TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/52684 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJQM

N° : 5

Assignation du :

17 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 décembre 2023

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Le Société IMMOBILIER G.COGE EXERCANT SOUS LE NOM COMMERCIAL COGESCO, es qualité de Syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 4] [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Christine LIEU, avocat au barreau de PARIS – #E0281

DEFENDERESSE

La Société CITYA URBANIA ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #E1499

DÉBATS

A l’audience du 23 Novembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 mars 2023, la société IMMOBILIER G.COGE, agissant ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], a fait assigner son prédécesseur, la société CITYA URBANIA ETOILE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation, sur le fondement de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à lui remettre des pièces sous astreinte et à lui payer diverses sommes.

La société CITYA URBANIA ETOILE a constitué avocat et communiqué à la demanderesse la quasi-totalité des pièces visées dans l’assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société IMMOBILIER G.COGE demande au juge de:

“ DEBOUTER la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DECLARER la société IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, ès qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 4] [Localité 7], recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Et y faisant droit,

CONDAMNER la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à remettre à la société IMMOBILIER G.COGE exerçant sous le nom commercial COGESCO, ès qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 4] [Localité 7], les relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021 ;

CONDAMNER par provision la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 700 € au titre des honoraires indûment perçu pour la période du mois d’août 2022 ;

CONDAMNER par provision la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 253,07 € au titre des factures indûment réglées;

CONDAMNER la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2.000 € à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la société CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.”

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société CITYA URBANIA ETOILE demande au juge de:

“DÉBOUTER la société IMMOBILIER G.COGE de sa demande de communication en ce que:

o Ces éléments ont été remis à IMMOBILIER G.COGE,

o La société CITYA URBANIA ETOILE n’a pas à communiquer d’autres documents qui ne sont d’ailleurs pas en sa possession.

DÉBOUTER la société IMMOBILIER G.COGE de ses demandes en condamnation indemnitaires, en tout état de cause, la dire IRRECEVABLE à les soutenir,

DÉBOUTER la société IMMOBILIER G.COGE de l’ensemble de ses demandes de condamnation de remise de documents sous astreinte, de dommages et intérêts, de résistance abusive, d’article 700 du Code de procédure civile et de dépens.

CONDAMNER la société IMMOBILIER G.COGE au paiement de la somme de 5 000 euros au titre d’une procédure abusive,

CONDAMNER la société IMMOBILIER G.COGE au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.”

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte de la société CITYA URBANIA ETOILE à transmettre les relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021

A l’appui de sa demande fondée sur l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société IMMOBILIER G.COGE explique que lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, les copropriétaires ont décidé de ne pas renouveler le mandat de syndic de la société CITYA URBANIA ETOILE et l’on désignée pour lui succéder; que la société CITYA URBANIA ETOILE a omis de lui transmettre spontannément les archives et documents du syndicat à l’expiration de son mandat; que la société IMMOBILIER G.COGE n’a obtenu un rendez-vous que le 22 septembre 2022, lors duquel seul un grand livre avec des pages incomplètes lui a été remis; que dans ces conditions, la société IMMOBILIER G.COGE a refusé de signer le bordereau de transmission de pièces; que la société CITYA URBANIA ETOILE, qui s’était engagée lors du rendez-vous à transmettre plus tard les archives et documents du syndicat, n’en a rien fait; qu’elle n’a finalement remis les pièces réclamées qu’après l’introduction de la présente instance, hormis toutefois les relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021, qu’il lui appartient d’établir.

La société CITYA URBANIA ETOILE affirme que la remise des archives et de la comptabilité du syndicat des copropriétaires a été effectuée le 22 septembre 2022; qu’après la délivrance de l’assignation, elle a rapidement retransmis ces mêmes éléments; que la demande de production des relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021 est infondée dès lors que les comptes de cet exercice n’ont pas été approuvés par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2022; que son mandat ayant pris fin, il appartient à la société IMMOBILIER G.COGE d’établir le décompte de charges, et ce d’autant qu’elle dispose désormais de l’ensemble des pièces comptables pour ce faire.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’article 33-1 dudit décret précise que la transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces.

En l’espèce, la société IMMOBILIER G.COGE verse notamment aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires réunie le 25 juillet 2022 mentionnant la décision des copropriétaires de désigner la société IMMOBILIER G.COGE en remplacement de la société CITYA URBANIA ETOILE pour une durée de 36 mois courant à compter du 1er juillet 2022;

— le contrat de syndic conclu le 25 juillet 2022 entre le syndicat des copropriétaires et la société IMMOBILIER G.COGE;

— le document à en-tête de la société CITYA URBANIA ETOILE dénommé “bordereau de transmission des pièces lors du changement de syndic” daté du 22 septembre 2022, non rempli et non signé par la société CITYA URBANIA ETOILE et la société IMMOBILIER G.COGE;

— la lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2022 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société CITYA URBANIA ETOILE, reçue par cette dernière le 19 décembre suivant au vu de la signature et de la date apposées sur l’accusé de réception versé aux débats, comportant mise en demeure de remettre les documents et archives du syndicat.

Il est constant qu’après l’introduction de l’instance, la société CITYA URBANIA ETOILE a communiqué à la demanderesse la quasi-totalité des pièces visées dans l’assignation.

Aux termes de ses conclusions, qui modifient ses prétentions initiales, la société IMMOBILIER G.COGE ne demande plus que la remise sous astreinte des relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021.

Il résulte toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, qui a mis fin au mandat de la société CITYA URBANIA ETOILE, que les copropriétaires ont décidé de rejeter la résolution comportant approbation des comptes de l’exercice courant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (cf. résolution n°5).

Dans ces conditions, la société CITYA URBANIA ETOILE n’a pas pu établir les relevés individuels des régularisations de charges portant sur cet exercice et il ne peut être exigé d’elle qu’elle les établisse sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande de la société IMMOBILIER G.COGE sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes de la société IMMOBILIER G.COGE de condamnation de la société CITYA URBANIA ETOILE à lui payer à titre provisionnel des sommes indûment payées

La société IMMOBILIER G.COGE sollicite la condamnation provisionnelle de la société CITYA URBANIA ETOILE à lui payer, d’une part, la somme de 700 € TTC correspondant à des honoraires indûment perçus par l’ancien syndic alors qu’il avait été démis de ses fonctions, d’autre part, les sommes de 52,67 € et 200,40 € correspondant à deux factures réglées indûment par la société CITYA URBANIA ETOILE alors qu’elles n’étaient pas dues par la copropriété.

La société CITYA URBANIA ETOILE s’oppose ces demandes aux motifs qu’elles n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute qu’elles sont sérieusement contestables à défaut de preuve du paiement effectif des factures litigieuses par le syndicat des copropriétaires. Elle explique à cet égard que le syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, est tenu d’établir une comptabilité d’engagement et non de trésorerie, de sorte que l’état des dépenses produit par la société IMMOBILIER G.COGE est insuffisant à démontrer l’existence des dépenses alléguées.

Il convient de relever qu’aux termes de ses conclusions, la société IMMOBILIER G.COGE ne fonde pas ses demandes de paiement sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 mais sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile (et non sur l’article 834 comme indiqué par erreur page 11 des conclusions).

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société IMMOBILIER G.COGE se fonde par ailleurs sur l’article 1352 du code civil, qui dispose que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution, ainsi que sur l’article 1352-6 dudit code, aux termes duquel la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En l’espèce, la société IMMOBILIER G.COGE verse aux débats l’état des dépenses du syndicat des copropriétaires établi pour la période courant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 sur lequel figurent les trois débits correspondant aux montants réclamés.

Toutefois, la société IMMOBILIER G.COGE, qui ne conteste pas que la comptabilité du syndicat de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7] est une comptabilité d’engagement et non de trésorerie, ne rapporte pas la preuve, au vu de cette seule pièce, du paiement effectif des factures litigieuses par le syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, les demandes de paiement provisionnels de la société IMMOBILIER G.COGE se heurtent à une contestation sérieuse. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de la société IMMOBILIER G.COGE de condamnation de la société CITYA URBANIA ETOILE au paiement de dommages et intérêts à titre provisionnel pour résistance abusive

Fondant sa demande sur l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société IMMOBILIER G.COGE demande la condamnation de la défenderesse à lui payer 2.000 € de dommages et intérêts au motif que son refus de lui transmettre les documents et archives du syndicat l’a empêchée de remplir ses obligations de syndic. En réponse aux conclusions de la société CITYA URBANIA ETOILE, elle affirme être recevable à agir dès lors qu’elle forme cette demande non en son nom personnel mais en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7].

La société IMMOBILIER G.COGE s’oppose à cette demande au motif que la société IMMOBILIER G.COGE est irrecevable à solliciter une indemnisation alors que seul le syndicat des copropriétaires pourrait éventuellement en bénéficier. Elle ajoute qu’elle n’a pas tardé à remettre à son successeur les archives du syndicat des copropriétaires puisqu’elles lui ont été remises lors du rendez-vous du 22 septembre 2022.

Il résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le nouveau syndic peut demander au juge des référés d’ordonner sous astreinte au nouveau syndic de lui remettre les archives du syndicat “sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts”.

Il s’ensuit que la société IMMOBILIER G.COGE, agissant ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7] et pour le compte de ce dernier, est recevable à solliciter l’allocation de dommages et intérêts.

Au vu du bordereau de remise de pièces du 22 septembre 2022 versé aux débats, qui ne comporte ni signature, ni mention d’un quelconque document remis, la société CITYA URBANIA ETOILE ne rapporte pas la preuve qu’elle a transmis dès cette date l’ensemble des archives du syndicat en sa possession, ainsi qu’elle le soutient.

Il apparaît par conséquent que ces documents n’ont été remis au nouveau syndic qu’après l’introduction de la présente instance par la société IMMOBILIER G.COGE.

Les retards apportés par la société CITYA URBANIA ETOILE à la transmission des pièces réclamées ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété par la société IMMOBILIER G.COGE, ont accaparé le nouveau syndic au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 1.000 €.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la société IMMOBILIER G.COGE au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société CITYA URBANIA ETOILE sollicite la condamnation de la société IMMOBILIER G.COGE à lui payer 5.000 € de dommages et intérêts en application de l’article 32-1 du code de procédure civile et des articles 1240 et suivants du code civil.

La société IMMOBILIER G.COGE s’oppose à cette demande au motif qu’elle n’a commis aucune faute en engageant la présente procédure.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est établi que la société CITYA URBANIA ETOILE n’a pas transmis les documents et archives du syndicat des copropriétaires dans les délais fixés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, l’introduction de la présente instance par la société IMMOBILIER G.COGE, justifiée par la carence de son prédécesseur, est dépourvue de caractère fautif.

La société CITYA URBANIA ETOILE sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La société CITYA URBANIA ETOIRE sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de la condamner à payer à la société IMMOBILIER G.COGE la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la société IMMOBILIER G.COGE, ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], de sa demande de condamnation sous astreinte de la société CITYA URBANIA ETOILE à lui remettre les relevés individuels des régularisations de charges 2020/2021,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société IMMOBILIER G.COGE, ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], de condamnation de la société CITYA URBANIA ETOILE à lui payer à titre provisionnel les sommes de 700 € et 253,07 €,

Disons la société IMMOBILIER G.COGE, ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], recevable en sa demande de condamnation de la société CITYA URBANIA ETOILE au paiement d’une provision à valoir sur dommages et intérêts,

Condamnons la société CITYA URBANIA ETOILE à payer à la société IMMOBILIER G.COGE ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé , [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7] la somme provisionnelle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboutons la société CITYA URBANIA ETOILE de l’ensemble de ses demandes,

Condamons la société CITYA URBANIA ETOILE à payer à la société IMMOBILIER G.COGE, ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société CITYA URBANIA ETOILE aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 28 décembre 2023

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON