TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00380 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXAH

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]

sise [Adresse 1]

représentée par Mme [N], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [V] [U]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 juin 2016, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Madame [V] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] (lot 3511/007758) – [Localité 4], pour un loyer mensuel de 441,41 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 11 janvier 2024, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile à la requête de la SA [Adresse 5] à Madame [V] [U]. Il portait sur la somme en principal de 2388,09 euros au titre des loyers et charges échus au 10 janvier 2024.

Par acte d’huissier signifié à étude le 22 avril 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Madame [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 11 janvier 2024 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 15 juin 2016 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA [Adresse 6] et Madame [V] [U] relatif à l’appartement n°3511 sis au [Adresse 3] ;S’entendre en conséquence, condamner Madame [V] [U] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Madame [V] [U] ;S’entendre la condamner à payer à la SA [Adresse 6] la somme de 1720,14 euros représentant les loyers impayés au 17 avril 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 11 janvier 2024 sur 2388,09 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 584,06 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Madame [V] [U] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Madame [V] [U] condamnée en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, la SA [Adresse 5], représentée par Madame [D] [N], actualise sa créance à la somme de 2.625,40 euros. Elle précise qu’un plan d’apurement de la dette à hauteur de 50 euros a été conclu avec la locataire et consent à l’octroi de délais de paiement sur cette base et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [V] [U], comparante, indique vivre en concubinage mais être seule titulaire du bail litigieux. Elle précise percevoir l’AAH et sollicite l’octroi de délais de paiement.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience mentionne les explications reprises lors de l’audience outre une dette auprès de VEOLIA et un fonctionnement familial de partage des dépenses fragilisant le budget.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ordonnance est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur la demande en paiement :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] produit un décompte actualisé duquel il ressort que Madame [U] reste lui devoir la somme provisionnelle, terme du mois d’octobre 2024 inclus, de 2.952,42 euros.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens, pour un montant total de 327,02 euros (160,68 euros + 166,34 euros).

Toutefois, il ressort de ce décompte que les sommes facturées ne sont pas toutes justifiées. Dans ces conditions, il apparaît que la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES ne justifie pas du montant de la dette locative dont elle demande le paiement, si bien qu’il y a lieu de rejeter sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 11 janvier 2024, pour la somme en principal de 2388,09 euros.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le montant de la dette locative ne pouvant être déterminée ainsi explicité ci-dessus, la demande portant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges ne pourra qu’être rejetée d’autant plus que le montant de 2.388,09 euros visé dans le commandement de payer et ressortant du décompte n’est pas justifiée pour les mêmes raisons exposées ci-dessus.

La SA [Adresse 6] sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES conservera la charge des dépens de l’instance.

— Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, SA [Adresse 6] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2016 entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES et Madame [V] [U] concernant le logement situé [Adresse 8] (lot 3511/007758) – [Localité 4] ;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de sa demande de condamnation au paiement d’arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire et de ses conséquences d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de délais de paiement ;

DIT que la SA [Adresse 6] conservera la charge des dépens de la présente instance ;

DEBOUTE la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,