COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 11 Avril 2024

Minute n°

[F], [F] c/ [W], [W]

DU 11 Avril 2024

N° RG 23/03146 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PG33

— Exécutoire le :

à M^e Jérémie GHEZ

— copie certifiée conforme le:

à M & Mme [W]

CCAPEX

DEMANDEURS:

Monsieur [B] [F]

né le 18 Février 1934 à [Localité 5] (TUN)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [F]

née le 13 Mai 1938 à [Localité 5] (TUN)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS:

Monsieur [G] [W]

né le 09 Juillet 1977 à ROUMANIE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [W]

née le 07 Mars 1979 à ROUMANIE (99)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur William FEZAS, assisté lors des débats et la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 13 août 2010, M. [B] [F] et Mme [U] [F] a donné à bail à M. [G] [W] et Mme [S] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] [F] et Mme [U] [F] ont, par acte extra-judiciaire du 07 mars 2023, fait signifier à M. [G] [W] et Mme [S] [W] un commandement de payer la somme de 6.184,60 €, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte extra-judiciaire du 24 juillet 2023, M. [B] [F] et Mme [U] [F] ont fait assigner en référé M. [G] [W] et Mme [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, actualisant leur demande principale à la somme de 10.439,05 € arrêtée au 07 juin 2023.

AUDIENCE

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 février 2024.

A cette audience :

. M. [B] [F] et Mme [U] [F] ont été représentés par leur conseil ;

. Le commissaire de justice instrumentaire a établi un procès-verbal de recherche au visa de l’article 659 du Code de procédure civile et M. [G] [W] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter ;

. Le commissaire de justice instrumentaire a établi un procès-verbal de recherche au visa de l’article 659 du Code de procédure civile et Mme [S] [W] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour M. [B] [F] et Mme [U] [F] auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par M. [B] [F] et Mme [U] [F].

Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.

*

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par M. [B] [F] et Mme [U] [F] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…) ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.”

L’article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 13 août 2010 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [G] [W] et Mme [S] [W] le 07 mars 2023 pour la somme en principal de 6.184,60 €.

Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 07 mai 2023.

Il est constant que M. [G] [W] et Mme [S] [W] n’ont pas comparu, de sorte qu’aucune demande de délai n’a été formulée.

Si, en application de la Loi du 06 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, la situation économique de M. [G] [W] et Mme [S] [W], telle que connue, ne justifie pas l’octroi de délais.

Il convient en outre de relever qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s’aggraver.

M. [G] [W] et Mme [S] [W] étant sans droit ni titre depuis le 08 mai 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du Code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de la jouissance. L’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce M. [B] [F] et Mme [U] [F] produisent un décompte actualisé faisant apparaître que M. [G] [W] et Mme [S] [W] restent devoir la somme de 10.439,05 € à la date du 07 juin 2023, échéance du mois de juin 2023 incluse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, M. [G] [W] et Mme [S] [W] seront condamnés solidairement, à titre de provision, au paiement de la somme de 10.439,05 € arrêtée au 07 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 6.184,60 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [G] [W] et Mme [S] [W] seront également condamnés in solidum, au paiement, à compter du 08 juin 2023, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation, qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [G] [W] et Mme [S] [W], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, la somme de 500 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par M. [G] [W] et Mme [S] [W] in solidum.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

M. [B] [F] et Mme [U] [F] seront déboutés du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance réputée contradictoire en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 07 mai 2023,

ORDONNONS en conséquence à M. [G] [W] et Mme [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour M. [G] [W] et Mme [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai, M. [B] [F] et Mme [U] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [G] [W] et Mme [S] [W], solidairement, à payer à M. [B] [F] et Mme [U] [F], à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 07 juin 2023, échéance du mois juin 2023 incluse, la somme de 10.439,05 €, assortie des intérêts au taux légal, à compter du 07 mars 2023 pour la somme de 6.184,60 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS M. [G] [W] et Mme [S] [W], in solidum, à verser à M. [B] [F] et Mme [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 08 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS M. [G] [W] et Mme [S] [W], in solidum, aux dépens,

CONDAMNONS M. [G] [W] et Mme [S] [W], in solidum, à verser à M. [B] [F] et Mme [U] [F] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

DEBOUTONS M. [B] [F] et Mme [U] [F] du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE JUGE