TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

2 Expéditions

exécutoires

— M^e Eléonore DE GANAY

— M^e Smaranda RUGINA

délivrées le :

+ 1 copie dossier

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5ème chambre

1ère section

N° RG 22/03833

N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBW

N° MINUTE :

Assignation du :

1er Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2024

DEMANDERESSE

La Société PROJETLOCATIF, société par actions simplifiée au capital au capital de 9.000 euros, dont le siège social est sis à [Localité 5], [Adresse 1] immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 432.758.597 représentée par son Président,

représentée par M^e Eléonore DE GANAY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0026 et par M^e Olivier BROUSSE, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [V] [B], née le 1e juin 1993 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant au [Adresse 3] à [Localité 6],

représentée par M^e Smaranda RUGINA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1

Décision du 04 Juin 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/03833 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Véronique BABUT, Greffière lors des débats et de Tiana ALAIN, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2024 tenue en audience publique devant Thierry CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils de parties que la décision serait rendue le 4 Juin 2024 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

_______________________

EXPOSE DU LITIGE

La SAS PROJETLOCATIF exerce une activité d’agence immobilière, et le 14 octobre 2020, Madame [P] [B] lui a donné un mandat exclusif de recherche portant sur tous biens immobiliers à but d’investissement locatif sur les départements du Val de Marne et de l’Aube, pour une valeur maximale en principal de 250.000 euros.

Le 20 novembre 2020, Madame [B] a signé au profit de la société PROJETLOCATIF une reconnaissance d’honoraires de 12.400 euros mentionnant “suite à l’acquisition d’un appartement 3 pièces, 4ème étage (lot n°129) avec cave (n°159) situé [Adresse 2]”.

Un compromis de vente notarié a été signé le 7 décembre 2020 et l’acte contient un article “Négociation” dans lequel l’acquéreur déclare devoir à l’agence PROJETLOCATIF des honoraires à hauteur de 8% du prix du bien avec un forfait minimum de 5.900 euros.

Par courrier du 20 janvier 2021, Madame [B] a mis fin au mandat.

L’appartement objet du litige a finalement bien été acquis par Madame [B] le 21 mai 2021, et le 23 juin, la société PROJETLOCATIF lui a adressé une facture d’honoraires de 12.400 euros TTC.

En l’absence de réponse, par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2021, la société PROJETLOCATIF a mis Madame [B] en demeure de payer les honoraires convenus.

Par acte d’huissier de justice du 1er mars 2021, la SAS PROJETLOCATIF a fait assigner Madame [P] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris afin que celui-ci :

— La condamne à lui payer en règlement de sa facture de commission en date du 23 juin 2021 la somme de 12.400 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021 ;

— La condamne à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société PROJETLOCATIF expose pour l’essentiel au visa des articles 1103 et suivants du code civil, qu’elle est bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [B] à lui payer le montant des honoraires contractuellement dus.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Madame [B] demande au tribunal de :

— Débouter la société PROJETLOCATIF de l’ensemble de ses demandes ;

— La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui, Madame [B] fait essentiellement valoir que la société PROJETLOCATIF ne lui a pas présenté les vendeurs mais qu’elle est entrée directement en contact avec eux via le site “Le bon coin”.

Elle ajoute que le mandat prévoit que l’agent immobilier a droit à rémunération dans l’hypothèse où le mandant conclut effectivement l’achat du bien immobilier proposé par le mandataire mais que tel n’est pas le cas puisqu’en l’espèce l’agence ne démontre pas l’avoir mise en relation avec les vendeurs.

Elle soutient avoir répondu à une annonce trouvée sur le site “Le bon coin” et être allée visiter seule ce bien immobilier.

Elle précise que, bien que la société PROJETLOCATIF ne soit pas à l’origine de la mise en relation, elle a néanmoins signé la reconnaissance d’honoraires pensant que l’agence immobilière allait ensuite l’aider à négocier avec les vendeurs, et l’accompagner dans la vente par d’autres démarches proactives, mais que tel n’a pas été le cas et que l’agence immobilière ne justifie d’aucune diligence lui permettant de réclamer le paiement d’un quelconque honoraire.

Elle fait observer que l’absence d’intervention de la société PROJETLOCATIF dans la mise en relation entre elle et les vendeurs ressort clairement du compromis de vente du 7 décembre 2020 dans lequel il est précisé que “Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.” et elle pointe la contradiction entre ce paragraphe et le suivant par lequel elle reconnaît devoir à l’agence un honoraire de 8% du prix de vente.

Elle se prévaut également de ce que l’achat a eu lieu après l’expiration du mandat.

Elle ajoute que la jurisprudence fait une application très stricte de l’article 78 de la loi du 20 juillet 72 et impose pour qu’une agence puisse prétendre à l’honoraire prévu dans le cas d’une vente faite sans elle, qu’une clause du contrat le stipule expressément ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie expressément aux écritures des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2023, et les plaidoiries ont été fixées au 22 avril 2004.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est constant que Madame [P] [B] a signé le 14 octobre 2020 avec la société PROJETLOCATIF un mandat exclusif de recherche portant sur tous biens immobiliers à but d’investissement locatif dans les départements du Val de Marne et de l’Aube.

Il est également démontré que Madame [B] a signé le 20 novembre 2020 une reconnaissance d’honoraires d’un montant de 12.400 euros visant expressément un bien immobilier sis [Adresse 2] (lots n° 129 et 159).

Il est également acquis que le 7 décembre 2020, un compromis de vente notarié a été signé dans lequel au paragraphe “NEGOCIATION” a été portée la mention suivante en caractères gras:“Toutefois, l’Acquéreur déclare devoir à l’agence PROJETLOCATIF située à [Localité 5], [Adresse 1], des honoraires à hauteur de 8% avec un forfait minimum de 5.8900 euros selon mandat 1874 en date du 14 octobre 2020.”

Madame [B] soutient qu’elle est entrée en relation avec les vendeurs du bien immobilier dont s’agit sans l’assistance de l’agence PROJETLOCATIF et que cette dernière n’a accompli aucune démarche proactive pour l’assister dans le processus d’acquisition après la signature de la reconnaissance d’honoraires qu’elle a accepté de signer.

Or, non seulement, la défenderesse ne produit aucun élément de preuve établissant qu’elle est entrée directement en contact avec les vendeurs via le site “Le bon coin” comme elle l’affirme, mais encore, elle produit elle-même les messages échangés via l’application WhatsApp avec Monsieur [L] [G], conseiller de l’agence PROJETACTIF.

Au vu de cette chronologie, le tribunal constate que pour la période du 23 octobre 2020 au 08 janvier 2021, Madame [B] et Monsieur [G] ont échangé plus de 380 messages dont le caractère particulièrement amical doit être relevé et dont l’immense majorité concerne l’acquisition litigieuse. Plus de 150 messages ont été échangés postérieurement à la signature de la reconnaissance de dette ce qui met à mal l’argumentation de Madame [B] sur la passivité du mandataire.

S’il résulte de cet échange que Madame [B] semble avoir effectué la première visite du bien litigieux seule le 3 novembre 2020, d’une part, il ne peut pour autant s’en déduire que l’agence n’est pas à l’origine de la découverte de celui-ci, et d’autre part cette première visite a été faite avec la fiche préparée et envoyée par Monsieur [G]. La mandante et le mandataire se sont d’ailleurs mis d’accord pour une contre visite le samedi suivant, soit le 7 novembre 2020.

Après cette visite s’en sont suivis de très nombreux échanges concernant l’acquisition, tant en ce qui concerne le financement que les travaux à prévoir. Avant d’adresser sa proposition d’achat au propriétaire, Madame [B] l’a fait valider par Monsieur [G] le 9 novembre 2020.

A cet égard, il doit être noté que le 9 novembre 2020, Monsieur [G] écrit “ Pratiquement tout est correct à part le FAI après le prix, ce n’est pas un prix FAI mais net vendeur les honoraires projet locatif peuvent être notés ou via une reconnaissance d’honoraires à part (pour ne pas braquer le Mr, je préfère cette solution) mais tu as le choix.”

Après acceptation de l’offre, force est de constater que les échanges se sont prolongés (plus de 150 messages) abordant tous les problèmes concernant la finalisation de l’achat et le projet de mise en location. Monsieur [G] a écrit le 16 novembre 2020 après avoir été informé de l’acceptation de l’offre : “Eh bien, super nouvelle, nous allons pouvoir enfin passer à la seconde partie du projet, financement et travaux.”

C’est donc en parfaite connaissance des diligences accomplies que Madame [B], en totale liberté, a signé la reconnaissance d’honoraires du 20 novembre 2020.

Le 26 novembre 2020, Madame [B] écrit “ Ce n’est pas obligé de figurer sur le compromis de vente si j’ai signé la reconnaissance d’honoraires”.

Le 30 novembre 2020, elle écrit : “J’ai reçu les documents pour la signature du compromis, je te les ai envoyés par e-mail, si tu veux qu’on en discute.”

Les échanges ont continué, Madame [B] demandant même le 6 décembre 2020 à Monsieur [G] de lui communiquer les coordonnées de l’expert comptable de l’agence.

Au vu de ce très volumineux échange de messages, il apparaît que Madame [B] ne peut, sans se départir de la bonne foi imposée dans toute exécution contractuelle, soutenir que son achat a été réalisé sans l’intervention active de la société PROJETLOCATIF.

Le mandat stipule en son article 6-I relatif aux obligations du mandant que celui-ci s’interdit de conclure directement avec tout vendeur présenté par le mandataire, même après l’expiration ou la résiliation du mandat et durant les douze mois suivants la fin de celui-ci.

En conséquence, il importe peu que compte tenu d’un refus d’octroi de prêt bancaire, la vente n’ait finalement été conclue que par acte authentique du 21 mai 2021 soit postérieurement à la résiliation du mandat intervenue par courrier du 20 janvier 2021.

Le contrat contient par ailleurs une clause pénale aux termes de laquelle “en cas de manquement à l’une quelconque des obligations, notamment celles visées à l’article 6-1 ci-dessus, le Mandant versera au Mandataire une somme équivalente au montant de la rémunération prévue à l’article 10 ci-après, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive en application des articles 1217, 1221, 1231-5 du code civil.”

Aux termes de l’article 1231-5 :

“Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, la pénalité correspondant aux honoraires au paiement desquels Madame [B] s’est engagée par deux fois, par écrit, n’apparaît pas manifestement excessive ou dérisoire.

En conséquence, Madame [B] sera condamnée au paiement de la somme de 12.400 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 novembre 2021.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [P] [B] qui succombe sera tenue aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de la SAS PROJETLOCATIF la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

Madame [B] sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [P] [B] à payer à la SAS PROJETLOCATIF la somme de 12.400,00 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2021 ;

CONDAMNE Madame [P] [B] à payer à la SAS PROJETLOCATIF la somme 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à Paris le 4 juin 2024.

La GreffièreLe Président