TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00001 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EAIA

ORDONNANCE DE REFERE N°26/218

DU : 20 Mars 2026

S.C.I., [G]

C/

,

[T], [Z]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20/03/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.C.I., [G], demeurant Elisant domicile au cabinet de M^e Pierre AMADORI – 6 rue d’Angleterre – 57100 THIONVILLE

Rep/assistant : M^e Pierre AMADORI, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [T], [Z], demeurant 31 rue Henriette Lenternier – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 20 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2016, à effet au 15 juin 2016, la S.C.I., [G] a donné à bail à M., [Z], [T], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé 31 rue Lenternier – RDC gauche – 57100 THIONVILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 600,00 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 20,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025 délivré à étude, la S.C.I., [G] a fait assigner M., [Z], [T] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— condamner M., [Z], [T] à quitter le logement et ordonner son expulsion à défaut ;

— juger qu’en cas d’expulsion les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux suivront le sort prévu par l’article 65 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ;

— condamner M., [Z], [T] à payer à titre de provision à la S.C.I., [G] :

la somme de 23 110,44 € au titre des loyers et charges compte arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts de retard majotés de 10 % à compter de la délivrance du commandement de payer ;les loyers et charges échus et non réglés entre la date de l’assignation et la date de l’audience de mise en délibéré ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail ;la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 janvier 2026, la S.C.I., [G] a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation.

M., [Z], [T] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 27 octobre 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 28 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 20 janvier 2026.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 28 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 27 octobre 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 26 février 2025, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à M., [Z], [T] le 26 février 2025.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que M., [Z], [T] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la S.C.I., [G] à compter du 27 avril 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner M., [Z], [T] à restituer les lieux loués situés 31 rue Lenternier – RDC gauche – 57100 THIONVILLE.

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la S.C.I., [G] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 10 juin 2016 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 26 février 2025 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de février 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la bailleresse de 23.110,44 euros comprend :

— la somme de 20.424 € au titre de la dette locative constituée des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025 ;

— la somme de 206,44 € au titre de frais constituant des dépens ;

— les intérêts de retard majorés de 10 %; en l’espèce, il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration, les sommes dues étant majorées de l’intérêt au taux légal ;

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par M., [Z], [T] non comparant à l’audience.

Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme provisionnelle de 20.424 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025.

Par ailleurs, M., [Z], [T] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 27 avril 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 27 avril 2025.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de condamnation en paiement au titre des loyers et charges échus et non réglés entre la date de l’assignation et la date de l’audience de mise en délibéré, en ce que le bail est résilié à la date de l’assignation et que ces sommes sont couvertes par la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M., [Z], [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I., [G] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. M., [Z], [T] sera donc condamné au paiement d’une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action de la S.C.I., [G] recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2016 relatif à l’immeuble d’habitation situé 31 rue Lenternier – RDC gauche – 57100 THIONVILLE, entre la S.C.I., [G] d’une part et M., [Z], [T] d’autre part, sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

CONDAMNONS M., [Z], [T] à libérer les lieux situés 31 rue Lenternier – RDC gauche – 57100 THIONVILLE, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNONS l’expulsion de M., [Z], [T] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M., [Z], [T] à payer à la S.C.I., [G] la somme provisionnelle de 20.424 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 (date du commandement de payer) ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application d’une majoration du taux légal sur la somme due ;

CONDAMNONS M., [Z], [T] à payer à la S.C.I., [G] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges, à compter du 27 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de condamnation en paiement au titre des loyers et charges échus et non réglés entre la date de l’assignation et la mise en délibéré ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M., [Z], [T] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M., [Z], [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,