TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [S] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JR

N° MINUTE :

14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [U],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45JR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 décembre 1997, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 4530,96 francs, outre une provision sur charges. Le bailleur a entendu soumettre le bail à la loi du 6 juillet 1989.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 février 2024 un commandement de payer la somme de 3590,08 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation judiciare du bail aux torts exclusifs du locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [U] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 8 avril 2024, soit la somme de 3489,43 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [S] [U] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est fait état que Monsieur [S] [U] perçoit 1400 euros de pension de retraite. Ses charges sont exclusivement liées à son hébergement, à hauteur de 1039,89 euros, si bien que son reste à vivre est faible. La dette locative a été générée à la suite d’une hospitalisation longue durée qui a empêché Monsieur [S] [U] de se rendre compte de plusieurs rejets de prélèvement au titre du loyer sur son compte bancaire. Des soins sont désormais mis en place au quotidien à son domicile. Il bénéficiera de l’aide financière de son fils pour apurer sa dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 3733,97 euros. Le bailleur a indiqué que le paiement des loyers courants était repris et a fait état d’un versement du 4 septembre 2024 d’un montant de 3000 euros ce qui a nettement diminué la dette. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement.

Comparant en personne, Monsieur [S] [U] a reconnu le montant de la dette et a confirmé les éléments du diagnostic social et financier, en particulier s’agissant du soutien financier de son fils. Il a sollicité de pouvoir apurer sa dette en un seul versement.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 12 décembre 1997 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 7 février 2024 pour la somme en principal de 3590,08 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 avril 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [U] restait devoir la somme de 3733,97 euros à la date du 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 3000 euros le 4 septembre 2024).

Les frais de poursuite, d’un montant de 180,83 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [U] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 3553,14 euros arrêtée au 16 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [S] [U] sera également condamné au paiement à compter du 17 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [S] [U] bénéficie du soutien de son fils pour apurer sa dette et remplir ses obligations liées au paiement des loyers et charges. Sa dette locative a en ce sens diminué de près de la moitié suite à un versement de 3000 euros le 4 septembre 2024. Monsieur [S] [U] prévoit de n’effectuer qu’un seul autre versement pour apurer la dette. Dans ces conditions, le bailleur y a donné son accord.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [S] [U] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [U] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 1997 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [S] [U], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 16 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 3000 euros le 4 serptembre 2024) la somme de 3553,14 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISONS Monsieur [S] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que cette mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer, le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Monsieur [S] [U] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Monsieur [S] [U] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 17 septembre 2024,

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [U] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection