TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00650 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HAT7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Deborah STRUS, lors des débats

Greffier : Anita HOUDIN, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Madame [W] [X] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocats au barreau de TOURS,substituée par M^e Sonia MALLET GIRY, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 1er décembre 2022, Madame [W] [N] a donné à bail à Madame [R] [S] un bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 606,68 euros et 45 euros de provision sur charges, payable d’avance le premier du mois. Le bail a pris effet le 1er décembre 2022.

Le bail fait mention d’un dépôt de garantie d’un montant de 1213,36 euros.

Le même jour, Monsieur [M] [I] s’est porté caution de la locataire.

Par courrier recommandé avec avis de réception présenté au domicile le 10 mars 2023, Madame [W] [N] a fait savoir à Madame [R] [S] qu’elle estimait que le bail était nul car signé à la suite d’un dol lié à des faux bulletins de salaire de la caution. Elle a mis en demeure la locataire de bien vouloir quitter le logement dans le délai d’un mois.

Par courrier du 14 avril 2023, Madame [W] [N] a saisi le Procureur de la République près le Tribunal judiciaire d’Orléans d’une plainte pour faux et usage de faux à l’encontre de Madame [R] [S] et de Monsieur [M] [I].

Le 18 avril 2023, Madame [W] [N] a déposé une main courante en Gendarmerie au motif qu’elle aurait été victime de menaces de la part de Madame [S] et de Monsieur [I].

Par jugement du 23 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rejeté les différentes demandes de Madame [W] [N] (constat de l’existence d’un dol et nullité du bail, dommages et intérêts, expulsion et indemnité d’occupation) au motif que ces demandes excédaient le pouvoir du Juge des référés. Les parties ont alors été invitées à mieux se pouvoir.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, Madame [W] [N] a fait assigner au fond Madame [R] [S] et Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— la recevoir en son assignation et la déclarer bien fondée ;

— constater l’existence d’un dol provoqué par Madame [S] et Monsieur [I] ;

— par conséquent, prononcer la nullité du bail d’habitation conclu le 1er décembre 2022 entre Madame [N] et Madame [S] ;

— dire et juger que Madame [S] est occupante sans droit ni titre depuis le 10 avril 2023 ;

— ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier si besoin, et ce dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, de l’appartement situé [Adresse 1] ;

— condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [I] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 10 avril 2023 à hauteur de 651,68 euros par mois et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [I] à verser à Madame [N] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

— en tout état de cause, condamner Madame [S] et Monsieur [I] solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à une première audience, qui s’est tenue le 17 décembre 2024.

A cette audience, Madame [W] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, bien que son conseil ait envoyé son dossier de plaidoirie avant l’audience et qu’il ait indiqué se faire substituer pour celle-ci. Madame [S] et Monsieur [I] étaient quant à eux présents.

Compte tenu de la non comparution de la demanderesse à cette audience, un jugement de caducité a été rendu le jour même.

Par courrier du 2 janvier 2025, Madame [W] [N], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité un relevé de caducité lequel a été prononcé par ordonnance du 7 février 2025. Cette ordonnance a été envoyée aux parties par lettre simple et a également indiqué que l’affaire serait ré-évoquée à l’audience du 24 juin 2025. La lettre simple de Monsieur [M] [I] est revenue avec la mention : destinataire inconnu à l’adresse.

Le 25 février 2025, un procès verbal de constat a été établi par commissaire de justice à la suite du départ de la locataire en présence de Madame [R] [S] et de son compagnon.

A l’audience du 24 juin 2025, Madame [W] [N] a comparu, représentée par son conseil. Elle a ainsi remis ses conclusions, conclusions qu’elle a fait signifier par actes de commissaire de justice du 19 juin 2025 ayant donné lieu à deux procès verbaux de recherches infructueuses. Elle demande ainsi au Tribunal de :

— la recevoir en son assignation et la déclarer bien fondée ;

constater l’existence d’un dol provoqué par Madame [S] et Monsieur [I] ;

— par conséquent, prononcer la nullité du bail d’habitation conclu le 1er décembre 2022 entre Madame [N] et Madame [S] ;

— donner acte à Madame [N] de ce qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion,

— Condamner solidairement Madame [S] et Monsieur [I] à verser à Madame [N] la somme de 8979,51 euros se décomposant comme suit :

.93,18 euros au titre du constat d’huissier,

.7768,22 euros au titre des frais de nettoyage et réparations,

.2331,47 euros au titre des loyers impayés,

.1213,36 euros au titre du dépôt de garantie retenu.

— condamner Madame [S] et Monsieur [I] solidairement à lui verser la somme de 500 euros à titre de préjudice moral ;

— en tout état de cause, condamner Madame [S] et Monsieur [I] solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les nouvelles pièces produites ont également été signifiées aux défendeurs dans ce cadre.

Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter à l’audience du 24 juin 2025.

La décision est mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) SUR LA NULLITE DU CONTRAT DE BAIL :

Aux termes de l’article 1128 du Code Civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

Aux termes de l’article 1130 du Code Civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1131 du Code Civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l’article 1137 du Code Civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1138 du Code civil dispose que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

En l’espèce, Madame [W] [N] a donné à bail à Madame [R] [S] un bien meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1]. Monsieur [M] [I] s’est porté caution de la locataire par acte séparé signé le même jour que le bail, le bail mentionnant qu’il est garant solidaire de la locataire.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [I] a fourni à la propriétaire trois bulletins de paie qui auraient été établis par la société Nettoyage.com pour les mois de septembre (2970,05 euros net) , octobre (3031,81 euros net) et novembre 2022 (2881,70 euros net). La propriétaire verse également aux débats l’avis d’imposition sur les revenus de 2021de Monsieur [M] [I], la somme de 25 euros apparaissant au titre des salaires déclarés.

Madame [W] [N] affirme que son consentement au bail a été donné sur le fondement des documents justificatifs qui ont été produits par Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] et notamment de leurs garanties financières.

Il apparaît que l’avis d’imposition fourni par Monsieur [M] [I] met en évidence une absence de revenus déclarés sur l’année 2021.

Toutefois, les bulletins de salaire transmis attestent d’une situation financière au beau fixe avec des revenus moyens de 2961,19 euros sur les trois mois observés.

Il ressort en outre, à la lecture approfondie de ces bulletins de salaire que des incohérences sont notées par rapport aux nombres de congés indiqués mais aussi au cumul net imposable de l’année qui est inférieur sur la fiche de paie de novembre par rapport à celle d’octobre.

Au regard de ces incohérences, et de l’avis d’imposition 2022 sur les revenus de 2021, qui ne fait pas apparaître de revenus alors que les bulletins de salaire indiquent une entrée dans l’entreprise au 5 novembre 2021, il est possible de déterminer que les bulletins de salaires produits ne sont pas authentiques.

Par ailleurs, par courrier recommandé avec avis de réception présenté au domicile le 10 mars 2023, Madame [W] [N] a fait savoir à Madame [R] [S] qu’elle estimait que le bail était nul car signé à la suite d’un dol lié à des faux bulletins de salaire de la caution. Elle a mis en demeure la locataire de bien vouloir quitter le logement dans le délai d’un mois.

Par courrier du 14 avril 2023, Madame [W] [N] a saisi le Procureur de la République près le Tribunal judiciaire d’Orléans d’une plainte pour faux et usage de faux à l’encontre de Madame [R] [S] et de Monsieur [M] [I].

Le 18 avril 2023, Madame [W] [N] a déposé une main courante en Gendarmerie au motif qu’elle aurait été victime de menaces de la part de Madame [S] et de Monsieur [I].

Si les incohérences entre les fiches de paie transmise et entre ces fiches de paie et l’avis d’imposition de 2022 sur les revenus de 2021 de Monsieur [M] [I] mettent en évidence que ces éléments ont été réalisés pour déterminer Madame [W] [N] à la signature du bail, il n’en reste pas moins que ces éléments sont au seul nom de Monsieur [M] [I] qui est tiers au contrat de bail, seule la nullité de cet acte étant demandée et non celle de l’acte de cautionnement.

Il convient donc de déterminer si Monsieur [M] [I] peut être qualifié de tiers de connivence avec Madame [R] [S], au sens de l’article 1138 du Code civil.

Il ressort des éléments transmis par la demanderesse que le bail et l’acte de cautionnement ont été signés le même jour entre les parties. L’acte de cautionnement a pour but de présenter une garantie pour le bailleur en cas d’impayé du locataire et c’est le locataire, en tant que principal contractant, qui doit fournir l’ensemble des éléments utiles à l’acceptation de son dossier par le propriétaire du bien.

Ainsi, Madame [R] [S], qui avait besoin d’une caution solidaire, pour obtenir la signature du bail, ne pouvait qu’être de connivence avec Monsieur [M] [I], d’autant plus que celui ci était son compagnon et qu’elle ne pouvait ignorer, de part une proximité forcément importante dans le quotidien quand même il n’y aurait pas eu de communauté de vie, à tout le moins sa situation professionnelle, si ce n’est le montant de ses revenus.

En conséquence, les faux bulletins de salaire de Monsieur [M] [I], tiers au contrat de bail mais de connivence avec la cocontractante du bail, Madame [R] [S], constituent des éléments suffisants pour retenir que Madame [R] [S] a obtenu la signature du contrat de bail du 1er décembre 2022 par des manœuvres et mensonges.

En effet, ces pièces et l’importance des informations ainsi communiquées, alors qu’elles étaient inexactes, tout particulièrement le montant des revenus de Monsieur [M] [I], ont nécessairement eu un rôle déterminant dans la décision de contracter de Madame [W] [N] avec Madame [R] [S].

Du fait de ce dol, le consentement de Madame [W] [N] est vicié et, en conséquence, le bail est non valide et nul.

Il y aura donc lieu d’annuler le contrat de bail en question.

II) SUR L’EXPULSION ET LES INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1178 du Code Civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code Civil.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En tout état de cause, le contrat de bail étant annulé, Madame [R] [S] se trouve dépourvu de droits et de titre, toutefois, celle-ci ayant quitté les lieux et un constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie ayant été réalisé le 25 février 2025, il y aura lieu de constater que Madame [W] [N] s’est désistée de sa demande d’expulsion.

Par ailleurs, Madame [R] [S] a commis une faute en occupant un bien sans droit ni titre, faute qui a causé à Madame [W] [N] un préjudice réel et certain puisqu’elle n’a pu disposer de son bien durant toute la période d’occupation.

Madame [R] [S] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qui peut justement être fixée au montant du loyer et des charges prévus par le contrat de bail annulé.

Madame [W] [N] indique que Madame [R] [S] est redevable d’une somme de 2331,47 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 25 février 2025.

Absente à l’audience, Madame [R] [S] ne conteste par définition pas le montant de la somme due au titre de l’occupation du bien, ce montant ayant été vérifié selon le décompte détaillé fourni.

En revanche, compte tenu de la nullité du bail qui entraîne de fait la nullité de l’acte de cautionnement accessoire afférent et de l’absence d’éléments démontrant que Monsieur [M] [I] a occupé illégalement les lieux, il ne pourra être solidairement tenu au paiement de l’indemnité d’occupation réclamée.

Il y aura par ailleurs lieu de retrancher de la somme réclamée la somme de 1213,36 euros perçue par Madame [W] [N] au titre du dépôt de garanti versé lors de la conclusion du bail annulé.

En conséquence, Madame [R] [S] sera condamnée à verser à Madame [W] [N] la somme de 1118,11 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour occupation illégale du bien situé [Adresse 1] jusqu’au 25 février 2025 inclus, date à laquelle elle quitté les lieux.

III) SUR LA DEMANDE DE REPARATIONS ET AU TITRE DU NETTOYAGE DU LOGEMENT :

Compte tenu du prononcé de la nullité du bail, il conviendra d’appliquer ici les textes relatifs à la responsabilité délictuelle, plus aucun lien contractuel n’existant entre les parties.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle, pour être engagée, nécessite la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lieu de causalité réel et certain entre la faute et le dommage.

En l’absence de contrat de bail, il n’est pas possible d’appliquer les termes de 1731 du Code civil qui relève de la section sur les règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux.

Madame [W] [N] réclame la somme de 7768,22 euros au titre du nettoyage et des réparations du logement.

Madame [W] [N] ne verse pas aux débats d’état des lieux d’entrée ou de document mettant en évidence l’état du bien avant la prise de possession des lieux par Madame [R] [S]. Seul un procès verbal de constat daté du 25 février 2025 est versé aux débats toutefois, en l’absence de comparaison possible avec un état antérieur des lieux, ceux-ci ne pouvant bénéficier de la présomption de l’article 1731 du Code civil, Madame [W] [N] ne rapporte pas la preuve d’une faute délictuelle et / ou d’un dommage.

En conséquence, Madame [W] [N] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes au titre des réparations et du nettoyage du logement.

IV) SUR LA DEMANDE DE PRISE EN CHARGE PAR MOITIE DE L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE :

En l’absence de contrat de bail, les termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables de sorte que la moitié du coût de l’état des lieux de sortie restera à la charge de la propriétaire.

Madame [W] [N] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

V) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [M] [I] et Madame [R] [S] ont remis des pièces inexactes ayant conduit à la signature d’un bail, le contrat de bail étant annulé pour dol.

Il apparaît des pièces fournies par la bailleresse qu’elle a dû réaliser de nombreuses démarches en déposant plainte, en saisissant le Tribunal à deux reprises, en recherchant des informations sur le potentiel employeur de Monsieur [I]…

La faute de Monsieur [M] [I] et de Madame [R] [S] a donc nécessairement engendré un préjudice, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros au vu des démarches réalisées, tracas et désagréments.

En l’absence de solidarité contractuelle ou de par la loi entre Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] il ne pourra qu’être procédé à leur condamnation conjointe.

Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] seront donc condamnés conjointement à verser la somme de 500 euros à Madame [W] [N], à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral et des désagréments subis.

VI) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les dépens :

Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

— Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] devront verser à Madame [W] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du bail du 1er décembre 2022 souscrit entre Madame [W] [N] et Madame [R] [S] relatif au logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] ;

CONSTATE que Madame [W] [N] s’est désistée de sa demande d’expulsion de Madame [R] [S], celle-ci ayant quitté les lieux occupés au 25 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [S] à payer à Madame [W] [N] la somme de 1118,11 euros à titre d’indemnité d’occupation en réparation du préjudice subi par le propriétaire du fait de l’occupation sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1], déduction faite de la somme de 1213,36 euros versée lors de l’entrée dans les lieux;

DEBOUTE Madame [W] [N] de ses demandes de condamnation solidaire de Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] aux sommes de 93,18 euros au titre du constat d’huissier et 7768,22 euros au titre des frais de nettoyage et réparations ;

CONDAMNE conjointement Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] à payer à Madame [W] [N] une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [S] et Monsieur [M] [I] à payer à Madame [W] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,