Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 19 décembre 2024, n° 24/53778

TJ Paris 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer mentionnait le délai d'un mois pour régulariser la situation et que ce délai était écoulé sans paiement, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et de l'occupation illégale des locaux par la défenderesse.
Accepté
Créance locative non contestable
La cour a constaté que le montant des arriérés locatifs était dû et non contesté, ordonnant le paiement de la somme demandée.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'usage des locaux
La cour a jugé que la défenderesse devait payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer contractuel, en raison de son occupation illégale.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé la somme demandée au titre de l'article 700, considérant que la demanderesse avait engagé des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 19 déc. 2024, n° 24/53778
Numéro(s) :	24/53778
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles GODIGNON SANTONI
Cabinet(s) :	DOLLA-VIAL & ASSOCIES
Parties :	Société Civile Immobilière, La SCI SENEQUE c/ S.A.S. HOUSE OF NAILS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/53778 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43ZA

N° : 3

Assignation du :

24 Mai 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI SENEQUE, Société Civile Immobilière

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.A.S. HOUSE OF NAILS

[Adresse 4]

[Localité 8]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous signature privée du 4 mars 2019, la SAS FONCIERE CONCORDE, aux droits de laquelle vient la SCI SENEQUE, a donné à bail à la SAS HOUSE OF NAILS, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 27 600 euros hors taxes hors charges, trimestriellement et par avance.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SAS HOUSE OF NAILS par acte extrajudiciaire du 19 janvier 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme de 18 870,63 euros au titre des loyers échus à cette date, outre le coût du commandement.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI SENEQUE, par exploit délivré le 24 mai 2024, fait citer la SAS HOUSE OF NAILS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« – RECEVOIR la SCI SENEQUE en son action et l’en déclarer bien fondée,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 1],

— CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la SCI SENEQUE à la société HOUSE OF NAILS, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 19 février 2024 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 janvier 2024, demeuré sans effet,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la société HOUSE OF NAILS, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus ;

— CONDAMNER la société HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE une provision de 14 457,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier 2024,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER la société HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE une provision de 1 445,76 euros à titre de clause pénale,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 19 février 2024, à la somme de 83,17 euros,

— CONDAMNER la société HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE, outre les charges en sus, une indemnité d’occupation de 83,17 euros hors taxes, tous les jours à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— DIRE que la SCI SENEQUE pourra conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts,

— CONDAMNER, la société HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. ».

A l’audience du 8 novembre 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. La défenderesse, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de constitution de la défenderesse

Assignée régulièrement, la société HOUSE OF NAILS n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article 18 du contrat de bail relatif à la clause résolutoire stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Le commandement du 19 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le 20 février 2024.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 20 février 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif des preneurs par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable du loyer, augmenté de taxes et charges, soit 6 900 euros par mois, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 février 2024, charges et taxes applicables en sus, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération des lieux.

En effet, l’article du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10% s’analyse en une clause pénale, susceptible en l’espèce d’être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 14 457,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2024 inclus, et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date du commandement.

Quant aux demandes relatives à des pénalités, pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie ou du montant de 1 445,76 euros à payer au bailleur, s’agissant des clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La requérante ne justifie en outre d’aucune mention contractuelle relative à la capitalisation des intérêts ni d’aucune circonstance le justifiant, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement du 19 janvier 2024.

Il n’apparaît pas inéquitable en outre de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 février 2024,

Ordonnons l’expulsion de la SAS HOUSE OF NAILS et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 7]), avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, soit de 6 900 euros par mois à compter du 20 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

Condamnons la SAS HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE, à titre provisionnel, une somme de 14 457,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2024 inclus, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale, à la conservation du dépôt de garantie et à la capitalisation des intérêts,

Condamnons la SAS HOUSE OF NAILS à payer à la SCI SENEQUE la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS HOUSE OF NAILS aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 19 janvier 2024,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 10] le 19 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE