TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/52847 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NXU

N° : 7

Assignation du :

16 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société EURL [B]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. WANER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Myriam BERLINER, avocat au barreau de PARIS – #C2431

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 1er mars 2022, l’EURL [B] a consenti à la société WANER un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 2], afin d’y exercer une activité de « salon de thé, vente de pâtisseries sur place et à emporter, art, design, sans cuisson ni nuisances, à l’exclusion de toute autre activité », moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 34.800 euros, payable par trimestre et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur le 9 février 2024 un commandement de payer la somme de 12 486,74 euros au titre de la dette locative échue au premier trimestre 2024, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement, la société [B] a, par exploit délivré le 16 avril 2024, fait citer la société WANER devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des biens,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 12 486,74 euros au titre des loyers et charges dus au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal applicable à l’année considérée majoré de 500 points de base à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à parfait paiement de l’intégralité des loyers et charges dus,

— condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire, à compter du 9 mars 2024, d’un montant de 709,40 euros par jour, jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— juger que la société demanderesse est bien fondée à conserver l’entier dépôt de garantie fixé à la somme de 8 700 euros correspondant à trois mois de loyers hors taxes et charges,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société défenderesse au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de renvoi du 17 septembre 2024, la requérante actualise la dette locative à la somme de 31.066,83 euros au 4 septembre 2024, s’oppose à l’octroi de délais de paiement et sollicite, à titre subsidiaire, un délai plus court au regard des délais déjà consentis au preneur.

En réponse, la défenderesse sollicite :

à titre principal, de débouter la requérante de l’intégralité de ses demandes,à titre subsidiaire, l’octroi rétroactif de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et dès lors, le rejet des prétentions adverses,à titre reconventionnel, de réduire la dette locative à la somme de 19.713,49€ et lui accorder un délai de 24 mois, à compter du 15 octobre 2024, outre le paiement du loyer et des charges courantes avec une première échéance de 2.463,49 euros, suivie de 23 échéances de 750 euros,en tout état de cause, de laisser à la charge de chaque partie les frais engagés dans la présente procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 21 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou de ses accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer contenant stipulation de la clause résolutoire, demeuré infructueux, le commandement contenant intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Au soutien de sa défense, la société WANER indique que la société [B] lui a proposé oralement des délais de paiement, concomitamment à la délivrance du commandement de payer, lors d’une visite effectuée par le responsable de la gestion immobilière le 15 février 2024 ; qu’un nouvel échéancier de paiement lui a de nouveau été proposé par courrier du 26 avril 2024, comportant une dernière échéance en mars 2025 ; que ce comportement ne peut s’interpréter qu’en une renonciation à se prévaloir de la clause résolutoire.

En réponse, la société [B] conteste la réalité d’une telle renonciation.

Il est constant que la renonciation du bailleur à la clause résolutoire ne se présume pas et qu’elle implique des actes positifs manifestant de façon non équivoque l’intention de renoncer à exercer ce droit. Ainsi, si elle peut être tacite, la renonciation exige la preuve de faits précis et non équivoques.

Aussi, la renonciation du bailleur à la clause résolutoire ne peut se déduire d’une attitude passive ou de l’absence de protestation de ce dernier, du seul écoulement du temps, ou de la perception de loyers sans réserve.

En l’espèce, le courrier délivré le 26 avril 2024 par la société [B] comprend bien un échéancier à respecter en vue d’étaler la dette arrêtée au 31 mars 2024 sur une période de douze mois, à hauteur de 750 euros par mois à compter du mois d’avril 2024. Le courrier constitue un délai accordé par le bailleur et non un acte signifiant sans équivoque qu’il renonce à la clause résolutoire. En effet, il précise bien que tout retard de paiement entraînera la suspension de l’échéancier et la reprise de la procédure sans délai. La société défenderesse ne rapporte en outre pas la preuve qu’elle a consenti à la mise en place de l’échéancier proposé et que les paiements mensuels ont bien été réalisés.

Dès lors, il n’y a pas lieu de considérer que la société demanderesse a renoncé à la clause résolutoire.

Le commandement de payer du 9 février 2024 a été délivré à l’adresse du siège social. Il vise la clause résolutoire et le délai d’un mois pour en régulariser les causes. Il contient en outre un décompte locatif permettant au locataire d’en contester éventuellement les sommes.

Il n’est pas justifié par la défenderesse qu’elle en aurait régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une provision de 31.066,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024.

La société défenderesse conteste la somme demandée et sollicite, à titre reconventionnel, que le montant de la dette soit établi à 19.713,49 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêtée au 17 septembre 2024, après déduction des sommes déjà versées par cette dernière les 26 janvier, 1er avril, 29 juillet, 30 août et 16 septembre 2024 s’élevant au total à 19.486,94 euros.

Il ressort du décompte produit par la société demanderesse que les sommes versées par la société WANER ont été déduites du montant de la dette réclamée, à l’exception du versement de 6.000 euros intervenu le 16 septembre 2024. Le versement de 1000€ dont il est allégué qu’il a été effectué le 30 août 2024 n’est pas justifié.

En outre, le montant sollicité par la société demanderesse inclut les sommes de :

24,76 euros correspondant à des frais de travaux non justifiés,167,88 euros correspondant à des frais de procédure pour le deuxième trimestre 2024,1275,85 euros au titre de frais de procédure,667,74 euros correspondant à des intérêts de retard,854,27 euros au titre de frais de travaux pour le troisième trimestre 2024 non justifiés.

Dans la mesure où ces sommes ne sont pas justifiées ni qu’il est démontré que le paiement de ces sommes incomberait à la défenderesse, l’ensemble de ces postes sera déduit de la créance locative.

En conséquence, l’obligation de paiement de la société WANER au titre des loyers, charges et taxes au 17 septembre 2024 n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 22.076,33 euros, après déduction des frais et du versement de 6000€, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société WANER à titre de provision.

Si la requérante sollicite l’application d’un taux d’intérêt majoré de 500 points de base, force est de constater qu’elle sollicite également la conservation du dépôt de garantie et la fixation d’une indemnité d’occupation journalière fixé à 2% du loyer annuel.

Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par l’application de ces trois clauses, toutes sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

En outre, il résulte du décompte que compte tenu de l’imputation des paiements, la dette actuelle n’était pas encore exigible lors de la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts depuis cette date.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge

En l’espèce, compte tenu de la situation financière de la défenderesse, des paiements effectués par cette dernière qui, s’ils sont insuffisants, ont le mérite d’exister et le prévisionnel établi par l’expert-comptable pour s’acquitter de sa dette, et alors qu’à défaut de respect des échéances de remboursement, le bailleur disposera d’un titre exécutoire lui permettant de procéder à la reprise des lieux, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement lesquels permettront de solder la dette dans un délai raisonnable.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, et l’expulsion sera ordonnée, sans astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Plus précisément, il convient de constater que si les causes du commandement de payer ont été apurées, c’est au détriment des échéances courantes qui n’ont pas fait l’objet d’un règlement régulier.

Or, les délais de paiement accordés par les tribunaux prévoient d’une part le paiement de l’arriéré et d’autre part, le paiement des échéances courantes. A défaut de respecter l’une ou l’autre de ces obligations, la déchéance des délais de paiement est prévue et la clause résolutoire est acquise.

Dans la mesure où les échéances courantes n’ont pas été honorées, il ne peut être constaté que la clause résolutoire est réputée non acquise, une partie des obligations n’ayant pas été honorée par le preneur.

En conséquence, seul le respect des délais de paiement accordés dans la présente décision aura pour effet de réputer non acquise la clause résolutoire.

La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, augmenté des charges, et ce jusqu’à libération des lieux, aucune majoration de cette indemnité n’étant appliquée compte tenu des développements précédents.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement d’une somme qu’il convient de limiter à 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

Condamnons la société WANER à verser à la société EURL [B] la somme de 22 076,33 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 17 septembre 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en une première mensualité de 2463,49€ suivie par vingt-trois mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société WANER portant sur des locaux situés [Adresse 3] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société WANER et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la société WANER à payer à la société [B] une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majorée des charges et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration des intérêts légaux, du dépôt de garantie et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société WANER à payer à la société EURL [B] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société WANER au paiement des dépens,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 23 octobre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN