ferme plus en raison d’un acte de vandalisme perpétré par 4 individus. Il explique avoir dû acheter un énorme meuble qu’il est contraint de placer devant la portée d’entrée afin que personne ne puisse entrer chez lui.

Monsieur [H] [P] verse par ailleurs aux débats différents courriels adressés à FONCIA, gestionnaire du bien, ainsi qu’à son assureur.

S’il ressort de ces échanges que la personne devant prendre en charge le sinistre n’a pas été clairement identifiée, il n’apparaît toutefois pas possible de rendre les dégradations réalisées sur la porte et leur non réparation imputables à la SCI DEPHI BANNIER. En effet, il n’est pas contesté que le propriétaire a remis un bien décent, avec une porte fonctionnelle, la recherche des différentes responsabilités quant au règlement des réparations incombant au locataire qui se doit, le cas échéant, de saisir les instances utiles pour que tel ou tel assureur ou telle ou telle personne soit condamnée à l’indemniser.

En conséquence, Monsieur [H] [P] sera débouté de sa demande de réparation de la porte.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DEPHI BANNIER, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de constat de résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] à payer à la SCI DEPHI BANNIER, prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 8064,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 4 mars 2025) terme du mois de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND le cours des intérêts et l’exigibilité de la somme de 7198,24 euros, comprise dans la somme objet de la condamnation, jusqu’au 6 février 2027 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

CONSTATE l’acquisition au 15 mai 2024 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à effet au 3 mars 2023 conclu entre la SCI DEPHI BANNIER et Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges, ainsi que de la somme de 866,35 euros à la date du 15 juin 2025  :

la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 15 mai 2024 ;il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] et de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] seront condamnés solidairement à payer à la SCI DEPHI BANNIER une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] à verser à la SCI DEPHI BANNIER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [B] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière.

La Greffière, La Juge,