TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/02199

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGFS

N° MINUTE : 4

Assignation du :

14 Février 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CANEY INTERNATIONALE

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Catherine FAVAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1806

DEFENDEURS

Monsieur [R] [X] venant aux droits de Madame [E] [X] en qualité d’héritier

[Adresse 13]

[Localité 8]

Monsieur [M] [X] venant aux droits de Madame [E] [X] en qualité d’héritier

[Adresse 14]

[Localité 4]

représentés par Maître Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 11 juillet 1996, Madame [E] [T] divorcée [X] a donné à bail à la SARL CANEY INTERNATIONALE, des locaux commerciaux, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 1] dans le 6ème arrondissement à [Localité 16], pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 1996.

La destination est la suivante : “à usage d’achat et revente de produits d’épicerie fine et du terroir et de commerce d’épicerie ”.

A la suite d’un congé délivré le 30 janvier 2008 avec offre de renouvellement, le bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions pour une durée de 12 années à compter du 1er octobre 2008 et expirant au 30 septembre 2020, moyennant un prix annuel en principal de 51. 000 euros.

Par acte d’huissier en date de 3 juillet 2020, Madame [E] [X] a fait délivrer à la SARL CANEY INTERNATIONALE un congé à effet du 31 mars 2021 avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2021, pour une durée de 12 ans.

Par acte d’huissier signifié le 21 juillet 2020, la SARL CANEY INTERNATIONALE a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, pour une durée de neuf ans.

Par mémoire préalable signifié le 10 novembre 2021, la SARL CANEY INTERNATIONALE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 33.000 euros au principal, à compter du 1er octobre 2020.

Par exploit d’huissier du 14 février 2022, la SARL CANEY INTERNATIONALE a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Madame [E] [X], au visa des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, R.145-3 et suivants du code de commerce et 1155 du code civil aux fins substantiellement d’obtenir la fixation du loyer renouvelé au montant an-nuel de 33.000 euros hors charges et hors taxes.

Par jugement avant dire droit en date du 12 mai 2022 auquel il est renvoyé pour exposé des motifs et plus ample exposé du dispositif, le juge des loyers commerciaux a, en substance :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020 ;

— ordonné une mesure d’expertise en commettant l’expert judiciaire [F] [S] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020, au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2023 concluant à une valeur locative de 43.700 euros par an hors taxe hors charge, à compter du 1er octobre 2020 (valeur locative inférieure au loyer plafond) et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Par acte notarié du 17 novembre 2022 Maître [Z] [G], notaire associé membre de la Société Civile Professionnelle [Z] [G], [K] [L], titulaire d’un office notarial à [Localité 15], prenant acte du décès de Madame [E] [T] divorcée [X], a désigné Messieurs [R] [X] et [M] [X] comme seuls ayant droit à la succession.

Par deux exploits d’huissier distincts du 20 avril 2023, Messieurs [R] [X] et [M] [X] ont été assignés en intervention forcée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de la présente instance.

Dans son dernier mémoire notifié respectivement les 8 et 10 avril 2024 aux consorts [X], la SARL CANEY INTERNATIONALE demande au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— Fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 30.200 euros hors taxe ;

— Juger que les restitutions de loyers produiront intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du renouvellement, puis de chaque échéance, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner les consorts [X] aux entiers dépens, en ce, compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leur dernier mémoire en réplique notifié le 9 janvier 2024, les consorts [X] demandent au Juge des Loyers Commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 au montant de 55.200 euros ;

— Condamner la SARL CANEY INTERNATIONALE à payer à l’indivision bailleresse la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 26 février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement avant dire droit qui n’a fait l’objet d’aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2020.

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Sur la valeur locative

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Selon le rapport d’expertise judiciaire les locaux commerciaux sont situés au [Adresse 9] et [Adresse 1] dans le 6ème arrondissement à [Localité 16]. La première est à sens unique et relie la [Adresse 18] à la [Adresse 19]. La seconde est également à sens unique et relie la [Adresse 20] au [Adresse 12].

Le quartier qui est résidentiel et touristique est très prisé, mais la localisation est toutefois en retrait des principaux chalands et à l’intersection de voies peu commerçantes, non recherchées par les enseignes nationales.

Les lignes de métro 10 « Mabillon » (140 m) et 4 « Saint-Germain-des-Prés » (230 m) desservent le quartier. Il y a également des nombreuses lignes de bus, et le parking public « Marché Saint-Germain » se trouve à 300 m.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se situent dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée et six étages, le dernier mansardé. La façade sur rue, en pierre et enduit, gagnerait à faire l’objet d’un ravalement.

Les lieux loués se composent, comme suit :

— Au rez-de-chaussée : une boutique présentant des linéaires de façade d’environ 3m sur la [Adresse 17] et 14,50 m sur la [Adresse 19] ave deux enseignes drapeaux ainsi composée :

— Une aire de vente surélevée d’une petite marche ;

— Une seconde aire de vente éclairée par deux vitrines sur la [Adresse 19] ;

— Un sous-sol : accessible par un escalier hélicoïdal étroit en bois.

Il ressort de la visite une bonne impression d’ensemble. L’expertise relève que les locaux :

— sont situés dans un immeuble de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent, quoique la façade soit à ravaler ;

— sont dans un état d’usage assez avancé, présentant toutefois le charme de l’ancien ;

— ont une disposition assez fonctionnelle pour l’activité exercée ;

— ne sont pas accessibles aux PMR, en raison de l’étroitesse de la porte d’entrée ;

— ne sont pas dotés de sanitaires privatifs ;

— ont des menuiseries extérieures en bois à simple vitrage ;

— disposent d’une climatisation.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

La surface pondérée du local commercial a été estimée par l’expert judiciaire à 52,49 m² P.

La SARL CANEY INTERNATIONALE est en désaccord sur la pondération des locaux.

Sur le rez-de-chaussée

La SARL CANEY INTERNATIONALE conteste les pondérations retenues respectivement pour l’arrière-boutique et la boutique en zone 1, en faisant valoir pour la première, l’éloignement relatif de l’entrée nonobstant la visibilité depuis la rue, et pour la seconde, le fait que l’emprise de l’escalier n’ait pas été déduite de la surface. Elle propose une pondération de 0,80 pour chacune.

Les consorts [X] s’accordent avec l’expertise pour retenir une surface totale pondérée de 52,49 m², et rappellent que la valeur d’une surface est estimée d’après sa visibilité depuis l’extérieur par les passants, donc de la distance depuis la vitrine et non depuis la porte.

En l’espèce, il est constant que la classification des zones s’opère par rapport à la distance de la vitrine, de sorte que le moyen tiré de l’éloignement de la porte ne saurait prospérer. S’agissant de l’emprise de l’escalier, l’expert soutient qu’elle a bien été déduite. Il appartient au preneur d’en apporter la preuve contraire par un calcul probant notamment, ce qui ne ressort pas de ses simples allégations. Le moyen ne saurait donc prospérer.

En conséquence, il y a lieu d’entériner les estimations expertales du rez-de-chaussée.

Sur le sous-sol

La SARL CANEY INTERNATIONALE conteste la pondération du sous-sol jugée excessive en ce que les caractéristiques de l’escalier qui constitue l’unique accès au sous-sol, compliquent l’accès pour la manutention des caisses de vin. Elle considère que la pondération doit être fixée à 0,20 et non à 0,25.

Les consorts [X] s’accordent avec l’expertise et font valoir que les caves sont très satisfaisantes. En particulier, elles ont une belle hauteur (2,84 mètres en moyenne et 3,14 sous clef de voute). Ils soulignent en outre une surface importante (48 m²) ; une distribution fonctionnelle et une adéquation à l’activité de caviste. Dans ces circonstances, le coefficient de 0,25 leur parait tout à fait adapté.

En l’espèce, il est constant d’une part, que la présence d’une annexe reliée en 1er sous-sol est parfaitement adaptée à l’activité de caviste, et d’autre part, qu’il ressort de l’expertise que l’emprise de l’escalier a été soustraite, ce dont il faut déduire que la critique de cet escalier est inopérante pour évaluer l’estimation de la surface considérée. Or, le surplus de ladite surface n’a pas été utilement critiqué par le preneur, de sorte que l’estimation expertale doit être confirmée sur le 1er sous-sol à 0,25.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 52,49 m²P.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il sera renvoyé à l’expertise pour une présentation exhaustive dont il ressort en substance :

— Des loyers judiciaires allant de 550 euros le m² P en janvier 2014 pour une galerie située au [Adresse 5] ; à 1.100 euros le m²P en décembre 2016 pour une boutique de thés ;

— Des loyers de renouvellement amiables allant de 600 euros par m²P en octobre 2016 pour une librairie située au [Adresse 3] ; à 1.063 euros par m²P courant 2019 pour une horlogerie située [Adresse 5] ;

— Des locations nouvelles allant de 423 euros le m² P en mai 2020 pour une agence immobilière située [Adresse 2] ; à 1.831 euros par m² P en novembre 2013 pour un bar restaurant situé [Adresse 6].

L’expert retient un prix unitaire de 850 euros/m²P et une valeur locative avant abattement de 44.617 euros par an hors taxe, hors charge.

Sur la valeur locative avant abattement

La SARL CANEY INTERNATIONALE soutient que doit être écartée la référence de loyer de location nouvelle à 1.831 euros par m² P en novembre 2013 pour un bar restaurant situé [Adresse 6], compte tenu du fait que le preneur qui tenait à maintenir une activité de restauration était dans un rapport de force défavorable lors de sa prise à bail. Elle soutient en outre que l’inclusion des prix de cession dans le montant du loyer ne peut pas être prise en compte lors de l’évaluation d’un loyer en renouvellement. En effet, selon elle, sauf si ces prix sont versés au propriétaire et non à l’ancien exploitant, ils ne représentent pas un élément du loyer, mais plutôt la valeur du fonds de commerce. Elle ajoute qu’en outre, s’agissant de deux références relatives à des commerces de bouche, que ces activités ont cessé définitivement, à savoir « Goût de brioche » ([Adresse 7] ) et “Macarons Gourmands” ([Adresse 10] ).

Elle soutient que s’agissant des références en loyers judiciaires et d’une manière générale, seules les références concernant les locaux à usage de commerce de bouche doivent être envisagées, car les locaux dédiés au prêt-à-porter, de maroquinerie ou encore d’horlogerie supportent généralement des loyers plus élevés.

Elle ajoute que la [Adresse 17] demeure plus déclassée que la [Adresse 18], bien qu’elle soit proche ou le haut de la [Adresse 20] qui draine un important flux de chalands et qui constituent à elles seules un véritable épicentre de distraction, notamment les fins de semaine et que la [Adresse 19] est, quant à elle peu passante et peu commerçante. La SARL CANEY INTERNATIONALE retient une valeur unitaire de 750 euros/m2 P.

Les consorts [X] font valoir que la reference référence de loyer de location nouvelle à 1.831 euros par m² P en novembre 2013 pour un bar restaurant situé [Adresse 6] doit être retenue, le prix acquitté par le preneur étant celui qui a remporté son consentement. Ils soutiennent qu’il en est de même pour les références relative à la décapitalisation du droit au bail ou du droit d’entrée s’agissant indéniablement d’un avantage économique que le preneur consent actuellement afin de jouir des locaux. Ils ajoutent que l’expert n’a pas décapitalisé le prix des cessions de fonds de commerce, mais uniquement des cessions de droit au bail. Ils indiquent que les fermetures postérieures sont sans incidence sur l’accord des parties sur le prix du bail lors de sa conclusion. Ils contestent le fait que la valeur locative doit être minorée du fait de la crise sanitaire, en arguant que les cavistes ont été des commerces jugés essentiels et ont pu demeurer ouverts. Ils proposent de retenir des références situées dans la fourchette haute.

Au regard du plan produit et de leur distance par rapport aux locaux mis à bail, il y a lieu de considérer l’ensemble des références produites par l’expert comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l’article L145-33 du code de commerce, à l’exception des loyers décapitalisés, dès lors qu’il n’est pas donné au juge des loyers les moyens d’apprécier les éléments exactement pris en compte lors de cette cession et que tout élément exogène à la valeur locative au sens des textes précités doit être exclus. Les consorts [X] retiennent une valeur locative de 1.147,60 euros/m²P.

Compte tenu de ce qui suit :

— la situation géographique : l’emplacement est favorable à l’exploitation du commerce considéré profitant d’un quartier résidentiel et touristique très prisé, et à un pouvoir d’achat élevé, mais cependant en retrait des intersections les plus commerciales ; d’une bonne desserte par les transports en commun ;

— des caractéristiques des locaux : état d’usage assez avancé, présentant le charme de l’ancien, avec une distribution fonctionnelle ; mais sans sanitaire privatif, ni chauffage, ni accessibilité PMR ;

— de la destination du bail ;

— de la situation locative ;

— des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage (dont exclusion des références susmentionnées) ;

Le prix unitaire doit être fixé à 900 euros le m²P ; ce qui fixe la valeur locative annuelle globale au principal à 47.241 euros (900 euros le m² P x 52,49m ² P = 47.241 euros) par an, au principal.

Sur l’abattement

Aux termes du premier alinéa de l’article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Sur l’abattement dû au titre des clauses relatives aux travaux

Le bailleur soutient que la clause des travaux est usuelle et n’ouvre pas droit à abattement.

Le preneur estime que l’abattement pour travaux de 2 % est insuffisant, au regard de la vétusté des locaux, et propose de retenir 5 %.

En l’espèce, la clause de mise en conformité prévu dans le bail transfert bien au preneur une obligation incombant au bailleur, en ce qu’elle n’exclut pas la prise en charge par le preneur d’une mise en norme impliquant des travaux de nature structurelle. Au regard de l’état d’usage avancé des locaux, il convient de retenir une minoration à hauteur de 3 %.

Le preneur soutient avoir droit à une minoration au titre de la clause d’accession. Ce moyen ne saurait prospérer dès lors que l’accession ne saurait jouer en faveur du bailleur s’il devait l’envisager, sans la réalité de travaux pris en charge par le preneur dont il n’est pas justifié.

Sur l’abattement dû au titre de la clause indiciaire

Le preneur sollicite une minoration de 2 % de la valeur locative en raison de l’application de l’indexation annuelle du loyer sur la base de l’ICC et non de l’ILC.

Le bailleur indique qu’il ne cause pas de manière générale un préjudice au preneur. Ainsi, au cours du bail expiré, l’ICC a augmenté de 10,72 % (de 1.594 au T. 3 2008 a 1.765 au T. 3 2020), soit moins que l’ILC, qui a augmenté de 12,93 % (de 102,46 au T. 3 2008 a 115,70 au T. 3 2020). L’abattement de 2 % sollicité ne serait donc pas justifié.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder une minoration de la valeur locative en raison d’un choix indiciaire dont l’évolution à la hausse ou à la baisse sur la durée du bail est incertaine pour l’ensemble des parties. Le moyen ne saurait prospérer.

Sur la valeur locative après abattement

En conséquence, la valeur locative du bail renouvelé doit donc être fixée à la valeur locative de 45.824 euros annuels au principal, à compter du 1er octobre 2020 (47.241 euros – 3% = 45.823,77 arrondies à 45.824).

Sur le loyer plafonné

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des élé-ments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commer-ciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statis-tique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’expert estime le loyer plafonné à 55.200,14 euros. Le loyer plafond n’est pas contesté par les parties.

Compte tenu du fait que le loyer plafond est supérieur à la valeur locative, le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative, soit à 45.824 euros annuels au principal, à compter du 1er octobre 2020.

Sur les autres demandes

Les consorts [X] seront condamnés à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus, avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Madame [F] [S] ;

Fixe à 45.824 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2020 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SARL CANEY INTERNATIONALE et l’indivision formée par Messieurs [R] [X] et [M] [X] pour les locaux commerciaux situés [Adresse 9] et [Adresse 1] dans le 6ème arrondissement à [Localité 16], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamne in solidum Messieurs [R] [X] et [M] [X] à payer à la SARL CANEY INTERNATIONALE les intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyer à compter de la date de l’assignation pour les trop-perçus de loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 07 mai 2024.

LA GREFFIERELE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON