RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00205 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GV4V

MINUTE N° : 24/00098

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 04 JUIN 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. YAPANA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Estelle GANGATE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Madame [H] [N]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [I] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO,

Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 Mai 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffier.

Copie exécutoire délivrée aux parties le 04/06/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 juillet 2022, la SCI YAPANA représentée par son gérant, Monsieur [T] [Z], a donné à bail à Madame [H] [N] et à Monsieur [U] [I] [B] une villa de type F4 à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1 474 euros, outre un dépôt de garantie de 1 474 euros versé à la conclusion du contrat.

Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] n’ayant pas régulièrement payé les sommes dues, la SCI YAPANA, représentée par son mandataire, la SARL SAGEST, leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice le 24 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] n’ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SCI YAPANA a, par exploits délivrés par commissaire de justice en date du 6 mars 2024, saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de Madame [H] [N], de Monsieur [U] [I] [B], de tous occupants de leur chef et de leurs biens, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, ces diverses sommes emportant intérêts au taux légal, ainsi que de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, au visa de son exploit introductif d’instance, la SCI YAPANA, représentée par Maître [Y], maintient l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [H] [N] et ne maintient qu’une demande en paiement à l’égard de Monsieur [U] [I] [B] qui a quitté les lieux. Elle indique que le montant des sommes dues s’élevait à la somme de 12 271,72 euros à la date du 31 mai 2024.

Se référant à ses conclusions reçues au greffe le 17 mai 2024, Monsieur [U] [I] [B], représenté par Maître [W], confirme qu’il a quitté les lieux le 7 juillet 2023 et donné congé à son bailleur par courrier recommandé avec avis de réception reçu le 8 septembre 2023. Il demande au juge des contentieux de la protection de dire qu’il ne sera tenu solidairement que des dettes nées antérieurement au 8 mars 2024 pour la somme totale de 7 739,17 euros, sous réserve des sommes déjà réglées par lui venant nécessairement en déduction de la créance restant due, et de lui accorder les plus larges délais de paiement.

Bien que régulièrement convoquée devant la présente juridiction par exploit délivré par commissaire de justice le 6 mars 2024 à domicile en application de l’article 656 du code de procédure civile, Madame [H] [N] n’a pas comparu et n’a pas été non plus représentée. La présente décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La travailleuse sociale de la maison départementale de [Localité 2] a, par courriel du 17 mai 2024, adressé à la présente juridiction un bordereau de carence établi le 14 mai 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la REUNION de manière électronique le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI YAPANA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur les demandes formées à l’encontre de Madame [H] [N]

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation conclu le 9 juillet 2022 par la SCI YAPANA, d’une part, et Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

En l’espèce, le 24 novembre 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer à Madame [H] [N] et à Monsieur [U] [I] [B] un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d’un montant de 3 206,62 euros.

Dans cet acte délivré par commissaire de justice qui est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI YAPANA se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n’a pas permis l’apurement de la dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet à son égard et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 25 janvier 2024.

Toutefois, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le juge peut, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’absence de Madame [H] [N] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort des déclarations faites à l’audience par la demanderesse qu’elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l’audience, Madame [H] [N] ne justifie pas que les conditions prévues par l’article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] et de tous occupants de son chef du logement loué. Dans la mesure où rien ne permet de dire que la défenderesse ne s’exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte ne sera prononcée.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la SCI YAPANA à Madame [H] [N] et d’un décompte de créance locative arrêté au 31 mai 2024, que Madame [H] [N] demeure redevable de la somme de 5 887,16 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 24 janvier 2024.

Dès lors que Madame [H] [N] ne justifie pas d’un paiement libératoire et qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l’existence de la créance de la SCI YAPANA est établie.

Madame [H] [N] sera donc condamnée au paiement de la somme de

5 887,16 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 3 206,62 euros et de la présente décision sur le surplus.

Par ailleurs, Madame [H] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1 510,85 euros, pour la période courant du 25 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la SCI bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La bailleresse ne pourra donc pas réclamer à sa débitrice le paiement d’une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l’effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu’à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 25 janvier 2024 au 4 juin 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [U] [I] [B]

En vertu de l’article 8-1 de la loi de 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement, constituant leur résidence principale, par plusieurs locataires et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, il est constant que, par contrat du 9 juillet 2022, la SCI YAPANA représentée par son gérant, a donné à bail à Madame [H] [N] et à Monsieur [U] [I] [B] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 1 474 euros.

Dans le cadre de la présente instance, il ressort des déclarations des parties présentes à l’audience et des pièces produites par Monsieur [C] [I] [B], que celui-ci a quitté les lieux et qu’il a, par courrier recommandé reçu le 8 septembre 2023, régulièrement donné congé à la SCI bailleresse qui ne formule d’ailleurs plus qu’une demande en paiement à son encontre.

En conséquence, en application de l’article 8-1 susvisé et dans la mesure où il n’est pas démontré qu’un nouveau colocataire a pris sa suite, les obligations de Monsieur [U] [I] [B] en qualité de colocataire se sont éteintes à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé délivré le 8 septembre 2023, soit en date du 8 mars 2024.

À cet égard, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d’un décompte de créance locative arrêté au 31 mai 2024, que Monsieur [U] [I] [B] demeure redevable de la somme de 5.887,16 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 24 janvier 2024 et de celle de 2 241,91 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 25 janvier au 8 mars 2024. Ces sommes emporteront intérêts au taux légal en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

En application de l’article 8-1 susvisé, il sera condamné de manière solidaire avec Madame [H] [N] au paiement de ces diverses sommes. A cet égard, il doit être rappelé à Monsieur [U] [I] [B] qu’il importe peu, à ce stade, de savoir qui a réglé les sommes versées, la clause prévoyant la solidarité entre les locataires permettant à la créancière de solliciter le paiement des sommes dues auprès d’un seul de ses débiteurs, et qu’il n’appartient, à ce stade, à la présente juridiction d’établir les comptes entre les défendeurs.

Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [C] [I] [B]

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de sa situation socio-économique, des difficultés financières dont il fait état et de la proposition faite à l’audience, il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [U] [I] [B] dans les conditions visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, des commandements de payer (185,21 et 89,62 euros TTC) et des assignations (130,76 TTC x 2) qui leur ont été délivrées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Les défendeurs devront donc lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et ce, in solidum.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La Juge chargée des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT la SCI YAPANA recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2022 entre la SCI YAPANA, d’une part, et Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à la date du 25 janvier 2024,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Madame [H] [N] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,

AUTORISE d’ores-et-déjà la SCI YAPANA à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [N] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 2], et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] à verser à la SCI YAPANA la somme de 5 887,16 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-sept euros et seize centimes) selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 3 206,62 euros et de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] à verser à la SCI YAPANA la somme de de 2 241,91 euros (deux mille deux cent quarante-et-un euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 25 janvier au 8 mars 2024, cette somme emportant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

AUTORISE Monsieur [U] [I] [B] à régler lesdites dettes en 23 mensualités de 170 euros (cent soixante-dix euros) chacune et une 24ème mensualité devant solder les dettes en principal, intérêts et frais,

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 15 de chaque mois,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Madame [H] [N] à payer à la SCI YAPANA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 510,85 euros (mille cinq cent dix euros et quatre-vingt-cinq centimes) par mois à compter du 9 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] à payer à la SCI YAPANA la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [N] et Monsieur [U] [I] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, des commandements de payer (185,21 et 89,62 euros TTC) et des assignations (130,76 TTC x 2),

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE