TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
18° chambre 1ère section
N° RG 20/08580 N° Portalis Z JUGEMENT rendu le 31 Janvier 2023 N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du : 02 Septembre 2020
DEMANDERESSE
Madame X Y […]
représentée par M^e Béatrice DUBREUIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire
#C0808
DÉFENDERESSE
S.N.C. SAINT […] TRINITÉ […]
représentée par M^e Laurent FOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1924
Expéditions exécutoires délivrées le:
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Décision du 31 Janvier 2023 18° chambre 1ère section
N° RG 20/08580 – N° Portalis Z
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Anne-Claire LE BRAS, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique.
as[…]tée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
DÉBATS
A l’audience du 14 Novembre 2022, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2023.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort
FAITS ET PRÉTENTIONS
Par acte sous seing privé du 18 mars 2016, la SNC SAINT […] TRINITE (la société Saint Lazare) a donné à bail commercial à M^me X Y des locaux […], pour une durée de neuf années à effet au 1 avril^er 2016 et venant à expiration le 31 mars 2025, moyennant un loyer annuel en principal de 78.520 euros et une franchise de loyer de 12 mois HT et HC.
Reprochant à sa locataire de ne pas avoir versé la garantie à première demande exigée, de ne pas justifier de sa police d’assurance, d’être débitrice, avant la crise sanitaire, d’un arriéré locatif de 130.978,88 euros, la société SAINT […] lui a délivré par actes d’huissier des 6 mars et 3 août 2020 deux commandements visant la clause résolutoire de payer la somme respectivement de 131.389,67 euros au titre du premier commandement et celle de 133.220,12 euros au titre du second.
Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2020, M^me Y a assigné la société SAINT […] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- Dire et juger bonne et valable l’opposition à commandement de payer du 3 août 2020, A titre principal,
- Dire et juger que le commandement de payer en date du 3 août 2020 est nul et de nul effet, A titre subsidiaire,
- Accorder à Maître Y un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir pour apurer sa dette selon échéancier,
- Dire et juger que, pendant cet échéancier, et sous réserve du respect des délais
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accordés, la clause résolutoire insérée dans le bail du 18 mars 2016 sera suspendue,
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
Par conclusions signifiées par voie électronique le janvier 2020, la société SAINT […] demande au tribunal, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :
- Débouter M^e Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SAINT […], A titre reconventionnel
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contrenue au bail commercial du 18 mars 2016 et ce depuis le 15 juillet 2020,
- Constater que le bail du 18 mars 2016 est résilié depuis le 15 juillet 2020,
– Ordonner l’expulsion de Maître X Y des locaux loués, situés au 4 ème étage d’un immeuble […] 5 rue Clément Marot à Paris (75008), et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’as[…]tance d’un serrurier, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que le Tribunal de céans désignera ou dans tels autres lieux au choix de la bailleresse aux frais et risques de Maître X Y, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
– Condamner M^e X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE la somme de 179 796,65 Euros,
– Condamner M^e X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE une indemnité d’occupation de 338 euros hors taxes par jour de retard outre les charges et accessoires du loyer, en application de l’article 12 du bail commercial et ce, à compter du 15 juillet 2020 et jusqu’à la date de la complète libération des locaux,
– Condamner M^e X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE la somme de 19 630 Euros HT en remboursement des 3 mois de franchise dus en cas de départ du preneur avant la 6 ème année du bail, en application de l’article 5.1 du bail.
– Condamner M^e X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile.
– Condamner M^e X Y aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification des commandements de payer, soit la somme de 821,58 euros TTC.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions respectives.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’opposition à commandement de payer du 3 août 2020
M^me Y soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 3 août 2020 n’apporte aucune précision sur les voies et délais de contestation de cet acte et ne vise pas la juridiction compétente en la matière, en sorte qu’un tel acte est nul et de nul effet.
Selon l’article L145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
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En l’espèce, et en premier lieu, c’est à juste titre que la société SAINT […] oppose que la nullité d’un acte suppose qu’un défaut de mention de forme prescrite à peine de nullité ait causé un grief, ce que M^me Y, professionnelle du droit, ne démontre nullement en l’occurrence. En second lieu et en tout état de cause, le commandement litigieux vise et reproduit les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire du bail du 18 mars 2016 lequel prévoit que la juridiction compétente en cas de litige est celle du lieu de situation de l’immeuble.
Par voie de conséquence, la demande de M^me Y en nullité du commandement du 3 août 2020 sera rejetée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
La société SAINT […] demande reconventionnellement que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 15 juillet 2020, faisant valoir que la preneuse à bail n’a pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois suivant la signification des deux commandements de payer qui lui ont été délivrés et que la clause résolutoire est donc acquise à compter du 15 juillet 2020, les effets du commandement du 6 mars 2020 ayant été suspendus entre le 15 mars et le 24 juin 2020.
En l’espèce, le contrat de bail du 18 mars 2016 liant les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de « défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, impôts et remboursement divers payables en même temps que celui-ci ou de toutes sommes qui en constituent l’accessoire ».
Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2020, reproduisant la clause résolutoire du bail, la société SAINT […] a délivré commandement à M^me Y de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 130.978,88 euros en principal, représentant, selon le relevé arrêté au 2 mars 2020 joint au commandement, des échéances de loyers et charges et des appels de taxes dus à compter du 31/12/2018, date à laquelle M^me Y est débitrice de la somme de 27.595,47 euros.
M^me Y ne conteste pas le quantum des loyers et provisions sur charges appelés à la date du commandement, reconnaissant avoir dû négocier un échéancier de paiement auprès de sa bailleresse.
Il n’est pas contesté, ni même allégué que M^me Y n’a pas réglé les causes de ce commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, restant ainsi devoir, un mois après la délivrance du commandement, la somme de 130.978,88 euros. En application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par l’ordonnance 2020-560 du 13 mai 2020 relative à la prorogation des délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus, les clauses résolutoires sont réputées n’avoir pas pris effet si ce délai a expiré pendant la période précitée et leur effet est reporté d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre le 12 mars 2020 et la date à laquelle elle aurait dû être exécutée, en sorte que la clause résolutoire a été acquise le 18 juillet 2020 à minuit.
Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent accorder des délais suspendant la réalisation et les effets des clauses de résiliation en considération de l’ensemble des éléments soumis à son appréciation.
Compte tenu des impayés constatés depuis décembre 2018 et du fait que Me
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Y ne verse aucun élément justifiant d’une quelconque diligence de sa part depuis l’introduction de l’instance pour tenter de mettre fin au manquement dont la matérialité n’a pas été contestée et dénoncé par la bailleresse, laquelle justifie des divers engagements de sa locataire pour apurer sa dette restés sans effets, la demande de délais suspendant les effets de la clause résolutoire présentée par la demanderesse sera rejetée.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire du bail du 18 mars 2016 étant acquise à compter du 18 juillet 2020 minuit, le bail est résilié à compter de cette date et il sera ordonné en conséquence l’expulsion de M^me Y, dans les termes du dispositif, sans qu’il y ait lieu toutefois de l’assortir du prononcer d’une astreinte.
M^me Y, occupante sans droit ni titre, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux, qui sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, taxes et accessoires qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
Sur l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil qu’il appartient au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.
En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 25 novembre 2020 et produit aux débats indique un arriéré locatif de 179.796,65 euros échéance du 4 trimestre incluse, somme^ème qui n’est pas contestée par M^me Y. Cette dernière sera donc condamnée à payer à la société SAINT […] la somme de 179.796,65 euros au titre de l’arriéré locatif.
La bailleresse demande, en application de la clause de l’article 5.1 du bail qui prévoit que le preneur aura la faculté de donner congé au terme de la 6 année s’il rembourse^ème 3 mois de franchise soit la somme de 19.630 euros HT, la condamnation de M^me Y à lui rembourser cette somme compte tenu de son départ avant la 6 année^ème du bail. Toutefois, cette clause ne saurait recevoir application dès lors qu’il n’a pas été mis fin au bail par M^me Y par suite d’un congé qu’elle aurait délivré, mais en raison de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. La société SAINT […] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les autres demandes
M^me Y qui succombe, sera condamnée aux dépens qui incluront le coût des commandements du 6 mars 2020 et du 3 août 2020 et à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, cependant qu’elle sera déboutée de sa demande sur ce même chef.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
- Déboute M^me Y de sa demande de nullité du commandement de payer du 3 août 2020,
- Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 18 mars 2016 portant sur des locaux […] […] , à la date du 18 juillet^ème
2020 à 24h00,
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- Dit que M^me Y devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,
- Autorise la société SAINT […] TRINITE, faute pour M^me Y de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’as[…]tance de la force publique,
- Dit n’y avoir lieu d’assortir la mesure aux fins d’expulsion du prononcer d’une astreinte,
- Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamne M^me X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE la somme de 179.796,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2020,
- Déboute M^me X Y de sa demande de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,
- Déboute la société SAINT […] TRINITE de sa demande en condamnation de M^me Y en remboursement de 3 mois de franchise,
- Condamne M^me X Y au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel mensualisé qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les taxes, charges et accessoires,
- Condamne M^me X Y aux dépens, qui incluront le coût des commandements du 6 mars 2020 et du 3 août 2020,
- Condamne M^me X Y à payer à la société SAINT […] TRINITE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déboute M^me X Y de sa demande sur ce même fondement,
- Rejette toute demande plus ample ou contraire.
Fait et jugé à Paris le 31 Janvier 2023.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Anne-Claire LE BRAS
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