TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Août 2025

N° R.G. : N° RG 19/08185 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VDQU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société J.P. AUTO PASSION, [O] [E] [R], [T] [L] épouse [E] [R]

C/

SCCV VILLA DES VALLEES (Intervenante volontaire)., [U] [M] [B], [J] [B] épouse [N], [X] [B] épouse [F], [K] [B] épouse [W], [Y] [C] [S] [B], [Z] [D] [V] épouse [B]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Société J.P. AUTO PASSION

21 rue du Pont d’Amour

92140 CLAMART

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de l’AARPI G2LC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

Monsieur [O] [E] [R]

8 rue Georges Brassens

92240 MALAKOFF

représenté par Maître Frédérique LAHANQUE de l’AARPI G2LC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

Madame [T] [L] épouse [E] [R]

8 rue Georges Brassens

92240 MALAKOFF

représentée par Maître Frédérique LAHANQUE de l’AARPI G2LC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DEFENDEURS

SCCV VILLA DES VALLEES (Intervenante volontaire).

12 rue Cimarosa

75016 PARIS

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Monsieur [U] [M] [B]

15 rue de la Division Leclerc

92140 CLAMART

représenté par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Madame [J] [B] épouse [N]

12 rue Cimarosa

75016 PARIS

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Madame [X] [B] épouse [F]

46 boulevard Emile Augier

75116 PARIS

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Madame [K] [B] épouse [W]

34 rue de la Division Leclerc

92140 CLAMART

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Monsieur [Y] [C] [S] [B]

43 rue de la division Leclerc

92140 CLAMART

représenté par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

Madame [Z] [D] [V] épouse [B]

43 rue de la Division Leclerc

92140 CLAMART

représentée par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1953

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2009, M. [Y] [B] et Mme [I] [D] [V] épouse [B] ont donné à bail commercial à la société J.P. AUTO PASSION, agissant par M. et Mme [E] [R], des locaux d’une surface de 80 m², outre une cour de 50 m² et des WC avec lavabo extérieurs, dépendant d’un ensemble immobilier situé 21, rue du Pont d’Amour à CLAMART (92240), afin qu’elle y exploite une activité de réparation et entretien d’automobiles à l’exception de peinture de carrosserie, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2009, moyennant le règlement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 2.000 euros.

Suivant avenant en date du 3 mars 2014, les époux [B] ont mis à disposition du preneur une surface supplémentaire de 20 m².

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2018, les époux [B] ont fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement de son bail à effet du 30 septembre 2018, offrant le versement d’une indemnité d’éviction.

Les époux [B] ont consécutivement fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE M. [O] [E] [R], Mme [E] [R] et la société JP AUTO PASSION par exploit d’huissier du 26 novembre 2018 aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction due à la suite du congé délivré le 30 mars 2018.

Par ordonnance de référé en date du 14 février 2019, M. [G] [A] a été désigné en qualité d’expert.

Alors que les opérations d’expertise étaient en cours, les époux [B] ont fait signifier au preneur, le 02 août 2019, une sommation d’avoir à déposer les constructions et installations réalisées sans autorisation des bailleurs et en l’absence de surveillance de leur architecte, ainsi qu’à remettre la cour mise à disposition dans son état d’origine, visant la clause résolutoire du bail.

La société J.P. AUTO PASSION, M. [O] [E] [R] et Mme [T] [L] épouse [E] [R] ont, consécutivement, fait assigner les époux [B] devant ce tribunal par exploit du 27 août 2019 afin de voir juger nulle et de nul effet cette sommation, selon eux insuffisamment précise et délivrée de mauvaise foi.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG n°19/08185.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 08 mars 2021.

Par exploit d’huissier du 4 février 2021, la société J.P. AUTO PASSION, M. [O] [E] [R] et Mme [T] [L] épouse [E] [R] ont fait assigner les époux [B] devant ce tribunal afin essentiellement de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 423.020,93 euros au titre de la perte du fonds de commerce et, subsidiairement, d’un montant de 267.100,36 euros, outre le coût des licenciements.

Cette seconde instance a été enrôlée sous le numéro RG: 21/01135.

Par ordonnance d’incident en date du 07 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des instances qui se sont poursuivies sous le RG : 19/08185.

Selon acte authentique du 09 juin 2022, les époux [B] ont vendu les locaux donnés à bail à la SCCV VILLA DES VALLEES.

Enfin, M. [Y] [B] est décédé le 21 juin 2022, laissant pour lui succéder, outre Mme [I] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F] et Mme [K] [B] épouse [W].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R] demandent au tribunal, de :

SUR L’INDEMNITE D’EVICTION

JUGER que le fonds de commerce n’est pas transférable,

En conséquence

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur

[U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement d’une indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce d’un montant global de 423.020,93 €, sauf à parfaire, se décomposant comme suit :

Indemnité principale perte du fonds : 237.069 €

Frais de réemploi : 25.200 €

Trouble commercial : 7.225 €

Pertes sur stocks : 42.663,75 €

Frais administratifs : 10.000 €

Frais de réinstallation : 67.050 €

Frais de déménagement :

— ponts 5.617,68 €

— dépose et repose du système de protection 1.020 €

— déménagement du garage (hors ponts) 25.080 € TTC

— enlèvement et repose des éclairages 2.095,50 €

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait que le fonds de commerce est transférable

JUGER que la locataire a droit à une indemnité pour perte partielle de son fonds de commerce correspondant à son activité de garage traditionnel,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant global de 267.100,36 €, sauf à parfaire, se décomposant comme suit :

Trouble commercial : 7.225 €

Pertes sur stocks : 42.663,75 €

Frais d’intermédiation : 6.500 €

Frais de double loyer : 5.021,50 €

Perte partielle de clientèle : 94.827 €

Frais administratifs : 10.000 €

Frais de réinstallation : 67.050 €

Frais de déménagement :

— ponts 5.617,68 €

— dépose et repose du système de protection 1.020 €

— déménagement du garage (hors ponts) 25.080 € TTC

— enlèvement et repose des éclairages 2.095,50 €

En tant que de besoin et si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé,

ORDONNER une expertise complémentaire aux fins de chiffrer l’indemnisation au titre de la perte partielle du fonds de commerce,

DEBOUTER Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement des frais de licenciement sur justificatifs,

JUGER que l’activité de la SARL JP AUTO-PASSION ne relève pas des installations classées et/ou soumises à déclaration au sens des disposition des articles L512-12-1 et R512-66-1 du Code de l’Environnement,

JUGER que les frais afférents à une éventuelle dépollution devront être indemnisés par les bailleurs au titre des indemnités accessoires,

En conséquence et en tant que de besoin,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement des frais de dépollution du site, sur justificatifs,

En tant que de besoin et si le Tribunal s’estimait insuffisamment informé,

ORDONNER une expertise complémentaire aux fins de procéder à des sondages permettant de déterminer s’il existe une pollution des sols,

SUR LA SOMMATION VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE

JUGER qu’il n’existe aucun manquement contractuel qui pourrait être sanctionné par la résiliation du bail,

JUGER que ces mentions figurant à la sommation visant la clause résolutoire ne sont pas de nature à permettre au locataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’apporter la réponse appropriée dans le délai requis,

JUGER que la sommation visant la clause résolutoire a été signifiée de mauvaise foi,

DECLARER nulle et de nul effet la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 2 août 2019,

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES au paiement de la somme de 20 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [D] [V] veuve [B], Monsieur [U] [M] [B], Madame [J] [B] épouse [N], Madame [X] [B] épouse [F], Madame [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLES aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2023, Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES demandent au tribunal :

A titre liminaire :

DECLARER recevable et bien fondée la SCCV VILLA DES VALLEES en son intervention volontaire,

DECLARER recevables et bien fondés les interventions volontaires de Monsieur [U] [B], Madame [J] [N], Madame [X] [F], Madame [K] [W],

Sur les demandes :

DIRE ET JUGER que le fonds de commerce est transférable,

FIXER l’indemnité d’éviction due à la société JP AUTO PASSION à la somme de 45.100 €, à parfaire en fonction des justificatifs des postes réservés,

ENJOINDRE à la société JP AUTO PASSION de libérer les lieux loués dans un délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction,

AUTORISER les consorts [B] à séquestrer le montant de l’indemnité d’éviction entre les mains du Séquestre Juridique de l’Ordre des avocats de Paris,

DIRE ET JUGER que la société JP AUTO PASSION devra indemniser les consorts [B] du coût de la dépollution, qui s’imputera à due concurrence sur le montant de l’indemnité d’éviction,

DEBOUTER la société JP AUTO PASSION de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société JP AUTO PASSION au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens, qui incluront les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 novembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « juger » « déclarer bien fondée », « déclarer bien fondés » et «dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, relevant des motifs, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquels il n’y a donc pas lieu de statuer.

La demande relative à la prise en charge du coût de dépollution du site constitue quant à elle une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « condamner », sur laquelle il sera donc statué.

Par ailleurs, il convient de déclarer M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES recevables en leurs interventions volontaires respectives, en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, celles-ci n’étant pas contestées.

Enfin, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le montant de l’indemnité d’occupation évoqué dans la partie discussion des conclusions des parties, aucune demande n’étant formulée de ce chef dans le dispositif de leurs dernières écritures, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

I- Sur la demande de condamnation de Mme [Z] [D] [V] veuve [B], de M. [U] [B], de Mme [J] [B] épouse [N], de Mme [X] [B] épouse [F], de Mme [K] [B] épouse [W] et de la SCCV VILLA DES VALLEES au paiement d’une indemnité d’éviction

La société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R] poursuivent le paiement d’une indemnité d’éviction consécutivement à la délivrance du congé portant refus de renouvellement de bail à effet du 30 septembre 2018. Ils fondent leur demande sur l’article L145-14 du code de commerce.

A titre principal, ils soutiennent que, contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux loués faute de locaux disponibles adaptés à l’activité exploitée à proximité, de sorte qu’ils sont fondés à solliciter le versement d’une somme de 423.020,93 euros, outre la prise en charge des frais de licenciements. Ils précisent que leur recherche d’un nouveau local d’une surface équivalente, moyennant un loyer correct et qui pourrait accueillir une activité de garage à proximité est demeurée vaine, les locaux identifiés par l’expert judiciaire comme susceptibles de permettre un transfert du fonds étant en réalité à usage d’entrepôts, dont les propriétaires n’acceptent pas la transformation en garage, notamment en raison des nuisances potentielles liées à cette activité. Ils ajoutent que les locaux de remplacement proposés par les bailleurs présentaient une configuration inadaptée, ainsi qu’un loyer significativement supérieur. Ils contestent aussi qu’une activité de garagiste serait transférable au motif que la personnalité de l’exploitant jouerait un rôle essentiel pour attirer la clientèle dans ce type de commerce, comme l’affirment les bailleurs, arguant que la jurisprudence est plus nuancée et qu’il est au contraire régulièrement retenu une perte de fonds de commerce en l’absence de locaux disponibles permettant le rétablissement à proximité, comme en l’espèce.

A titre subsidiaire, ils invoquent une perte partielle du fonds de commerce pour obtenir le règlement de la somme de 267.100,36 euros, augmentée des frais de licenciement. Ils font valoir que le chiffre d’affaires du garage est constitué à 60% de la prise en charge de véhicules de course et de collection, et à 40% de véhicules traditionnels dont la clientèle est essentiellement locale. Ils invoquent un arrêt de la cour d’appel de VERSAILLES (RG : 13/00820) qui a, selon eux dans une hypothèse semblable, considéré que le fonds était transférable pour l’activité véhicule de collection, mais que pour la branche d’activité véhicules traditionnels, la locataire avait droit à une indemnisation correspondant à la perte partielle de son fonds. Ils évaluent la perte partielle du fonds exploité dans les lieux loués à la somme de 94.827 euros.

Les défendeurs opposent que l’activité de la société J.P. AUTO PASSION est transférable sans perte significative de clientèle, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, de sorte qu’elle ne peut prétendre à une indemnité de remplacement calculée sur la valeur de son fonds de commerce. Ils font valoir, d’une part, que la jurisprudence considère qu’une activité de garagiste est transférable, la personnalité de l’exploitant jouant un rôle essentiel pour attirer la clientèle dans ce type de commerce où les relations et une importante publicité sont, alliées aux connaissances techniques, les conditions indispensables de réussite (Pourvoi n°11-13483 ) et, d’autre part, que le preneur exploite en l’espèce une activité de réparation et entretien de véhicules anciens, pour laquelle elle dispose d’une expertise reconnue. Ils demandent que l’indemnité d’éviction soit en conséquence fixée à la somme de 45.100 euros, ainsi que proposé par l’expert judiciaire en cas de transfert, à parfaire en fonction des justificatifs des postes réservés par celui-ci. Ils répliquent aux demandeurs qui se prévalent d’une décision de ce tribunal et de la cour d’appel de VERSAILLES pour prétendre à une indemnité de remplacement, que les décisions invoquées ont été rendues dans des circonstances de fait différentes, concernant des exploitants de concession automobile (HYUNDAI), ou intervenant pour un réseaux (RENAULT) représentant 40% du chiffre d’affaires, qui imposent des zones géographiques d’implantation auxquelles sont attachées des clientèles locales. Ils affirment que l’activité de garagiste spécialisé telle qu’exercée par la société J.P. AUTO PASSION, n’est pas soumise à de telles contraintes, qu’elle est transférable puisque la proximité du local à retrouver est indifférente pour une clientèle qui n’est pas locale. Concernant la perte partielle de fonds de commerce invoquée à titre subsidiaire, ils insistent sur le fait que la société J.P. AUTO PASSION ne démontre pas qu’elle bénéficierait d’une clientèle de proximité propriétaire de voitures de collection, ou même de véhicules classiques.

Ils soulignent qu’ils ont eux-mêmes recherché un local pour permettre à la société J.P. AUTO PASSION de se réinstaller à proximité, qu’ils déclarent équivalent à celui objet de l’éviction, mais que celle-ci a refusé alors même que le propriétaire avait donné son accord pour la réalisation des travaux d’aménagement nécessaires, lesquels incluaient d’ailleurs la possibilité d’agrandissement pour permettre de stationner dix véhicules. Ils rappellent également que le local de remplacement s’entend non pas d’un bien identique, mais d’un bien dans lequel l’activité pourra être transférée et qui doit pouvoir être aménagé à cette fin, dont le loyer peut être différent.

Sur les règles et principes applicables

En application de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail consenti à un preneur, à son échéance. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La loi présume ainsi que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds.

La présomption de l’article L145-14 peut être combattue par le bailleur, auquel incombe alors la charge de prouver que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce et que le locataire peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant le fonds exploité dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte significative de clientèle. Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant.

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement, alors qu’elle est dite de déplacement lorsque le fonds peut être réinstallé.

L’indemnité de remplacement doit être égale à la somme la plus élevée entre la valeur marchande du fonds et la valeur vénale du droit au bail, afin de permettre au locataire évincé d’acquérir un fonds présentant une valeur identique.

Le droit au bail peut être défini comme étant l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné et qu’il est généralement évalué selon la méthode du « différentiel de loyer » qui consiste à :

— tenir compte de la différence entre le loyer et la valeur locative du marché ( la valeur locative étant le loyer maximum HT HC qui peut être obtenu pour un local libre, avec pondération des surfaces pour tenir compte de la configuration des boutiques),

— à calculer la différence sur un an entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, ce montant étant ensuite capitalisé,

— et, le cas échéant, à constater qu’il n’y a pas de valeur de droit au bail si le loyer correspond à la valeur locative du marché, voire lui est supérieur.

Les locaux de transfert ou d’accueil ne peuvent être pris en compte dans ce calcul que s’il s’agit de locaux équivalents ou pour lesquels le locataire a acquis un droit au bail ou pas de porte.

La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession.

Le fonds doit être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé, tandis que le préjudice doit l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

L’indemnité de déplacement doit quant à elle être égale à la valeur du droit au bail, laquelle doit être recherchée en capitalisant la différence entre le montant du loyer du bail, s’il avait été renouvelé, et la valeur locative de marché, affectée d’un coefficient multiplicateur en fonction de la nature des lieux loués, de leur destination et de la valeur commerciale de l’emplacement.

Peuvent être également dues des indemnités accessoires. Celles-ci correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale de remplacement ou à raison du transfert du fonds : frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds ou droit au bail, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, ainsi que des frais divers (couvrant les modifications des mentions au Registre du commerce et des sociétés, de remplacement d’imprimés et documents sociaux ou commerciaux, d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture du fonds et en lien avec la réinstallation éventuelle dans de nouveaux locaux…

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

Sur les termes du rapport d’expertise

M. [G] [A] a constaté que la société J.P. AUTO PASSION exploitait un fonds de commerce de réparation et entretien d’automobiles sis 21, rue du Pont d’Amour à CLAMART (92240), dans des locaux équipés et aménagés pour cette activité, d’une surface totale de 150 m² correspondant à un atelier de 80 m², une cours couverte de 50 m² et des bureaux de 20 m².

Il indique que les locaux sont situés non loin de la gare de CLAMART, sur un axe à très faible passage, ne présentant « quasiment pas de commercialité », la clientèle étant constituée d’habitués et de collectionneurs de voitures anciennes n’habitant pas forcément la commune.

L’expert judiciaire précise qu’en l’absence de bien comparable dans la zone de chalandise traditionnellement fixée à 400 mètres autours des locaux objet de l’éviction, il a calculé la valeur du droit au bail à partir de références issues de l’avenue du Général de Gaulle (RD 906) pour le même type d’activité. Il en a déduit que la valeur du droit au bail était nulle, le loyer contractuel étant supérieur à la valeur locative.

Il a, selon l’usage, recherché la valeur du fonds de commerce par la méthode dite du chiffre d’affaires annuel moyen hors taxes réalisé au cours des trois derniers exercices (2017 à 2019), d’une part, et la méthode de l’excédent brut d’exploitation sur la même période, d’autre part. Il aboutit à :

— un chiffre d’affaires moyen de 395.115 euros HT, auquel il a ajouté la TVA, avant d’appliquer un coefficient de 50%, en raison de la fidélisation de la clientèle, soit une valeur du fonds de commerce ressortant à la somme de 237.069 euros, qu’il propose d’arrondir à 237.000 euros ;

— un excédent brut d’exploitation moyen sur la même période de 14.450 euros, soit une valeur du fonds de commerce ressortant à la somme de 57.800 euros, qu’il est d’avis d’écarter.

Il a parallèlement évalué les indemnités accessoires comme suit :

En cas de transfert du fonds En cas de disparition du fonds

— frais de remploi : 0 euros 25.200 euros

— trouble commercial : 3.600 euros 3.600 euros

— frais d’agence : 6.500 euros 0 euros

— frais de réinstallation : 30.000 euros 30.000 euros

— frais divers: 5.000 euros 0 euros

— frais de licenciement : Poste réservé Poste réservé

— perte de stock : Poste réservé Poste réservé

— frais de double loyer : Poste réservé 0 euros

— frais de déménagement : Poste réservé 0 euros.

M. [G] [A] en conclut que l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 45.100 euros en cas de transfert du fonds de commerce de la société J.P. AUTO PASSION sans perte significative de clientèle, hypothèse qu’il privilégie, tandis qu’elle peut être chiffrée à la somme de 295.800 euros si ledit fonds est perdu, ne pouvant être déplacé sans perte significative de clientèle.

Sur l’indemnité principale

Il résulte des éléments du dossier que la clientèle de la société J.P. AUTO PASSION est constituée d’habitués et de collectionneurs de voitures anciennes, qui ne sont pas attachés à l’adresse des locaux objet de l’éviction.

L’affirmation selon laquelle 40% de la clientèle de la société J.P. AUTO PASSION serait locale et, comme telle, attachée à l’emplacement, n’est objectivée par aucune pièce, les bilans produits n’opérant aucune distinction selon l’origine alléguée de la clientèle. La perte partielle de fonds de commerce, invoquée à titre subsidiaire, ne peut donc être accueillie.

Il en résulte que le fonds de commerce peut être transféré sans perte significative de clientèle et que l’indemnité devant revenir à la société J.P. AUTO PASSION doit correspondre à une indemnité de déplacement.

Partant, la valeur du droit au bail étant nulle, l’indemnité principale d’éviction est également nulle.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à tous les frais que le preneur peut être amené à engager pour se réinstaller, notamment en acquérant un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale.

Si, ces indemnités accessoires ne sont pas dues en toute hypothèse, elles ne peuvent être exclues que s’il est démontré que le preneur n’avait pas l’intention de se réinstaller.

Par ailleurs, il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre.

*Sur le trouble commercial

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds due au non renouvellement du bail, du fait de la gestion de l’éviction et de la recherche d’un nouveau local. Elle est traditionnellement calculée sur la base de la moyenne de trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen ou d’un mois de la masse salariale moyen au cours des derniers exercices.

Les demandeurs revendiquent le paiement d’une somme de 7.225 euros, correspondant à six mois d’EBE moyen, tandis que les défendeurs sollicitent que cette indemnité soit chiffrée à la somme de 3.600 euros, correspondant à trois mois d’EBE moyen tel que retenu par l’expert judiciaire.

Compte tenu de la réalité du trouble commercial subi par la locataire évincée, cette indemnité sera fixée à la somme de 3.600 euros, correspondant selon l’usage à trois mois d’EBE moyen.

*Sur la perte de stocks

Une indemnisation peut être accordée au titre de la perte de stock en particulier essentiellement lorsqu’il s’agit de denrées périssables qui ne peuvent être conservées. Il appartient au preneur de justifier d’un préjudice spécifique résultant de la perte sur stock qu’il invoque.

Les demandeurs revendiquent le paiement d’une somme de 42.663,75 euros au titre des pièces de rechange correspondant à quatre véhicules pouvant soit être « revendus, soit servir en tant que pièces de rechange », tandis que les défendeurs sollicitent le rejet de cette prétention, tel que préconisé par l’expert judiciaire.

En l’espèce, les preneurs ne démontrent pas que les pièces de rechange ou quatre véhicules dont s’agit ne pourront pas être déménagés dans les locaux où le fonds de la société J.P. AUTO PASSION sera transféré. De plus, eu égard à l’activité exercée, lesdites pièces n’encourent aucune obsolescence.

Partant, ce chef de demande sera rejeté.

*Sur les frais d’intermédiation ou d’agence

Cette indemnité est destinée à couvrir les frais de recherche d’un nouveau droit au bail où déplacer le fonds de commerce du preneur évincé.

Les parties s’accordent pour chiffer ces frais d’agence ou d’intermédiation à la somme de 6.500 euros, tel que proposé par l’expert judiciaire.

L’indemnité pour frais d’agence sera donc fixée à la somme de 6.500 euros, et payable sur présentation des justificatifs de rétablissement de la société J.P. AUTO PASSION.

*Sur les frais de double loyer

En cas de déménagement du preneur, l’indemnité de double loyer est généralement évaluée forfaitairement à deux mois de la valeur locative annuelle : un mois de loyer au titre des locaux dont le preneur est évincé et un mois de loyer au titre des futurs locaux.

Les demandeurs revendiquent le paiement d’une somme de 5.021,50 euros, correspondant à deux mois de loyers, pour tenir compte des travaux indispensables lors de la réinstallation du fonds de la société J.P. AUTO PASSION. Les défendeurs concluent au débouté de cette prétention non chiffrée par l’expert judiciaire.

En l’espèce, l’expert avait réservé ce poste.

La prétention élevée au titre du double loyer étant conforme aux usages, l’indemnité pour double loyer sera fixée à la somme de 5.021,50 euros et payable sur présentation des justificatifs de rétablissement de la société J.P. AUTO PASSION.

*Sur les frais administratifs

Cette indemnité est destinée à compenser les frais que les locataires doivent assumer : frais administratifs (modification du Registre du commerce), de remplacement d’imprimés et documents sociaux ou commerciaux d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture de leur activité dans les locaux objet de l’éviction et en lien avec leur réinstallation dans de nouveaux locaux.

Les demandeurs revendiquent le paiement d’une somme de 10.000 euros, tandis que les défendeurs sollicitent que cette indemnité soit chiffrée à la somme de 5.000 euros, tel que chiffré par l’expert judiciaire.

Au vu des éléments produits, les frais administratifs divers seront justement fixés à la somme de 5.000 euros.

*Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de son activité par le preneur, dans de nouveaux locaux : travaux d’aménagement ou d’équipement , travaux de mise aux normes. Ils doivent avoir été constatés dans les locaux objet de l’éviction et l’accession à la propriété du bailleur, en fin de bail, des installations et aménagements faits par le preneur dans le local à libérer ne fait pas obstacle au droit du locataire à revendiquer des frais de réinstallation (Pourvoi n°16-26049). Les aménagement spécifiques, semblables à ceux perdus, doivent être indemnisés, quel que soit leur coût à leur valeur à neuf (Pourvoi n°11-15373), sans qu’il y ait lieu de tenir compte de l’amortissement des installations abandonnées. Cette indemnité est ainsi destinée à compenser le coût du réaménagement des futurs locaux dans les mêmes conditions.

Les demandeurs revendiquent le paiement d’une somme de 67.050 euros, tandis que les défendeurs sollicitent que cette indemnité soit chiffrée à la somme de 30.000 euros, tel qu’évalués par l’expert judiciaire, correspondant à 200 euros/m².

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire corroborées par les photographies jointes à son rapport que les locaux objet de l’éviction ne disposent pas d’installations spécifiques (hormis le pont élévateur qui sera déplacé) et que les agencements, en état d’usage, ne présentent pas de particularité.

En l’absence d’installation spécifique, autre que les équipements qui seront déménagés, les frais de réinstallation seront justement chiffrés à la somme de 30.000 euros, et payables sur présentation des justificatifs de rétablissement de la société J.P. AUTO PASSION.

* Sur les frais de déménagement

En cas de transfert du fonds, les frais de déménagement sont usuellement pris en compte pour le démontage, le transport et le remontage des installations, aménagements ou stocks déplacés par le preneur dans ses nouveaux locaux.

Les demandeurs revendiquent le paiement des frais de déménagement suivants, auxquels s’opposent les défendeurs en l’absence de chiffrage par l’expert judiciaire :

— ponts 5.617,68 euros

— dépose et repose du système de protection 1.020 euros

— déménagement du garage (hors ponts) 25.080 euros

— enlèvement et repose des éclairages 2.095,50 euros.

Les défendeurs concluent au rejet de ce poste que l’expert avait réservé, estimant que les devis produits sont surévalués.

S’il est exact que les défendeurs n’ont pas à financer l’acquisition d’un nouveau pont élévateur, il convient cependant de faire droit à la demande de paiement des frais de déménagement qui apparaissent justifiés dès que devront être démontés et déplacés, outre le pont élévateur démonté, le système de protection et les éclairages nécessaires à l’activité exercée, les quatre véhicules servant de réserve de pièces détachées, évoqués plus avant.

Pour autant, les devis produits seront retenus sur la base des montants hors taxes puisque la société J.P. AUTO PASSION récupère la TVA.

L’indemnité due au titre des frais de déménagement sera donc fixée à la somme totale de 28.336,40 euros (4.681,40 + 850 + 20.900 + 1.905) et payable sur présentation des factures acquittées par la société J.P. AUTO PASSION.

*Sur les indemnités de licenciements

Ces indemnités sont destinées à compenser le coût des licenciements induits par l’éviction.

Selon l’usage, elle sera versée sur présentation des justificatifs de licenciement et indemnités versées de ce chef par la société J.P.AUTO PASSION.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité d’éviction que les défendeurs seront condamnés à régler à la société J.P. AUTO PASSION sera fixée comme suit :

— indemnité principale de remplacement : 0 euros

— indemnité pour trouble commercial: 3.600 euros

— indemnité pour perte de stock : 0 euros

— frais d’agence : 6.500 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais de double loyer : 5.021,50 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais administratifs : 5.000 euros

— les frais de réinstallation : 30.000 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais de déménagement : 28.336,40 euros sur présentation des factures acquittées

— frais de licenciement: sur présentation de justificatifs.

II- Sur la contestation de la régularité de la sommation visant la clause résolutoire signifiée le 02 août 2019

Les demandeurs sollicitent que la sommation visant la clause résolutoire qui leur a été signifiée le 02 août 2019 soit déclarée nulle et de nul effet. A l’appui de leur prétention, ils invoquent la mauvaise foi des bailleurs qui ont fait délivrer ladite sommation après l’échec des pourparlers portants sur le local de remplacement proposé à eux que la société J.P. AUTO PASSION a refusé, d’une part, et en plein mois d’août, d’autre part. Ils soutiennent aussi que les termes imprécis de la sommation litigieuse ne permettaient pas au preneur de connaître les manquements reprochés afin d’y mettre un terme dans le délai d’un mois prévu à l’acte. Ils ajoutent que la cour fait partie intégrante des locaux donnés à bail de sorte que le preneur a pu y installer un pont élévateur pour les besoins de son activité, ce dont les bailleurs avaient connaissance de longue date, feu M. [B] étant lui-même client du garage.

Les défendeurs rétorquent qu’ils ont découvert lors de la première réunion d’expertise judiciaire que la cour couverte était « utilisée en garage », comportant un second pont élévateur, et que des travaux d’électricité avaient été réalisés pour alimenter celui-ci, sans autorisation. Ils expliquent que ces travaux qui ont eu pour effet d’augmenter la surface d’exploitation du garage de manière substantielle étaient susceptibles de constituer une infraction au bail, justifiant la délivrance de la sommation contestée, au visa des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce. Ils estiment que les attestations produites par les demandeurs sont insuffisantes à établir la date de réalisation et la consistance des travaux réalisés dans la cour, et à contredire les termes de l’état des lieux contradictoire en date du 27 mai 2007 qui « mentionne la présence d’une cour couverte (et non pas d’un local pouvant être utilisé en garage) », ni la présence d’un pont élévateur dans cette cour, qui a permis d’augmenter l’activité du garage et son chiffre d’affaires. Ils insistent sur le fait qu’ils n’ont pas sollicité l’acquisition des effets de la clause résolutoire, de sorte que le preneur n’a subi aucun préjudice.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement ou une sommation demeuré(e) infructueux(se). L’acte délivré doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition des effets de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement ou la sommation informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Les juges apprécient souverainement si le commandement ou la sommation est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Pourvois n°14-23.923 et n°17-18.873).

Par ailleurs, aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est de principe que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire doit respecter dans cette mise en œuvre le devoir de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement ou la sommation a été délivré(e) et l’appréciation de la mauvaise foi par le juge est souveraine.

En l’espèce, la sommation visant la clause résolutoire critiquée reproduit les termes de la clause résolutoire ainsi que les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce. Elle est ainsi régulière en la forme, de sorte qu’elle n’encourt pas la nullité.

S’agissant de l’invalidation des effets de la sommation :

— aucune mauvaise foi des bailleurs ne peut être retenue dans la mise en œuvre de la clause résolutoire au motif qu’elle a été délivrée au mois d’août 2019, puisque l’acte a pu être délivré à la société J.P. AUTO PASSION à l’adresse des lieux loués, où l’huissier de justice instrumentaire a rencontré son dirigeant, M. [O] [R] ;

— contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs, elle indique de manière claire et précise le manquement reproché en ces termes : « la consistance des locaux ont été entièrement modifiée par le Preneur, sans autorisation du Bailleur. Notamment la cour intérieure a été transformée en lieu de travail et un pont élévateur y a été installé, en contravention des dispositions du contrat de location et notamment, la désignation des locaux concédée et de l’état des lieux établis contradictoirement, le 14 avril 2009 » (sic), reproduit l’article du bail relatif aux travaux et transformation et fait sommation « d’avoir à déposer les constructions et installations réalisées dans autorisation des bailleurs et en l’absence de surveillance de leur architecte et à remettre la cour concédée dans son état d’origine » dans le délai d’un mois sous peine d’encourir la résolution de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire dont les termes sont reproduits.

Par ailleurs, il convient de tirer les conséquences de ce qu’aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, les défendeurs ne se prévalent pas des effets de la clause résolutoire du bail reproduite dans la sommation qu’ils ont fait signifier le 02 août 2019.

Dès lors, sans qu’il soit besoin d’analyser son bienfondé, la demande tendant à déclarer nulle ou de nul effet la sommation visant la clause résolutoire qui a été signifiée le 02 août 2019 sera rejetée.

III- Sur la demande de condamnation de Mme [Z] [D] [V] veuve [B], de M. [U] [B], de Mme [J] [B] épouse [N], de Mme [X] [B] épouse [F], de Mme [K] [B] épouse [W] et de la SCCV VILLA DES VALLEES au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts

La société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R] demandent que les défendeurs soient condamnés au paiement d’une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts. Ils font valoir que les bailleurs ont eu un comportement fautif résultant de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire insérée au bail en période estivale et du fait qu’ils se sont abstenus de conclure en réponse à l’assignation en opposition à ladite sommation durant plus de deux ans. Ils soutiennent que cette sommation avait pour seul but de faire pression sur eux en leur laissant croire à la possible perte de leur fonds de commerce, sans indemnité, afin de les contraindre à accepter des conditions désavantageuses. Ils font état de répercussions importantes sur l’exploitation du fonds et sur la santé de M. et Mme [E] [R] en raison des pressions et manœuvres des bailleurs qui ont persisté à vouloir traiter directement avec eux malgré leur refus et déclarent que Mme [R] présente un syndrome dépressif.

Les défendeurs contestent avoir voulu faire pression sur les demandeurs à l’occasion de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 02 août 2019. Ils rappellent qu’ils ne se sont pas prévalus des effets de la clause résolutoire du bail reproduite dans la sommation pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction due au preneur en application de l’article L145-14 du code de commerce. Ils déclarent qu’ils ont fait preuve de bonne foi en aidant le preneur dans sa recherche d’un nouveau local, que celui-ci a décliné. Ils ajoutent qu’ils ont été diligents, sollicitant le juge du contrôle des expertises le 23 juillet 2020, à raison du retard dans l’établissement du rapport de M. [A]. Ils affirment que ce sont les demandeurs qui ont retardé l’issue de la procédure en ne transmettant pas à l’expert judiciaire les éléments nécessaires pour lui permettre d’établir son rapport. Ils concluent donc au rejet de cette demande indemnitaire.

Aux termes de l’article 768 alinéa 1 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs qui ne visent aucun fondement juridique au soutien de leur demande indemnitaire, ne produisent aucune pièce pour caractériser le préjudice qu’ils estiment avoir subi.

Leur demande sera en conséquence rejetée.

IV- Sur la demande de condamnation de la société J.P.AUTO PASSION à libérer les lieux loués dans le délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction

Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES demandent reconventionnellement que soit ordonnée la libération des lieux loués dans le délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction, à défaut de libération spontanée en application des articles L145-28 et L145-29 du code de commerce.

La société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R], qui concluent au débouté des défendeurs, ne développent aucun moyen sur ce point dans la partie discussion de leurs conclusions.

Selon l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’article L145-28 du même code précise qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En application de ces dispositions d’ordre public, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, son paiement ne peut pas être libératoire, de sorte que le tribunal ne peut pas condamner le preneur à quitter les lieux, alors qu’il est susceptible de former un recours à l’encontre du présent jugement.

La demande de condamnation à libérer les locaux, qui est prématurée, sera donc rejetée.

V- Sur la demande de prise en charge du coût de la dépollution du site

Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES demandent reconventionnellement que la société J. P. AUTO PASSION soit condamnée à prendre en charge les frais de dépollution du site. Ils fondent leur demande sur l’article L556-3 du code de l’environnement qui instaure, selon eux, un principe de responsabilité du dernier exploitant à l’origine de la pollution des sols. Ils estiment que le fait que le fonds exploité par la société J.P. AUTO PASSION ne relèverait pas des installations classées au sens des articles L512-12-1 et R512-66-1 du code de l’environnement est indifférent. Ils ajoutent que la jurisprudence constante retient que la prise en charge des frais de dépollution incombe au dernier exploitant et non pas aux propriétaires bailleurs. Elle fait aussi grief aux demandeurs de ne pas avoir accepté que l’expert judiciaire se prononce sur ce point qui ne figurait pas dans sa mission.

La société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R] résistent à cette prétention en expliquant que le fonds exploité dans les lieux loués ne relève pas des installations classées et/ou soumises à déclaration au sens des disposition des articles L512-12-1 et R512-66-1 du code de l’environnement et que la jurisprudence invoquée par les bailleurs, relative à de gros sites industriels de chimie ou à des stations-services, qui constituent des installations classées, n’est pas transposable. Ils rappellent qu’en raison du risque avéré de pollution des installations classées, le code de l’environnement a encadré leur mise à l’arrêt par une obligation légale de dépollution aux articles L512-6-1 : obligation de dépollution pour les installations soumises à autorisation, L512-7-6 : obligation de dépollution pour les installations soumises à enregistrement et L512-12-1 : obligation de dépollution pour les installations soumises à déclaration. Ils précisent que les activités relevant de la législation des installations classées sont définies dans la nomenclature ICPE (annexe 4 à l’article R511-9 du code de l’environnement) qui les soumet à un régime d’enregistrement, d’autorisation ou de déclaration en fonction de l’importance des risques ou des inconvénients qui peuvent être engendrés et que si l’exploitation n’entre pas dans les critères définis par cette nomenclature, l’exploitation n’est soumise à aucun régime particulier et n’est donc pas une installation classée. Ils font valoir qu’en application de la nomenclature ICPE, les ateliers de réparation et d’entretien de véhicules deviennent des installations classées lorsqu’ils remplissent les critères suivants :

— Ateliers de réparation et d’entretien de véhicules et engins à moteur, y compris les activités de carrosserie et de tôlerie dont la surface de l’atelier est supérieure à 2.000 m² et inférieure à 5.000 m² (déclaration), ou supérieure à 5.000 m² (enregistrement),

— Vernis, peinture, apprêt (application, cuisson, séchage de) sur véhicules et engins à moteur, dont la quantité maximale de produits susceptible d’être utilisée est supérieure à 10kg par jour mais inférieure à 100 kg par jour (déclaration), ou supérieure à 100 kg par jour (enregistrement).

Ils déclarent que le garage exploité dans les lieux objet de l’éviction ne remplissant pas ces critères, la société J.P. AUTO PASSION n’est tenue d’aucune obligation de dépollution, d’autant qu’aucun déchet polluant n’est rejeté dans le sol puisque les huiles de vidange sont collectées dans un bac prévu à cet effet. Ils demandent reconventionnellement au tribunal de condamner les défendeurs à prendre en charge les éventuels frais de dépollution.

En application de l’article L.511-1 du code de l’environnement, sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

L’article L512-12-1 du même code dispose que lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.

Selon les modalités et dans les cas définis par décret en Conseil d’Etat, l’exploitant fait attester de la mise en œuvre des mesures relatives à la mise en sécurité du site par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes en matière de prestations de services dans ce domaine.

L’article R512-66-1 du même code précise quant à lui que :

I. – Lorsqu’il initie une cessation d’activité telle que définie à l’article R. 512-75-1, l’exploitant notifie au préfet la date d’arrêt définitif des installations un mois au moins avant celle-ci, ainsi que la liste des terrains concernés. Il est donné récépissé sans frais de cette notification. Un arrêté du ministre chargé des installations classées fixe le modèle national de cette notification et précise les conditions dans lesquelles elle est transmise par voie électronique.

Lorsque la notification concerne une installation classée soumise à déclaration incluse dans :

— un établissement qui comporte au moins une installation soumise au régime de l’autorisation, la notification est effectuée conformément aux dispositions de la sous-section 5 de la section 1 du présent chapitre ;

— un établissement qui comporte au moins une installation soumise au régime de l’enregistrement, la notification est effectuée conformément aux dispositions de la sous-section 5 de la section 2 du présent chapitre lorsque la mise à l’arrêt définitif concerne également une ou plusieurs installations soumises à enregistrement.

II. – La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues, ainsi que le calendrier associé, pour assurer, dès l’arrêt définitif des installations concernées, la mise en sécurité telle que définie à l’article R. 512-75-1, des terrains concernés du site.

III. – Lorsque la mise en sécurité est achevée, l’exploitant en informe par écrit le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme, le ou les propriétaires des terrains concernés et l’inspection des installations classées pour la protection de l’environnement.

Si l’installation relève des rubriques de la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement définies à l’article R. 512-66-3, l’attestation prévue à l’article L. 512-12-1 est jointe à cette information. Cette attestation est établie par une entreprise certifiée dans le domaine des site et sols pollués ou disposant de compétences équivalentes en matière de prestations de services dans ce domaine. Le référentiel auquel doit se conformer cette entreprise et les modalités d’audit mises en œuvre par les organismes certificateurs, accrédités à cet effet, pour délivrer cette certification, ainsi que les conditions d’accréditation des organismes certificateurs et notamment les exigences attendues permettant de justifier des compétences requises, sont définis par arrêté du ministre chargé de l’environnement.

IV. – L’exploitant procède à la réhabilitation des terrains des installations concernées de manière à ce qu’il permette un usage futur du site appartenant à la même catégorie de la typologie des usages prévue au I de l’article D. 556-1 A que la dernière période d’exploitation des installations. Lorsque la réhabilitation n’est pas réalisée en même temps que la mise en sécurité, il informe par écrit de son achèvement le préfet, le ou les propriétaires des terrains concernés ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.

Il est constant que ces dispositions instituent une obligation de police administrative qui impose une obligation de remise en état des lieux pesant sur le dernier exploitant d’une installation classée, et non pas sur le propriétaire du bien pollué. Le dernier exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit ainsi prendre toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site et sa dépollution en application de l’article L512-12-1 du code de l’environnement, en suite du congé qui lui a été délivré et doit assumer les frais de démantèlement ainsi que de surveillance et de suivi des travaux de remise en état sans pouvoir prétendre à une indemnité accessoire à ce titre (Pourvois n°20-20844 et n°21-11168).

Par ailleurs, il résulte de l’article L556-3 du code de l’environnement, que :

I. — En cas de pollution des sols ou de risques de pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement au regard de l’usage pris en compte, l’autorité titulaire du pouvoir de police peut, après mise en demeure, assurer d’office l’exécution des travaux nécessaires aux frais du responsable. L’exécution des travaux ordonnés d’office peut être confiée par le ministre chargé de l’environnement et par le ministre chargé de l’urbanisme à un établissement public foncier ou, en l’absence d’un tel établissement, à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. L’autorité titulaire du pouvoir de police peut également obliger le responsable à consigner entre les mains d’un comptable public une somme répondant du montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Les sommes consignées peuvent, le cas échéant, être utilisées pour régler les dépenses entraînées par l’exécution d’office. Lorsqu’un établissement public foncier ou l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie intervient pour exécuter des travaux ordonnés d’office, les sommes consignées lui sont réservées à sa demande.

Il est procédé, le cas échéant, au recouvrement de ces sommes comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine. Pour ce recouvrement, l’Etat bénéficie d’un privilège de même rang que celui prévu à l’article 1920 du code général des impôts. Le comptable peut engager la procédure de saisie administrative à tiers détenteur prévue à l’article L. 262 du livre des procédures fiscales.

L’opposition à l’état exécutoire pris en application d’une mesure de consignation ordonnée par l’autorité administrative devant le juge administratif n’a pas de caractère suspensif.

Lorsque, en raison de la disparition ou de l’insolvabilité de l’exploitant du site pollué ou du responsable de la pollution, la mise en œuvre des dispositions du premier alinéa du présent I n’a pas permis d’obtenir la réhabilitation du site pollué, l’Etat peut, avec le concours financier éventuel des collectivités territoriales, confier cette réhabilitation à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.

Les travaux mentionnés au quatrième alinéa du présent I et, le cas échéant, l’acquisition des immeubles peuvent être déclarés d’utilité publique à la demande de l’Etat. La déclaration d’utilité publique est prononcée après consultation des collectivités territoriales intéressées et enquête publique menée dans les formes prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Lorsque l’une des collectivités territoriales intéressées, le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête a émis un avis défavorable, la déclaration d’utilité publique est prononcée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’écologie et du ministre chargé de l’urbanisme.

II. — Au sens du I, on entend par responsable, par ordre de priorité :

1° Pour les sols dont la pollution a pour origine une activité mentionnée à l’article L. 165-2, une installation classée pour la protection de l’environnement ou une installation nucléaire de base, le dernier exploitant de l’installation à l’origine de la pollution des sols, ou la personne désignée aux articles L. 512-21 et L. 556-1, chacun pour ses obligations respectives. Pour les sols pollués par une autre origine, le producteur des déchets qui a contribué à l’origine de la pollution des sols ou le détenteur des déchets dont la faute y a contribué ;

2° A titre subsidiaire, en l’absence de responsable au titre du 1°, le propriétaire de l’assise foncière des sols pollués par une activité ou des déchets tels que mentionnés au 1°, s’il est démontré qu’il a fait preuve de négligence ou qu’il n’est pas étranger à cette pollution.

III. — Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent article. Il définit notamment l’autorité de police chargée de l’application du présent article.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient de relever que les défendeurs ne versent aucune pièce aux débats établissant que le garage exploité dans les lieux loués par la société J.P. AUTO PASSION relèverait des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ou serait à l’origine d’une quelconque pollution des sols présentant des risques pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques et l’environnement.

Par conséquent, leur demande tendant à voir la société J.P. AUTO PASSION condamnée au paiement des frais de dépollution des lieux loués sera rejetée.

De même doit être rejetée la demande tendant à voir condamner les défendeurs à prendre en charge les éventuels frais de dépollution dès lors que, si celle-ci était finalement démontrée, le coût de la dépollution incomberait au dernier exploitant, soit la société J.P. AUTO PASSION. (Pourvois n°20-20844 et n°21-11168).

VI- Sur la demande d’autorisation de séquestrer le montant de l’indemnité d’éviction entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de PARIS

Reconventionnellement, les défendeurs invoquent les dispositions de l’article L145-29 du code de commerce pour demander au tribunal de les autoriser à séquestrer le montant de l’indemnité d’éviction entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de PARIS.

La société J.P. AUTO PASSION, M. [E] [R] et Mme [L] épouse [E] [R], qui concluent au débouté des défendeurs, ne développent aucun moyen sur ce point dans la partie discussion de leurs conclusions.

Selon l’article L145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En application de ces dispositions, il convient de faire droit à la demande de désignation du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats de PARIS, en qualité de séquestre pour recevoir l’indemnité d’éviction due à la société J.P. AUTO PASSION dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

VII- Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les défendeurs à l’origine de l’éviction, seront condamnés aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la société J.P AUTO PASSION la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Une somme de 4.000 euros lui sera allouée, que les défendeurs, à l’origine de l’éviction, seront condamnés à lui payer.

Le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

VIII – Sur la demande de condamnation in solidum de Mme [Z] [D] [V] veuve [B], de M. [U] [B], de Mme [J] [B] épouse [N], de Mme [X] [B] épouse [F], de Mme [K] [B] épouse [W] et de la SCCV VILLA DES VALLEES au paiement des sommes mises à leur charge

Les demandeurs sollicitent que les défendeurs soient condamnés in solidum au paiement de l’ensemble des sommes allouées au titre de l’indemnité d’éviction, des frais irrépétibles et des dépens.

Les défendeurs concluent au rejet de cette prétention, faisant valoir que l’acte de vente notarié des locaux objet de l’éviction passé le 09 juin 2022 au profit de la SCCV VILLA DES VALLEES précise que l’indemnité d’éviction restera à la charge du vendeur et que « le bailleur conservera à sa charge le coût de la procédure ». Ils en déduisent qu’aucune condamnation ne saurait être mise à la charge de la société acquéreur.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, les défendeurs ne versent pas l’acte de vente notarié aux débats, mais une simple attestation de vente qui ne précise pas les sommes que les vendeurs conserveront à leur charge au titre de l’éviction de la société J.P. AUTO PASSION des locaux vendus.

Dans ce contexte, il convient de condamner les défendeurs in solidum au paiement de l’indemnité d’éviction due à la société J.P. AUTO PASSION en application de l’article L145-14 du code de commerce, ainsi que des frais irrépétibles et des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire conduite par M. [A].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort

DECLARE M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F] et Mme [K] [B] épouse [W] recevables en leur intervention volontaire,

DECLARE la SCCV VILLA DES VALLEES recevable en son intervention volontaire,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES à payer à la société J.P. AUTO PASSION l’indemnité d’éviction fixée comme suit :

— indemnité pour trouble commercial: 3.600 euros

— frais d’agence : 6.500 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais de double loyer : 5.021,50 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais administratifs : 5.000 euros

— les frais de réinstallation : 30.000 euros sur présentation des justificatifs de rétablissement

— frais de déménagement : 28.336,40 euros sur présentation des factures acquittées

— frais de licenciement: sur présentation de justificatifs,

DEBOUTE la société J.P. AUTO PASSION, M. [O] [E] [R] et Mme [T] [L] épouse [E] [R] du surplus de leurs demandes,

AUTORISE Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES à séquestrer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société J.P. AUTO PASSION entre les mains du Séquestre juridique de l’Ordre des avocats au Barreau de PARIS,

DEBOUTE Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES à payer à la société J.P. AUTO PASSION la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Z] [D] [V] veuve [B], M. [U] [B], Mme [J] [B] épouse [N], Mme [X] [B] épouse [F], Mme [K] [B] épouse [W] et la SCCV VILLA DES VALLEES aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT