TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00191 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HCLK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [B] [Y] (Salarié), munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [O] [X] [D] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [C] [N] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 18 et 19 janvier 2022, la SA D’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] un appartement à usage d’habitation n°18 avec emplacement de stationnement n° 123127, le tout sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 470,12 euros, charges comprises (37,94 euros) pour le logement et 37,15 euros, charges comprises (2 euros) pour le stationnement, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été délivré le 19 février 2024 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 5], à chacun de Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S]. Il portait sur la somme en principal de 3.578,32 au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 janvier 2025, la SA D’HLM FRANCE LOIRE a fait assigner en référé Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location du logement et l’emplacement de stationnement n°123127 consentie à Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés desdits lieux loués ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 8.685,44 euros en principal, en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 alinéa 3 du code civil ;Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorée des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Les condamner solidairement à titre provisionnel également au paiement d’une somme de 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ainsi qu’au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025.

La SA [Adresse 5], représentée par Madame [Y], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en précisant que les défendeurs ont délivré congé pour le 1er juillet 2025.

Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S], chacun régulièrement cités par procès-verbal de remise à étude n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état du statut de retraité de Monsieur et de l’emploi de Madame. Il est mentionné un litige avec le bailleur et le déménagement du couple, sans que l’état des lieux de sortie ait été effectué.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement auprès de la Ccapex le 8 février 2024, la dette locative persistant depuis.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail des 18 et 19 janvier 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 février 2024, un commandement de payer dans le délai de 6 semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S]. Il portait sur la somme en principal de 3.578,32 au titre des loyers et charges échus.

En l’absence de règlement dans les 2 mois de la délivrance dudit commandement, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 22 avril 2024, premier jour ouvrable après l’expiration du délai pour éteindre les causes du commandement de payer. C’est en effet ce délai de deux mois contenu au bail qu’il convient de retenir et non celui de six semaines. La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] restent redevables des loyers jusqu’au 21 avril 2024 et à compter du 22 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024, les défendeurs causent un préjudice à la SA [Adresse 5] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges majorée des augmentations légales tel qu’il serait si le bail se poursuivait.

Il convient de souligner que s’il ressort des éléments du débat que les défendeurs auraient quitté le logement sans établissement d’un état des lieux de sortie lors de l’audience, le justificatif de la délivrance de leur congé n’a pas été produit et il en est fait mention dans la fiche de diagnostic social.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] [N] [L] et celle de Madame [O] [X] [D] [S] s’il y a lieu ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM FRANCE LOIRE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 11.622,18 euros, terme du mois de mai 2025 inclus de laquelle il convient de déduire de 300.19 euros de frais de poursuite, 83.82 de pénalités et 25.74 euros de frais d’assurance de sorte que la dette locative s’élève 11.212,43 euros.

Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] ne contestent pas la dette.

Ils sont tenus solidairement, la solidarité ressortant des dispositions contractuelles du bail.

Il convient en conséquence de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 11.212,43 euros, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025 sur la somme de 8.685,44 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

III – Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu en date des 18 et 19 janvier 2022, entre la SA [Adresse 5] d’une part et Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation n°18 et un emplacement de stationnement n° 123127, le tout sis [Adresse 1], sont réunies à compter du 22 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] à verser à la SA D’HLM FRANCE LOIRE la somme provisionnelle de 11.212,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 janvier 2025 sur la somme de 8.685,44 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] à verser à la SA [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges majorée des augmentations légales tel qu’il serait si le bail se poursuivait jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [C] [N] [L] et Madame [O] [X] [D] [S] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,