TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00745 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [O] [T] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2018, ayant pris effet le 1er février 2018, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a donné en location à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 524,33 euros hors charges, payable à terme échu.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 23 mai 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 27 mai 2024 à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.751,13 euros.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a par la suite fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sous seing privé portant sur le logement situé [Adresse 3] pour défaut de paiement en conformité avec l’article 1728 du Code Civil et la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner Monsieur [H] [K] et Madame [H] [L] et tous occupants de leur chef, à quitter immédiatement et sans délai, le logement qu’ils occupent situé [Adresse 3] et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser les résidences de l’orléanais, requérant, à faire procéder à leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [L] [X] au paiement d’une indemnité provisionnelle égale aux loyers impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est-à-dire 2.066,70 euros, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [L] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme de 689,46 euros à compter de juillet 2024, en conformité de l’article 1231-1 du Code de Procédure civile, rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [L] [X] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-7 du Code Civil

— condamner solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [L] [X] au paiement des frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers et les charges, de la présente assignation et de sa notification par voie d’EXPLOC, ainsi que les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2024.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 27 mars 2025 et a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2025.

A l’audience, qui s’est tenue le 22 mai 2025, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, représentée avec pouvoir par Madame [O] [T], employée de la personne morale, a actualisé la dette locative à la somme de 187,10 euros. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités à domicile, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 août 2024, soit plus de six semaines avant la 1ère audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail et du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 janvier 2018 et ayant pris effet le 1er février 2018 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 1.751,13 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] avaient jusqu’au lundi 29 juillet 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 27 juillet 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois suivant la signification du commandement de payer, les locataires a procédé à un règlement pour un montant total de 600 euros. Les causes du commandement n’ont donc pas été éteintes.

Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] restent devoir la somme de 414,03 euros.

De cette somme, il conviendra de soustraire les frais de contentieux (130,60 euros et 96,33 euros, qui relèvent éventuellement des dépens).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 187,10 euros titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 187,10 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 20 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi la bailleresse a consenti à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire notamment au regard du faible montant restant dû.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 3 mensualités successives de 50 euros, la dernière et 4ème mensualité devant solder la dette, en plus de l’échéance locative.

Il convient donc d’autoriser Monsieur et Madame [H] à se libérer de leur dette par le paiement de 4 échéances mensuelles successives de 50 euros, le solde devant être versé le 4ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA [Adresse 5] sera suspendue à la demande de la bailleresse, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [H] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Monsieur et Madame [H], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA D’HLM LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, à savoir la somme de 689,46 euros, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA [Adresse 5].

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H], parties perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 janvier 2018 et ayant pris effet le 1er février 2018 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, d’une part, et Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 187,10 euros, correspondant aux loyers et charges à la date du 20 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par 3 mensualités de 50 euros chacune et une 4ème mensualité venant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] soient solidairement condamnés à verser à la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l’Orléanais une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,