TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B]

Madame [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARL

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 11] HABITAT-OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 7] [Localité 2]

représenté par Maître CATTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C199

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [D],

Madame [N] [F],

demeurant [Adresse 5]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01803 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARL

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [Localité 11] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 8] 4 ème étage porte 0066 à compter du 15 décembre 2004.

M. [S] [D] et Mme [N] [F] ont contracté mariage le 6 septembre 1994 et ont divorcé le 8 juillet 2016.

Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la bailleresse a fait sommation aux locataires de payer la somme principale de 4089,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 8 jours.

Par assignations délivrées le 23 janvier 2024 à domicile à M.[W] [D], fils déclaré de M. [S] [D] et Mme [N] [F] qui a certifié le domicile de chacun d’eux, la société PARIS HABITAT- OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [D] et Mme [N] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

3589,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,les loyers dus du 5 décembre 2023 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 septembre 2024, la société [Localité 11] HABITAT- OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s’élève désormais à 9405,59 euros.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à domicile, M. [S] [D] et Mme [N] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société [Localité 11] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la sommation de payer qui leur a été délivrée le 6 septembre 2023, M. [S] [D] et Mme [N] [F] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 4089,44 euros qui y était mentionnée.

La société [Localité 11] HABITAT- OPH verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2024, M. [S] [D] et Mme [N] [F] lui devaient la somme de 9405,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution des locataires ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de ceux-ci.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023 sur la somme de 4089,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [S] [D] et Mme [N] [F] et leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 601,51 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 11] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [D] et Mme [N] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société [Localité 11] HABITAT- OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 décembre 2004 entre la société [Localité 11] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [S] [D] et Mme [N] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] ([Adresse 6]) esc B 4 eme et porte 0066,

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 1er septembre 2024,

ORDONNE à M. [S] [D] et Mme [N] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] [Adresse 9] et porte 0066 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [N] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 601,51 euros (six cent un euros et cinquante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [N] [F] à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 9405,59 euros (neuf mille quatre cent cinq euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023 sur la somme de 4089,44 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [D] et Mme [N] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [N] [F] à payer à la société [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [D] et Mme [N] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 23 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Fait à [Localité 11], le 05 décembre 2024.

La Greffière La Juge