TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Madame [K] [H] épouse [R]

Monsieur [U] [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06732 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [B] [R] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

Madame [K] [H] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [B] [R] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06732 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MGK

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 novembre 2013, les époux [R] ont consenti à Madame [N] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au 2èpme étage de l’immeuble du [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 060 euros outre 68 euros à titre de provision sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1 060 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, les époux [R] ont fait assigner Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

2 070,93 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 07 février 2024 et capitalisation des intérêts,

1 448,18 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 19 février 2024 au 24 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 06 mars 2024 et capitalisation des intérêts,

9 051 euros au titre de la sous-location prohibée, avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2024 et capitalisation des intérêts,

500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

– l’autorisation de conserver le dépôt de garantie,

Lors de l’audience du 09 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [R], représentés par leur fils, dûment muni d’un pouvoir à cet effet, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils exposent, au visa des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [E], ayant donné son congé par lettre recommandée réceptionnée le 18 janvier 2024, restait tenue des loyer jusqu’au 18 février 2024, date d’expiration de son préavis et qu’elle est, à ce titre, redevable des échéances des mois de janvier et février calculée au prorata soit 2 070,93 euros. En outre, ils se disent bien-fondés à réclamer un indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, pour la période allant du 18 février 2024 au 23 mars 2024, date à laquelle elle a enfin restitué le logement vide de ses biens et libéré par l’occupant de son chef, Monsieur [X].

Enfin, ils sollicitent, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, la restitution des fruits que Madame [N] [E] a perçus de la sous-location de l’appartement à Monsieur [X], à laquelle ils n’ont pas consenti, entre les mois de novembre 2022 et octobre 2023, soit 9 051 euros.

Madame [N] [E], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué selon les modalités prévues à l’article 473 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, date à laquelle le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative et la conservation du dépôt de garantie

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention et que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de bail d’habitation, les articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de régler le loyer et les charges au terme convenu.

Par ailleurs, les articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment en respectant un délai de préavis de trois mois ou, dans les zones dont la liste est fixée par décret, d’un mois, en adressant son congé au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception ou en lui signifiant par acte de commissaire de justice ou enfin, en lui remettant en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire (…) est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Enfin, Le bailleur est tenu de restituer le montant du dépôt de garantie versé par le locataire, en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, déduction faite, le cas échéant, des sommes qui lui restent dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les demandeurs justifient de la réception du courrier recommandé par lequel Madame [N] [E] a donné congé du logement pris à bail le 18 janvier 2024. Par conséquent, le délai de préavis, dont la durée n’est pas discutée, expirait au 18 février 2024 et Madame [N] [E] restait tenue des loyers jusqu’à cette date.

Par mise en demeure du 7 février 2024 adressée par LRAR, il lui a ainsi été demandé le paiement de la somme de 2 070,93 euros correspondant à la pleine échéance de loyer du mois de janvier 2024 ( désormais de 1277,81 euros d’après le courrier adressé à la défenderesse le 23 janvier 2024 et conformément à la clause contractuelle prévoyant la révision annuel du loyer), ainsi qu’à celle du mois de février 2024, jusqu’au 18 du mois (1277,81 euros / 29 jours x 18 jours).

Cette demande a été réitérée par courrier du 06 mars 2024 selon les mêmes modalités, montant que Madame [N] [E] n’a contesté dans aucune de ses correspondances.

Ne comparaissant pas à l’audience, elle n’apporte aucun élément ne nature à remettre en cause ce montant. Par conséquent, elle apparaît redevable de la somme de 2 070,93 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées, arrêtée au 18 février 2024.

Les époux [R] sollicitent de pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie, afin de l’imputer sur les sommes dues par Madame [N] [E].

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité et par l’effet de la compensation prévue par l’article 1347 du code civil, il convient de déduire de l’arriéré locatif dû par Madame [N] [E] de 2 070,93 euros, le montant du dépôt de garantie versé par Madame [N] [E] de 1060 euros.

Ainsi, Madame [N] [E] sera condamnée à verser aux époux [R] la somme 1 010,93 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter du 07 février 2024 et capitalisation des intérêts prévu à l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail a expiré le 18 février 2024. Il résulte des pièces versées au dossier et notamment de leur courrier du 25 mars 2024 adressé à la défenderesse par LRAR que les époux [R] ont pu pleinement reprendre possession des lieux le 23 mars 2024. Ils sont ainsi fondés à réclamer le versement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 19 février 2024 au 23 mars 2024 inclus, dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résiliés et ce, conformément à leur demande.

Madame [N] [E] sera ainsi condamnée à verser aux époux la somme de 1432, 69 euros (pour le mois de février : 1277,81 euros /29 x 11 jours soit 484,69 euros et pour le mois de mars 1277,81/31 x 23 jours soit 948 euros).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 25 mars 2024, date à compter de laquelle elle était due et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les fruits civils

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession. L’article 549 de ce même code précise que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. »

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre, indépendamment de tout préjudice (Cass 3ème civ 12 septembre 2019, n°18-20.727).

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause excluant la sous-location, sauf accord du écrit du bailleur.

Or aucun accord de ce type n’est intervenu et les époux [R] rapportent la preuve, notamment en produisant un courriel de Monsieur [P] [X] et les relevés de comptes de celui-ci, que Madame [N] [E] a lui sous-loué l’appartement à compter du mois de novembre 2022 et qu’elle en a ainsi tiré des revenus s’élevant à la somme totale de 9 051 euros.

Par conséquent, Madame [N] [E] sera condamnée à verser aux époux [R] la somme de 9 051 euros au titre des fruits civils, avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2024, date de la mise en demeure qu’ils lui ont adressée par courrier recommandé avec accusé de réception et capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en équité, de la condamner à verser aux époux [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie, en l’espèce, d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que Madame [N] [E] est redevable de la somme de 2 070,93 euros au titre de l’arriéré locatif et des charges impayées, en application du bail d’habitation qui lui a été consenti par Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] le 17 novembre 2013,

AUTORISE Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] à conserver le montant du dépôt de garantie de 1 060 euros versé par Madame [N] [E] à son entrée dans les lieux,

CONDAMNE Madame [N] [E], après compensation entre les créances, à verser à Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] la somme de 1 010,93 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 18 février 2024, date de résiliation du bail,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 07 février 2024

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] la somme de 1432, 69 euros au titre des indemnités d’occupations dues pour la période allant du 19 février 2024 au 23 mars 2024 inclus,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 25 mars 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] de leur demande de condamnation de Madame [N] [E] au paiement de la somme de 1 448,18 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour cette même période,

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] la somme de 9 051 euros au titre des fruits civils,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 20 février 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts.

CONDAMNE Madame [N] [E] aux entiers dépens,

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [U] [R] et Madame [K] [H], épouse [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 4] le 12 novembre 2024

le greffier le Président