TRIBUNAL Extraits des minutes du greffe du

JUDICIAIRE tribunal judiciaire de Paris

DE PARIS

18° chambre

2ème section

N° RG 18/12247

N° Portalis

352J-W-B7C-COAW2 JUGEMENT rendu le 03 Mars 2022 N° MINUTE: 5

Assignation du : 19 Octobre 2018

DEMANDERESSES
Madame B C épouse X […]

[…]
Madame D C épouse Y […]

[…]

représentées par Maître Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0543

DÉFENDERESSE

Société HOTEL LUXIA SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET

[…]

[…]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELARL LVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le :

à

[…]

N° RG 18/12247

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe François VARICHON, Vice-Président

Z-E F, Magistrate à titre temporaire

assistés de Henriette DURO, Greffier

DEBATS

A l’audience du 09 Décembre 2021 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2022.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Anne-Claire LE BRAS

FAITS ET PRETENTIONS

Par acte sous seing privé du 24 juillet 1996, M. A, aux droits duquel sont venues M^me B C épouse X et M^me D C épouse Y (M^mes X et Y) a donné à bail commercial, renouvelé le 12 juin 2007, à la société HOTEL LUXIA SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE LUXIA (la société HOTEL LUXIA), un hôtel de 45 chambres à Paris, sis […], pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er avril 1995, moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2005.

Par acte extra-judiciaire du 2 septembre 2016, la société HOTEL LUXIA a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er octobre 2016.

Par acte extra-judiciaire du 18 novembre 2016, M^mes X et Y ont notifié à la société HÔTEL LUXIA leur refus du renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction pour le 1er octobre 2016.

Par assignation en date du 31 août 2017, M^mes X et Y ont assigné la société HOTEL LUXIA devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire afin qu’il donne son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre et sur celui de l’indemnité d’occupation à laquelle il est tenu depuis la date d’effet du congé.

Par ordonnance du 25 octobre 2017, rectifiée le 14 septembre 2018, le juge des référés a désigné M^me G-H en qualité d’expert avec pour mission notamment de rechercher tout élément permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas d’une perte de fonds et dans le cas d’un transfert de fonds, et de déterminer le montant de. l’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 1er octobre 2016.

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L’expert a déposé son rapport le 29 novembre 2018, concluant à une indemnité d’éviction d’un montant total de 940.000 euros, et à une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016 d’un montant de 161.000 euros.

Par exploit d’huissier du 19 octobre 2018, M^mes X et Y ont saisi la présente juridiction aux fins d’ouverture de rapport, de versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur et d’une indemnité d’occupation par le preneur.

Aux termes de leurs ultimes écritures signifiées par RPVA le 19 octobre 2020, M^mes X et Y demandent au tribunal, au visa des articles

L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, de :

- Dire et juger que M^mes X et Y, sont recevables et bien fondées en toutes leurs demandes,

- Débouter la société HOTEL LUXIA de toutes ses demandes,

- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par M^mes X et Y au profit de la société HOTEL LUXIA à la somme de 940.000 euros,

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société HOTEL LUXIA au

-

profit de M^mes X et Y à la somme annuelle de 161.000 euros, à parfaire au jour de la libération effective des lieux, Dire et juger que l’indemnité d’éviction à verser par les bailleresses et l’indemnité

-

d’occupation due par le preneur à bail se compenseront comme suit,

- Dire et juger que M^mes X et Y devront verser à la société HOTEL LUXIA la somme de 940.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction à laquelle seront, par le jeu de la compensation sollicitée, soustraites les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et arrêtées au jour du règlement,

- Dire et juger que la somme due au titre de l’indemnité d’éviction, en compensation de l’indemnité d’occupation, devra être versée dans le délai d’un mois à compter de la décision à venir,

- Dire et juger que le delta restant dû au titre du paiement de l’indemnité d’occupation par la société HOTEL LUXIA sera réglé au jour de la libération effective des locaux sur simple quittance du séquestre ci après désigné,

- Désigner tel séquestre qu’il plaira au Tribunal pour le versement de l’indemnité

d’éviction,

- Dire et juger qu’à défaut de remise des clés dans un délai de trois mois à compter de la notification qui est faite à la société HOTEL LUXIA du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte séquestre, le séquestre retiendra, après une mise en demeure, 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction,

- Ordonner l’expulsion de la société HOTEL LUXIA et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à défaut de remise des clés par celle ci dans un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte séquestre,

- Condamner la société HOTEL LUXIA au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses ultimes écritures signifiées par RPVA le 5 mars 2021, la société HOTEL LUXIA demande au tribunal, au visa des articles L.145-14, L.145-28, L.145

33 et R.145-10 du code de commerce, 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, de :

- Déclarer les bailleresses mal fondés en leur demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

Fixer à la somme de 4.696.152 euros l’indemnité d’éviction due à la société HOTEL

LUXIA montant qui devra porter intérêt au taux légal,

- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2016 à la somme annuelle en principal de 87.800 euros HT/HC,

[…]

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A titre subsidiaire, si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé pour faire droit aux demandes principales,

- Ordonner une nouvelle expertise judiciaire, A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé pour faire droit aux demandes principales mais n’ordonnait pas une nouvelle expertise judiciaire,

- Ordonner en revanche un complément d’expertise, En toutes hypothèses :

Condamner solidairement les bailleresses au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner également aux entiers dépens de la présente instance,

- les débouter de leur demande tendant à obtenir l’exécution provisoire du jugement attendu, celle-ci étant, au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, incompatible avec le droit de repentir que le bailleur tient de l’article L. 145-58 du code de commerce.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nouvelle expertise ou de complément d’expertise

Le tribunal dispose d’un rapport d’expertise établi par M^me G-H, expert désigné par le juge des référés le 25 octobre 2017. Il convient d’observer que la société HOTEL LUXIA, qui conteste de manière générale devant le tribunal la méthodologie de l’expert tout autant que la conduite des opérations d’expertise, points sur lesquels les bailleurs ont d’ailleurs répondu de manière claire et circonstanciée pour les écarter, n’a pas élevé de contestation devant le juge chargée du contrôle des expertises, en sorte que sa demande n’apparaît pas fondée et retarderait encore, en tout état de cause, la solution du litige.

Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L.145 14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d’éviction qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés à Paris dans le […], dans une artère étroite, à sens unique de circulation automobile, qui relie la place Saint-Pierre au boulevard de Rochechouart, dans un secteur touristique actif à proximité immédiate de la Butte Montmartre et du Sacré-Coeur, mais moins recherchée que le quartier des Abbesses qui concentre enseignes de chaînes, restaurants et galeries d’art, en ce que la commercialité est secondaire, constituée de boutiques de tissus traditionnelles aux abords de la place Saint-Pierre, de commerces de proximité, ainsi que de la présence de trois hôtels concurrents dans la même catégorie deux étoiles.

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Les lieux loués dépendent d’un immeuble datant de 1930, à la façade en pierre de taille ravalée, élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et quatre étages droits, un étage en léger retrait et un dernier étage mansardé, abritant sur sa totalité l’exploitation hôtelière sous l’enseigne « HOTEL LUXIA », établissement classé en catégorie deux étoiles et recevant du public (ERP) de 45 chambres de type 0 de 5ème catégorie susceptible de recevoir un effectif de 100 personnes (96 pour le public et 4 pour le personnel).

Les locaux loués se composent au sous-sol, partiellement encavé, d’un dégagement qui distribue diverses annexes, réserves, bureau, locaux sociaux, local poubelles, locaux techniques et lingerie, au rez-de-chaussée, un hall d’entrée qui abrite la réception de l’hôtel, la salle des petits déjeuners, une bagagerie et une chambre sur cour, un bloc sanitaire et trois chambres dont deux éclairées sur rue et une sur cour, du 1er au 5ème étage, un dégagement qui distribue cinq chambres sur rue et deux chambres sur cour, au 6ème étage, un dégagement qui distribue quatre chambres sur rue et deux chambres sur cour, l’ensemble des niveaux étant desservi par un escalier et un ascenseur. L’expert a également relevé que le sol des chambres est moquetté, les sanitaires carrelés, les murs tapissés, les huisseries dotées d’un simple vitrage. Il précise que l’hôtel est à l’état d’usage, qu’il répond aux normes d’accessibilité aux PMR, deux chambres étant adaptées de plain-pied, qu’il dispose d’un système de sécurité incendie de catégorie A installé en juillet 2011, d’un éclairage de sécurité par blocs autonomes, d’une chaufferie alimentée au fuel, d’un désenfumage de l’escalier par exutoire. Le rapport d’expertise mentionne qu’au cours du bail expiré, le preneur a dû, à la demande de la préfecture qui en avait interdit l’usage, réaliser des travaux sur l’ascenseur.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Sur l’indemnité principale

Les bailleresses approuvent le montant de l’indemnité proposé par l’expert à hauteur de 940.000 euros et notamment le coefficient de 2 qu’il a retenu aux motifs du caractère lourdement déficitaire de l’établissement et de la perte de son classement 2 étoiles durant plusieurs années en raison de ses manquements importants aux normes de sécurité. Elles considèrent que ce coefficient est adapté s’agissant d’un hôtel dépourvu de standing, avec une capacité d’accueil limitée et un déficit structurel important.

La société HOTEL LUXIA demande qu’il soit pris en considération le CA réalisé au cours des exercices 2018 et 2019 pour apprécier le montant de l’indemnité puisqu’il révèle une augmentation importante, qui est près du double en 2018 de la valeur retenue par l’expert. Surtout, elle critique le coefficient appliqué à la moyenne des trois derniers exercices, estimant que l’évaluation proposée par l’expert est infondée, non corrélée au fonds et inférieure aux transactions et usages hôteliers car elle est axée sur la seule rentabilité alors que si celle-ci influe sur le coefficient multiplicateur, elle ne doit pas à elle seule le déterminer. Elle estime en outre que l’exploitation n’est pas lourdement déficitaire, que les références fournies par l’expert ne corroborent pas le coefficient multiplicateur qu’il a choisi lequel, pour être fixé, nécessite d’apprécier les perspectives d’évolution de l’établissement et notamment son potentiel d’exploitation, en se fiant à divers critères, ici un emplacement favorable et un bâti propice à l’exploitation, s’agissant d’un hôtel très recherché sur le marché en raison de son ratio CA/ charges fixes. Elle considère que le coefficient doit tendre à 6 qui, compte tenu de la situation déficitaire de l’hôtel, pourra être ramené à 5, qui est le seuil minimal constaté sur le marché pour pareil établissement. Il aboutit à une indemnité principale de 4.208.320 euros.

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L’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant de la perte de son local. Ainsi, si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale, dite de remplacement, correspond à la valeur du fonds déterminée suivant les usages de la profession lesquels prévoient de calculer la valeur d’un fonds de commerce d’hôtel selon la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années. Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, c’est-à-dire la date à laquelle le juge statue. En l’espèce, la société HOTEL LUXIA exploite dans les locaux loués une activité d’hôtel meublé. Il n’est pas contesté par les parties que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce, dont l’existence est liée à l’emplacement, que cette valeur est au moins égale à la valeur du droit au bail et que l’indemnité d’éviction doit donc correspondre à cette valeur marchande.

L’expert a, au vu des pièces comptables produites par la société HOTEL LUXIA pour les exercices 2015, 2016 et 2017 chacun d’eux étant clôturé au 31 décembre, retenu un chiffre d’affaires moyen de 404.055 euros, un résultat d’exploitation négatif moyen de 214.254 euros et un excédent brut d’exploitation négatif de 144.075 euros, constatant un niveau d’activité anormalement modeste autant qu’une absence de profitabilité atypiques pour le site et la catégorie hôtelière considérés, sur laquelle le récent redressement du chiffre d’affaires est resté sans incidence, outre des frais de personnel très élevés et décorrélés des ratios observés dans la branche d’activité considérée, ce dont il déduit que cela tient plus à l’insuffisance des recettes qu’au niveau des rémunérations, enfin un taux d’effort qui apparait élevé en valeur relative pour les mêmes raisons. Il calcule le montant de l’indemnité à allouer à la société HOTEL

LUXIA en retenant, en page 25 de son rapport, un multiplicateur du chiffre d’affaires HT de 2 – dont il indique qu’il est habituellement compris dans une fourchette de 2 à 5-, tenant compte de l’implantation géographique favorable, de l’absence de standing de l’immeuble, de la capacité d’accueil limitée de l’établissement, du rafraichissement des agencements à envisager et surtout du déficit structurel de l’établissement. Il cite plusieurs transactions réalisées entre 2015 et 2017 concernant des hôtels 2 étoiles, montrant un prix de vente représentant entre 2,75 et 6,52 du chiffre d’affaires ainsi que des fixations judiciaires en 2014 et 2015 ayant retenu un coefficient de 3 fois le CA moyen HT pour des hôtels de catégorie économique. Il aboutit à une indemnité principale d’éviction de 810.000 euros.

S’il est exact que le chiffre d’affaires de l’HOTEL LUXIA a connu un redressement entre 2015 et 2017, passant de 358.644 euros en 2015, 318.541 en 2016, à 534.981 euros en 2017, qui s’est poursuivi en 2018 (778.788 euros) et 2019 (985.810 euros), il n’y a pas lieu d’opérer une pondération à la hausse du chiffre d’affaires comme le propose le preneur dès lors que le résultat qui était lourdement déficitaire comme l’a à juste titre retenu l’expert (-295.885 euros en 2015, -215.583 euros en 2016 et – 131.295 euros en 2017) n’est devenu que faiblement bénéficiaire (1.498 euros en 2018 et 36.591 euros en 2019) alors même que le chiffre d’affaires a augmenté de manière sensible dans le même temps ainsi qu’il a été vu, en sorte que ce redressement du chiffre d’affaires est encore loin d’être profitable comme l’avait déjà relevé l’expert pour l’exercice 2017.

Au vu des pièces produites, la moyenne des chiffres d’affaires, hors taxes, des années 2017, 2018 et 2019 s’élève à 766.526,33 euros arrondie à 766.526 euros [(534.981 euros

+778.788 euros +985.810 euros) /3].

L’expert a, certes, relevé que l’établissement bénéficie d’une implantation favorable, à proximité de la Butte Montmartre et du Sacré-Coeur, mais force est de constater que celui-ci se situe dans une zone de commercialité secondaire constituée de boutiques de tissus traditionnels, dans un secteur moins recherché que celui des Abbesses qui présente de nombreuses enseignes de chaînes, de nombreux restaurants, galeries d’art et hôtels ; que l’immeuble est dépourvu de standing, s’élevant sur 4 niveaux, un 5ème en retrait et

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L’expert a cependant apprécié le trouble sur la base de 15 jours du chiffre d’affaires moyen, en raison de l’absence de profitabilité constatée. Dans la mesure où les parties ne contestent pas le choix d’écarter l’EBE, ni le chiffre de 15 jours retenu par l’expert au lieu des trois mois usuels, et dans la mesure où rien ne justifie de ne se baser que sur le compte de résultat au 31/12/2019, il y a lieu de fixer le trouble commercial à la somme, arrondie, de 31.501 euros (766.526 x 15).

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* Sur les frais divers, frais de déménagement et de licenciement

Ces chefs d’indemnisation étant acceptés par les parties, il y a lieu de retenir, comme l’a proposé l’expert, la somme de 3.500 euros au titre des frais divers et celle de 23.000 euros au titre des frais de déménagement, les frais de licenciement devant être payés sur justificatifs comme l’a à juste titre relevé l’expert.

Les indemnités accessoires seront donc fixées à la somme de 211.306 euros (153.305 euros + 31.501 euros +3.500 euros +23.000 euros) et les frais de licenciement seront dus sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction sera donc fixée à la somme totale de 1.744.358 euros outre frais de licenciement sur justificatifs.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, calculée d’après la valeur locative, en tenant compte, pour cette dernière de tous éléments d’appréciation et à laquelle il est d’usage d’affecter un coefficient de précarité au regard des circonstances de l’espèce.

L’expert a évalué l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016 à la somme annuelle de 161.000 euros.

Si M^mes X et Y acceptent cette somme, qu’elles évaluent sur 4 ans à 644.000 euros dont elles déduisent les loyers versés par le preneur à concurrence de 482.177,08 euros, se reconnaissant rester ainsi redevables de la somme de 161.822,92 euros à parfaire, la société locataire, invoquant les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce qui invite à apprécier le montant de l’indemnité à la date d’effet de la demande de renouvellement, soit le 1er octobre 2016, critique l’application par l’expert de la méthode hôtelière actualisée à la situation et demande application de la méthode hôtelière traditionnelle. Elle demande également l’application, omise par l’expert, d’un coefficient de précarité constamment appliqué par la jurisprudence au taux usuel de 10%.

* Sur la méthode d’évaluation

L’expert a retenu la «méthode hôtelière» par référence à la recette globale praticable hors taxes applicable à la date du refus de renouvellement, soit le 1er octobre 2016.

Traditionnellement, cette méthode consistait à fixer la valeur locative par référence à un chiffre d’affaires théorique déterminé à partir des prix affichés et auquel, après déduction des taxes (TVA, taxes de séjour…), étaient appliqués successivement et s’il y avait lieu:

- un abattement pour remises à la clientèle et commission versées aux agences et tour opérateurs,

- un taux d’occupation normatif compte tenu de l’emplacement de l’hôtel et de sa catégorie,

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le dernier étant mansardé, ce qui interdit tout agrandissement ; qu’il présente une capacité d’accueil limitée et un état d’usage nécessitant un rafraichissement des agencements ; que surtout les bénéfices réalisés en 2018 et 2019 doivent être relativisés au regard de leur faiblesse (1.498 euros en 2019) et de leur valeur à la baisse (36.591 euros en 2018), l’ensemble étant d’autant plus fragile que le chiffre d’affaires a sensiblement augmenté dans le même temps ; que perdure donc le caractère fragile de l’exploitation du fonds, dont il convient de relever que le déficit important et structurel constaté par l’expert avait été qualifié par lui d’atypique et anormal en l’état des conditions d’exploitation et étant observé que les frais de personnel très élevés également relevés par lui, pour une moyenne de 209.727 euros, s’élèvent encore à 288.756 euros en 2019.

Dans ces conditions, le coefficient de 6 sollicité par la société locataire, qu’elle propose de ramener à 5 pour tenir compte de la situation déficitaire de l’établissement, sans justifier en quoi ce chiffre serait le seuil minimal actuellement constaté sur le marché pour un établissement de ce classement, dont elle ne démontre pas davantage le caractère attractif et rare sur le marché qu’elle allègue, doit être écarté, étant observé que l’approche prospective qu’elle invoque, fondée principalement sur la hausse du chiffre d’affaires sur les exercices 2018 et 2019, un emplacement favorable, un bâti propice à l’exploitation et un marché hôtelier revigoré, autant d’éléments qui sont soit contredits, soit injustifiés, apparaît d’autant moins pertinente dans le cadre de l’appréciation d’une indemnité qui requiert de se fonder sur la réalité de l’exploitation. Le coefficient minimal de la fourchette usuelle de 2 fois le chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois derniers exercices proposé par l’expert à partir de références de transactions, lesquelles apparaissent suffisamment représentatives de la valeur des fonds de commerce d’hôtel 2 étoiles après corrections, au regard de la nature de la transaction, des chiffres d’affaires HT et de l’EBE, des pourcentages appliqués, apparaît à l’inverse justifié au regard de l’ensemble des caractéristiques de l’hôtel.

La valeur du fonds de la société HOTEL LUXIA est donc égale à 1.533.052 euros (766.526 x 2).

L’indemnité d’éviction principale due par M^mes X et Y à la société HOTEL LUXIA sera donc fixée à la somme de 1.533.052 euros.

Sur les indemnités accessoires

* Sur les frais de remploi

Les frais de remploi comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, à savoir le rachat d’un fonds et donc les droits de mutation et les honoraires nécessaires.

L’expert propose de retenir une indemnisation proportionnelle à l’indemnité principale, soit d’une part, pour les frais de mutation, 3% de l’indemnité principale sur la tranche comprise entre 23.000 euros et 200.000 euros, soit sur 177.000 euros et 5% sur le surplus, et 6% de l’indemnité principale au titre des frais et honoraires juridiques et de transaction. Les parties s’accordant sur l’application du forfait usuel de 10% sur la base du montant auquel elles demandent de voir fixer l’indemnité d’éviction principale, ce forfait sera appliqué. Les frais de remploi seront donc fixés à la somme de 153.305,20 euros, arrondie à 153.305 euros (1.533.052 x 10%).

* Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

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- un pourcentage sur recette représentant la part admissible du loyer compte tenu de la catégorie de l’hôtel, la valeur locative des locaux affectés à une autre activité (bar, brasserie, parkings, vitrines d’expositions…),

- certains correctifs pour conditions ou charges exorbitantes du bail ainsi que pour les travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

En principe, il n’était pas tenu compte des recettes annexes (petits déjeuners, parking, restaurant).

La seconde approche privilégiée par l’expert et par les bailleresses s’attache aux prix non pas affichés mais réellement praticables au regard de la catégorie, de la situation et des caractéristiques immobilières de l’établissement en intégrant l’ensemble des recettes notamment celles des petits déjeuners et consiste à déterminer les prix praticables journaliers pour en déduire la recette théorique annuelle, incluant celle des petits déjeuners, retraitée en fonction à la fois d’un abattement « Internet » comprenant un correctif au titre des commissions versées aux OTA (On Line Travel Agency) ou IDS (Internet Distribution Service) et d’un taux d’occupation normatif résultant également de la situation et des caractéristiques de l’établissement.

C’est de manière pertinente que l’expert retient que la méthode hôtelière actualisée, appliquée depuis un certain nombre d’années et présentée en septembre 2016 dans le cadre de la sous-commission des baux commerciaux du Barreau de Paris, doit être mise en oeuvre en ce que cette méthode, au demeurant contemporaine de l’échéance de l’indemnité d’occupation à effet du 1er octobre 2016, reflète de manière plus précise la valeur locative des lieux loués et est conforme aux usages de la profession concernée.

* Sur le calcul de la valeur locative

L’expert a retenu un prix moyen praticable à la chambre de 75 euros HT s’agissant d’un hôtel deux étoiles de standing banal mais bien situé en secteur touristique et présentant une typologie favorable des chambres dont 6 sont triples et 39 sont doubles.

La recette annuelle théorique est calculée par référence à une occupation à 100% comme suit: 75 € HT x 45 chambres x 365 jours = 1.231.875 euros.

L’expert a valablement appliqué un abattement de 5% pour commissions correspondant à un coût de commissionnement statistique de l’ordre de 17% sur un tiers des réservations opérées en ligne, soit 1.231.875 euros HT x 95% = 1.170.281 euros.

Sur cette somme, l’expert a appliqué, en page 20 de son rapport, un taux d’occupation de 65%, non contesté par la défenderesse, et un taux sur recettes de 20 %, qui est justifié et cohérent compte tenu de la catégorie 2 étoiles de qualité économique de l’hôtel et des locaux à l’état d’usage, de la conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité, de la présence d’un ascenseur desservant tous les niveaux et du caractère confortable des annexes, en sorte qu’après application de ces taux, la valeur locative annuelle s’élève à la somme de 152.137 euros, arrondie à 152.000 euros (1.170.281 euros x 65% x 20%).

Au titre de la recette petits déjeuners, il y a lieu d’appliquer le taux de 15% proposé par l’expert à une recette théorique de 75.332 euros calculée sur la base d’un prix unitaire de 5,6 euros/ couvert, soit une recette de 75.332 euros x 15% = 11.300 euros, arrondie

à 11.000 euros.

La société HOTEL LUXIA propose d’appliquer, l’expert n’en ayant pas fait mention, un abattement précarité de 10% dont elle invoque l’usage, sans que les bailleresses ne le contestent. Il y a lieu par conséquent de tenir compte de la précarité des conditions d’occupation de la société locataire depuis la date d’effet du congé et des difficultés qui en résultent pour l’exploitation du fonds en appliquant un abattement de 10%.

[…]

18° chambre 2ème section

N° RG 18/12247

L’expert applique en outre, au titre des charges exorbitantes du droit commun pour assurance de l’immeuble, un abattement réduit à 1%, qu’il y a lieu d’approuver en l’absence de contestations des parties à ce sujet. Dès lors que le bail liant les parties transfère sur le preneur le paiement de l’impôt foncier qui est une charge attachée à la qualité de propriétaire, une telle clause, par application des dispositions de l’article R.145 8 du code de commerce, est exorbitante du droit commun du bail en ce qu’elle impose des obligations au locataire au delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, lesquels ne sont pas démontrés en l’espèce, et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative en pratiquant un abattement au réel à hauteur de la somme de 2.226 euros.

L’indemnité d’occupation due par la société HOTEL LUXIA depuis la date d’effet du congé, soit le 1er octobre 2016, s’établit dès lors à la somme annuelle de 143.700,00 euros [(152.000 euros + 11.000 euros) – 10% -1% – 2.226 euros].

Sur les demandes accessoires

Les parties étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation, à hauteur de la somme la plus faible.

La demande par les bailleresses de la désignation d’un séquestre judiciaire sera rejetée, la société HOTEL LUXIA ne démontrant aucune circonstance particulière justifiant la désignation d’un séquestre par une décision de justice, de même que la demande tendant à voir dire qu’à défaut de remise des clés dans un délai de trois mois à compter de la notification à la société HOTEL LUXIA du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte séquestre, le séquestre retiendra 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction et celle tendant à voir ordonner l’expulsion de la société HOTEL LUXIA à défaut de remise des clés par celle-ci dans le délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite du versement de l’indemnité d’éviction sur le compte séquestre, étant rappelé que l’article L.145 29 du code de commerce accorde au preneur un délai de trois mois pour quitter les lieux à compter du versement de l’indemnité d’éviction.

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la signification par les bailleresses d’un congé avec offre de renouvellement, il leur appartient en conséquence d’en supporter les dépens. Elles seront également condamnées à payer à la société HOTEL LUXIA, qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir ses droits, une indemnité au titre de l’article 700.du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 6.000 euros.

Les bailleresses ayant un droit légal de repentir à compter du prononcé de la présente décision et la locataire un droit au maintien dans les lieux, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la société HOTEL LUXIA SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE LUXIA dans les locaux appartenant à M^me B C épouse X et de M^me D C épouse Y situés […]

[…]

18° chambre 2ème section

N° RG 18/12247

Fixe à la somme globale de 1.744.358 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due par M^me B C épouse X et de M^me D C épouse Y à la société HÔTEL LUXIA SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE LUXIA, se décomposant comme suit :

* indemnité principale: 1.533.052 euros

* indemnités accessoires : 211.306 euros soit 153.305 euros pour les frais de remploi

- 31.501 euros pour le trouble commercial

- 3.500 euros pour frais administratifs

- 23.000 euros pour frais de déménagement

* frais de licenciement sur justificatifs.

Dit que la société HOTEL LUXIA SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE LUXIA est redevable à l’égard de M^me B C épouse X et de M^me D C épouse Y d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016,

Fixe à la somme annuelle de 143.700 euros, hors charges et hors taxes, le montant de cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamne M^me B C épouse X et de M^me D C épouse Y à payer à la société ^HOTEL ^LUXIA ^SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE LUXIA la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B C épouse X et de M^me D C épouse Y aux entiers dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 03 Mars 2022 En conséquence, la République française mande et ordonne

Le Greffier tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite

Henriette D P exécution, aux procureurs généraux et aux Le Président procureurs de la République près les tribunaux judiciaires Anne-Claire LE BRAS decision a

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la orce publique de préter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis, En foi de quol la présente décision a été signée par

le directeur de greffe Pl

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