TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00467 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYXJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [U] [L] [Z] [I]

demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [S] [J] [I]

demeurant [Adresse 1]

représentés par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [P]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [X] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [H] [I] a donné à bail en date du 28 juillet 2019 -prenant effet au 6 août 2019- à Monsieur [A] [N] une maison à usage d’habitation principale sise au [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial fixé à 840,00 €, et 18,00 € de provision pour charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois, Madame [W] [P] s’étant, suivant acte de caution solidaire du 28 juin 2019 (intégré et annexé au bail), portée garante du règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [A] [N] à compter du 6 août 2019.

Madame [X] [V] s’est également portée caution solidaire -par acte séparé du 28 juin 2019- du règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [A] [N] à compter du 6 août 2019.

Monsieur [A] [N] a quitté le logement en date du 20 juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés pour la période de mars 2023 à février 2024, Monsieur [H] [I], ainsi que son épouse Madame [T] [I], ont fait signifier à Monsieur [A] [N] en date du 7 février 2024, un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 2.966,38 euros visant la clause résolutoire figurant au bail.

Ce commandement de payer la somme principale de 2.966,38 euros a parallèlement été signifié le 13 février 2024 à Madame [W] [P], en sa qualité de caution solidaire, en lui faisant commandement de payer ladite somme principale au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [A] [N].

Ce commandement de payer la même somme principale de 2.966,38 euros a ensuite été signifié le 22 février 2024 à [X] [V], en sa qualité de caution solidaire, en lui faisant commandement de payer ladite somme principale au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [A] [N].

A défaut de règlement dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, les époux [I], ont fait assigner en référé Monsieur [A] [N] ainsi que les cautions solidaires Mesdames [W] [P] et [X] [V], suivant actes de commissaire de justice qui leur ont été respectivement signifiés le 15 mai 2024 (P.V. recherches infructueuses), le 6 mai 2024 (à domicile) et le 27 mai 2024 (à personne) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Vu l’urgence et par provision sur le fondement de l’article 834 du CPC,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation sous seing privé portant sur le logement sis au [Adresse 5] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du code civil et la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion – immédiatement et sans délai – de Monsieur [A] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [A] [N] ainsi que Mesdames [W] [P] et [X] [V], cautions solidaires, au paiement :d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.741,12 € égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de la signification de l’assignation (échéance d’avril 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil,

d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé majoré des charges récupérables jusqu’à la complète libération des lieux, soit la somme de 887,37 € à compter de mai 2024 en conformité de l’article 1231-1 du CPC rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié,de la somme de 450,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil,des frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement, de l’assignation et sa notification par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du CPC.

A l’audience publique du 12 novembre 2024, l’avocat du bailleur a déposé son dossier avec un décompte actualisé au 5 novembre 2024 indiquant qu’une somme de 11.294,88 € restait due solidairement à ce jour par les locataires et les cautions, et qu’il demandait, par conséquent, le maintien de l’intégralité de ses demandes introductives en paiement et expulsion des occupants sans droit ni titre.

Monsieur [A] [N], Mesdames [W] [P] et [X] [V] comparaissant en personne, ont déclaré au tribunal que :

— d’une part, Monsieur [N], employé SNCF, seul locataire en titre, avait bien quitté le logement le 20 juin 2023 sans toutefois résilier le bail et en laissant comme occupante du logement la fille de Madame [P] laquelle a effectivement continué à régler auprès du bailleur le loyer courant (avec quittances) jusqu’en décembre 2023,

— d’autre part, Madame [V], du fait qu’elle n’avait pas signé de caution solidaire incluse et mentionnée dans le bail, demandait à être relevée de ses obligations de caution,

— enfin, Madame [P] occupait également -avec sa fille Madame [G] [F] ex-compagne de Monsieur [N]- les lieux depuis le 31 octobre 2024 du fait de son récent licenciement.

Une fiche de diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que le travailleur social n’a pas pu joindre, ni Monsieur [N], ni la caution Madame [P], dans la perspective d’envisager avec eux un contrat d’accompagnement social et budgétaire lié au logement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En l’espèce, l’ordonnance sera susceptible d’appel et rendue contradictoirement du fait de la comparution des parties à l’audience publique.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].

Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir régulièrement saisi par la voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 8 février 2024, suite à la délivrance le 7 février 2024 par le commissaire de justice du commandement de payer, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 15 mai 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par le bailleur en titre, Monsieur [H] [I], est donc parfaitement recevable.

II. Sur la clause résolutoire et sur l’expulsion :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu’il s’applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le contrat de bail unissant Monsieur [H] [I] à Monsieur [A] [N] stipule en § 10 page 6 de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 2.966,38 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [A] [N] disposait donc pour régler cette somme d’un délai expirant le dimanche 7 avril 2024, jour ouvré, délai légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 8 avril 2024 à 24 heures.

Ledit commandement -parallèlement et régulièrement dénoncé aux deux cautions solidaires par actes de commissaire de justice les 13 février et 22 février 2024- est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [A] [N] de la maison sise au [Adresse 5], et celle de tous occupants de son chef – et notamment Madame [W] [P] et sa fille Madame [G] [F] – sera ordonnée en conséquence pour défaut de paiement des loyers et charges.

Monsieur [A] [N], seul titulaire du bail, ayant matériellement quitté les lieux depuis le 20 juin 2023, Madame [W] [P] et sa fille Madame [G] sont, de fait, devenues occupantes sans droit ni titre, ce qui implique qu’elles devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande du bailleur requérant visant à la suppression de ce délai de deux mois, dans la mesure où il y a lieu de tenir compte de la période hivernale au cours de laquelle la décision est rendue.

Faute pour elles de quitter les lieux dans le délai précité, Madame [W] [P] et sa fille Madame [G] pourront être expulsées, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et sur la condamnation solidaire de la caution :

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les époux [I] produisent un décompte détaillé et actualisé à la date du 5 novembre 2024 démontrant que Monsieur [A] [N], locataire en titre, et les cautions solidaires Mesdames [W] [P] et [X] [V] restent solidairement devoir la somme de 11.294,88 euros, montant duquel il conviendra – vérifications faites- de déduire la somme de 271,47 € correspondant aux frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens de l’instance.

Présents à l’audience, Monsieur [A] [N] et Mesdames [W] [P] et [X] [V] ne contestent, ni le principe, ni le montant de ladite dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.

Ainsi, Monsieur [A] [N] et Mesdames [W] [P] et [X] [V] devront être solidairement condamnés à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 11.023,41 euros -hors frais de poursuites- au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 5 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision

Il sera ici rappelé que Monsieur [A] [N] reste solidairement redevable, avec Mesdames [W] [P] et [X] [V], des loyers et charges jusqu’au 8 avril 2024, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, et qu’à compter du 9 avril 2024, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [A] [N] et Madame [W] [P] et sa fille Madame [F] [G] -occupantes sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024- ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l’assignation introductive d’instance.

Hormis la somme incluse (échéance de novembre 2024) dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [A] [N] et Mesdames [W] [P] et [X] [V] devront également être solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

— Sur la demande de condamnation solidaire des cautions :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent.

Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Mesdames [W] [P] et [X] [V] se sont engagées en qualité de caution solidaire le 28 juin 2019 à garantir le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [A] [N] à compter du 6 août 2019.

Madame [X] [V] sollicite du tribunal à être relevée de ses obligations de caution solidaire au prétexte qu’elle n’a été, ni mentionnée comme caution, ni signataire du bail établi le 28 juillet 2019 qui a pris effet le 6 août 2019.

Or, à l’analyse, l’engagement de caution de Madame [X] [V], par acte séparé du bail, ne remet aucunement en cause la forme et l’efficacité juridique de cet engagement, celui-ci étant particulièrement clair et contenant la partie manuscrite prévue par la loi. En effet, il est établi que cet engagement concerne aussi bien les loyers et charges que les indemnités d’occupation, taxes, impôts, intérêts et les frais et indemnités de procédure, tandis qu’il est souscrit pour la durée du bail et pour deux renouvellements, soit au total neuf années à compter du 6 août 2019. Il prendra donc fin le 6 août 2028 à minuit.

Par conséquent, Mesdames [W] [P] et [X] [V] seront donc solidairement condamnées, avec Monsieur [A] [N], au paiement de la somme de 11.023,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (selon décompte actualisé au 5 novembre 2024 – échéance de novembre 2024 incluse) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.

En outre, Mesdames [W] [P] et [X] [V] seront parallèlement et solidairement condamnées, avec Monsieur [A] [N], au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par les occupantes sans droit ni titre, caractérisée par la remise des clés au bailleur.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A] [N] et Mesdames [W] [P] et [X] [V], cautions solidaires, parties perdantes, supporteront à titre provisionnel et solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [I] et son épouse Madame [T] [I], Monsieur [A] [N] et Mesdames [W] [P] et [X] [V], cautions, seront condamnés à titre provisionnel et solidairement à leur verser la somme de 450,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges figurant au bail conclu le 28 juillet 2019 -prenant effet au 6 août 2019- entre d’une part, Monsieur [H] [I] et d’autre part, Monsieur [A] [N] concernant une maison à usage d’habitation sise au [Adresse 5], sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

DISONS que Monsieur [A] [N] -titulaire du bail ayant quitté les lieux depuis le 20 juin 2023- et Madame [W] [P], sa fille Madame [F] [G], occupantes sans droit ni titre, devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 5], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [A] [N], de Madame [W] [P], de sa fille Madame [F] [G], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [A] [N], Madame [W] [P] et Madame [X] [V], cautions, à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 11.023,41 € (onze mille vingt-trois euros et quarante et un centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2024 (échéance de novembre 2024 incluse), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [A] [N], Madame [W] [P] et Madame [X] [V], cautions, à verser à Monsieur [H] [I] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par les occupants sans droit ni titre, caractérisée par la remise des clés au bailleur ;

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [A] [N], Madame [W] [P] et Madame [X] [V], cautions, à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 450,00 € (quatre cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [A] [N], Madame [W] [P] et Madame [X] [V], cautions, aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.

La greffière, Le juge,