Tribunal Judiciaire de Tarascon, Loyers commerciaux, 24 juillet 2025, n° 21/00004

TJ Tarascon 24 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Application de la méthode hôtelière pour la fixation du loyer
La cour a estimé que la méthode hôtelière est appropriée pour déterminer la valeur locative des locaux, en raison de leur nature monovalente et de leur usage exclusif pour l'exploitation d'un fonds de commerce.
Accepté
Incompétence du juge des loyers commerciaux pour inscrire une créance locative
La cour a confirmé que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour inscrire une créance locative au passif de la procédure collective, se déclarant incompétent à cet égard.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tarascon, loyers commerciaux, 24 juil. 2025, n° 21/00004
Numéro(s) :	21/00004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe STRATIGEASThibault POMARES
Parties :	SARL c/ S.A.R.L. HOST SERVICES immatriculée au RCS de [ Localité 15 ] sous le, S.A.R.L. HOST SERVICES immatriculée, S.A.R.L.

Texte intégral

Expéditions à : SARL EPILOGUE (Me [V])

Grosses et expéditions à :

— M^e STRATIGEAS

— M^e POMARES

Délivrées le : 24/07/25

Minute N° : 25/00003

DOSSIER N° : N° RG 21/00004 – N° Portalis DBW4-W-B7F-C6GF

AFFAIRE : [Z] / S.A.R.L. EPILOGUE Maître [C] [V], mandataire judiciaire désigné par le jugement du 12 avril 2024, membre de la SARL EPILOGUE sis [Adresse 5] à [Localité 8]., S.A.R.L. HOST SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 829 100 072, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT RENDU LE 24 JUILLET 2025

DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDEUR

M. [X] [Z], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Jean-christophe STRATIGEAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.A.R.L. HOST SERVICES immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 829 100 072, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

S.A.R.L. EPILOGUE Maître [C] [V], mandataire judiciaire désigné par le jugement du 12 avril 2024, membre de la SARL EPILOGUE sis [Adresse 5] à [Localité 8]., dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Le Tribunal était composé de Madame CHERON, Présidente assistée de Madame MAYALI, Greffier lors des débats et de Madame DUCHON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 15 Mai 2025.

A l’issue, les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

En vertu de quoi, le juge de l’exécution a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 1er octobre 2012 reçu par Maître [U] [P], notaire à [Localité 7], Monsieur [X] [Z] et Madame [R] [G] ont donné à bail commercial, en renouvellement des baux commerciaux en date du 10 mars 1983, du 3 février 1992 et des 3 et 8 mars 2001, à la société à responsabilité limitée L’ESPELIDO, aux droits de laquelle est venue la société à responsabilité limitée HOST SERVICES à la suite d’une cession de fonds de commerce intervenue le 28 avril 2017, des locaux situés sur la commune des [Localité 14], [Localité 13], dans un ensemble immobilier situé lieudit « [Localité 11] », figurant au cadastre de ladite commune sous la section BS, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une contenance totale de 1 ha 07 a et 86 ca, comprenant :

« 1°) Un bâtiment élevé d’un étage sur rez-de-chaussée constitué par :

— Au rez-de-chaussée : une pièce à usage de réception, une cuisine, une salle

— Au premier étage : trois pièces, salles de bains, WC

2°) Un bâtiment élevé d’un simple rez-de-chaussée constitué par : douze chambres avec salle de bains et WC, et véranda sur le devant.

Avec terrain attenant et piscine. »

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012 pour expirer le 30 septembre 2021.

Le loyer initial du bail, d’un montant annuel de 37.404 € hors charges, s’établit à ce jour, du fait de l’indexation annuelle, à la somme annuelle de 40.943,15 € hors charges.

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2021, Monsieur [X] [Z] a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception :

— du montant du loyer du bail renouvelé fixé à la somme de 71.750 € hors charges,

— des clauses devant être mises à jour conformément aux dispositions de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 et son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 août 2021, Monsieur [X] [Z] a fait signifier un mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bail commercial renouvelé à sa locataire.

Aucun accord amiable n’étant intervenu entre le bailleur et le preneur sur le montant du loyer du bail renouvelé, Monsieur [X] [Z] a fait citer, par exploit du 29 novembre 2021, la société HOST SERVICES devant le juge délégué aux loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Tarascon en fixation du prix du bail.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2022.

Monsieur [X] [Z] a demandé aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée le 7 novembre 2022 de :

A titre principal,Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 71.750 € hors charges, Condamner la société HOST SERVICES au paiement des intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021, outre capitalisation desdits intérêts,

A titre subsidiaire,Ordonner la désignation d’un expert-judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2021, en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, Condamner le locataire à supporter les frais d’expertise, Fixer à titre provisionnel le loyer pendant le cours de la procédure en ce compris la mesure d’expertise à la somme de 71.750 € hors charges par an, En tout état de cause, Débouter la société HOST SERVICES de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner la société HOST SERVICES au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [Z] a expliqué que le montant du loyer du bail à renouveler échappait à la règle du plafonnement s’agissant de locaux commerciaux monovalents et devait être fixé à la valeur locative, déterminée à partir de la méthode dite “hôtelière” et a versé aux débats un avis de valeur réalisé à ses frais le 22 mars 2021 par Monsieur [Y] [W] expert immobilier près la cour d’appel d'[Localité 6].

Il a fait valoir en réponse aux arguments développés en défense que la partie des locaux utilisée à usage d’habitation par l’exploitant devait être prise en compte et justifiait que soit retenue une valeur locative à hauteur de 24 960 € sans que la monovalence des lieux ne puisse être remise en cause sur ce fondement.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée en date du 15 novembre 2022, la société HOST SERVICES a demandé de :

A titre principal, Rejeter l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [X] [Z] ; A titre subsidiaire, Fixer le loyer annuel dû par la société HOST SERVICES à Monsieur [Z] à 40.799,52 € ; En telle hypothèse, dire que la société HOST SERVICES ne saurait être considérée comme la partie succombante ; Sur la demande d’expertise présentée par Monsieur [Z] à titre subsidiaire, prendre acte des protestations et réserves de la société HOST SERVICES ; Dire et juger que les frais d’expertise seront à la charge du demandeur ; En tout état de cause, Condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens.

Elle a contesté la méthode de calcul retenue dans l’avis de valeur produit par la bailleresse et invoqué l’article L 144-33 du code de commerce pour déterminer le montant du loyer renouvelé. Elle s’est appuyée sur un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet AIGLIN LEFEVRE pour conclure que le montant du loyer ne saurait dépasser la somme de 40 799,52 €. Elle a estimé que la partie réservée au logement d’habitation de l’exploitant ne saurait générer un loyer particulier dès lors que le bail ne prévoyait pas un tel loyer, que cette partie était initialement destinée au débit de boisson et au snack et que le bien échapperait à la qualification de local monovalent si un loyer d’habitation devait être versé. Il a ajouté qu’une mesure d’expertise serait inutile dès lors que les articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce précisaient les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans a :

Dit que le loyer de base renouvelé était déterminé au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée conformément à l’article R 145-10 du code de commerce,

Avant dire droit sur le loyer du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2021, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder, Madame [E] [T], expert près la cour d’appel d'[Localité 6];

Rejeté les demandes des parties tendant à la fixation d’un loyer provisionnel modifié durant la durée de la mesure d’expertise ;

Dit que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du loyer du bail renouvelé, la SARL HOST SERVICES continuerait à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 30 septembre 2021 selon les modalités prévues par le contrat de bail renouvelé le 1er octobre 2012;

Sursis à statuer sur les autres demandes présentées et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

Réservé les dépens.

Par jugement du 12 avril 2024, le tribunal de commerce a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société HOST SERVICES et désigné la SARL EPILOGUE comme mandataire judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 23 avril 2024.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 17 octobre 2024 et a fait l’objet de trois renvois sollicités par les parties.

Par exploit du 24 avril 2025, monsieur [X] [Z] a fait citer Maître [C] [V] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de céans aux fins de :

Constater l’interruption d’instance et enjoindre à la société HOST SERVICES de procéder aux formalités usuelles pour la reprise d’instance, Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 50 731 € hors charge ; Fixer au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES la créance de Monsieur [X] [Z] s’établissant à hauteur de 42 835,51 € au titre de la rétroactivité du loyer du bail renouvelé indexé, outre intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021, et outre capitalisation desdits intérêts ; Fixer au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES la créance de Monsieur [X] [Z] s’établissant à 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Les deux affaires ont été jointes et évoquées à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son mémoire n°3, Monsieur [X] [Z] demande au juge des loyers commerciaux sur le fondement des articles R145-27 et R145-34 de :

Constater l’interruption d’instance et enjoindre à la société HOST SERVICES de procéder aux formalités usuelles pour la reprise d’instance ; Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 50 731 € hors charge ; Fixer au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES la créance de Monsieur [X] [Z] s’établissant à hauteur de 42 835,51 €au titre de la rétroactivité du loyer du bail renouvelé indexé, outre intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er octobre 2021, et outre capitalisation desdits intérêts ; Fixer au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES la créance de Monsieur [X] [Z] s’établissant à 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

En réplique, aux termes de mémoire n°3 notifié par lettre recommandée le 9 mai 2025, la SARL HOST SERVICES demande de :

Se déclarer incompétent pour fixer une créance locative au passif de la société HOST SERVICES ; Limiter le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 42 121 €;Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses autres prétentions ; En tout état de cause, condamner Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SARL EPILOGUE, bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incompétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il doit être rappelé que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation. Il ne lui appartient pas de se prononcer sur une éventuelle créance locative.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour inscrire au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES une créance locative.

Il convient en conséquence de se déclarer incompétent et de renvoyer Monsieur [X] [Z] à mieux se pourvoir.

Sur l’interruption d’instance

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par : l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 373 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

En vertu des dispositions de l’article 374 dudit code, l’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

Selon les dispositions du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article L. 622-23 dudit code, les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative.

Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par jugement en date du 12 avril 2024, le tribunal de commerce de Tarascon a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’égard de la SARL HOST SERVICES, et désigné la SELARL EPILOGUE prise en la personne de Maître [C] [V] en qualité de mandataire judiciaire.

Or, le mandataire judiciaire a été mis en cause par exploit du 25 avril 2025, l’affaire ayant été jointe à celle concernant la demande de fixation du loyer entre les parties étant observé que l’action exercée par Monsieur [X] [Z] ne tend aucunement à la condamnation la SARL HOST SERVICES au paiement d’une somme d’argent, mais vise à voir fixer le montant du loyer renouvelé.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la présente instance, interrompue à compter du 12 avril 2024, a été valablement reprise le 25 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater l’interruption de l’instance à compter du 12 avril 2024 jusqu’au 24 avril 2025, ainsi que la reprise de celle-ci le 25 avril 2025.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.

L’article L145-34 ajoute que “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”

Selon l’article R 145-10 du code du commerce “le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée”.

Selon une jurisprudence constante, les locaux monovalents échappent de plein droit à la règle du plafonnement.

En l’espèce, le bail renouvelé stipule que les locaux devront servir « exclusivement à l’exploitation d’un fonds de commerce de hôtel restaurant, pizzeria et location de chevaux, achat, fabrication et vente de produits artisanaux » de sorte qu’il est d’usage d’appliquer la méthode hôtelière pour en déterminer la valeur locative.

La méthode hôtelière classique restitue les capacités d’exploitation à partir d’une recette théorique maximale d’hébergement hors taxes que l’exploitant peut obtenir en louant en totalité ses chambres sur l’année, à laquelle on applique d’éventuels abattements, un taux d’occupation possible au regard du lieu et du classement de l’hôtel, puis un pourcentage sur recette, conduisant ainsi à un revenu brut immobilier. La recette théorique est déterminée par la prise en considération des tarifs affichés à la réception ou dans les chambres à la date de prise d’effet du bail renouvelé en tenant compte de l’existence d’une tarification différente selon la saison, haute ou basse, ou des salons et non des prix indiqués sur internet.

La méthode hôtelière a été actualisée par la compagnie des experts en immobilier commerciale et d’entreprise (CEICE) près la Cour d’appel de [Localité 12] dans une analyse publiée en octobre 2016 dans la revue AJDI pour tenir compte des évolutions du marché hôtelier. Cette nouvelle méthode recommande de « conserver la notion de chiffre d’affaire théorique mais applicable à l’établissement par transposition d’éléments connus du marché (paramètres comparables analysés en termes de prix moyens pratiqués) en intégrant les variations de prix en cours de journée et d’année, tant la volatilité des tarifs est grande, et en respectant la durée normale d’exercice. Il s’agit de déterminer un prix moyen praticable hors taxes sur une année d’exploitation ».

Ainsi, en ce qui concerne l’assiette du calcul, la recette théorique n’est plus appréhendée en fonction des tarifs affichés mais en fonction du chiffre d’affaires réalisable par comparaison avec les hôtels du secteur, en fonction des données disponibles, en effectuant des correctifs pour tenir compte des caractéristiques et de l’emplacement des locaux.

Il sera observé que la doctrine n’a pas prohibé l’application de la nouvelle méthode hôtelière aux résidence de tourisme et qu’en tout état de cause la méthode choisie ne revêt aucun caractère impératif puisqu’elle n’est fixée ni dans la loi ni dans le règlement étant précisé que la méthode à utiliser pour la fixation du loyer relève du pouvoir souverain du juge du fond.

L’expert judiciaire a opéré une distinction dans son rapport entre d’une part, la partie hôtel et d’autre part, la partie privative des locaux.

S’agissant de la partie hôtel, l’expert a appliqué la méthode hôtelière actualisée ce qui n’est pas remis en cause par les parties. Par ailleurs, n’est pas davantage contestée l’évaluation retenue à hauteur de 42121,33 €.

Le débat entre les parties porte sur l’évaluation de la partie privative étant précisé que le demandeur entend que le montant retenu par l’expert pour cette partie s’ajoute à celui retenu pour la partie hôtelière tandis que la locataire soutient que le montant retenu pour la partie hôtelière englobe nécessairement les parties privatives.

Elle fait valoir que ni le bail initial ni son renouvellement n’ont prévu l’application d’un loyer particulier pour ces parties privatives. Elle ajoute que les gérants ont l’obligation de vivre sur place ce qui suppose que ledit bien ne peut être valorisé en tant que logement de fonction. Enfin, elle expose que cette distinction reviendrait à ce qu’elle soit débitrice de deux loyers, un loyer commercial pour la partie exploitée à titre d’hôtel et un loyer d’habitation relatif aux parties privatisées et a ôté le caractère monovalent des lieux.

L’expert retient que les parties privatives sont constituées au rez-de-chaussée d’un salon avec petit coin cuisine, une chambre aménagée dans un auvent et au premier étage un grand hall distribuant une salle d’eau avec WC, une chambre et deux bureaux.

L’expert précise qu’en 1989 et en 2007, l’appartement privatif correspondait au premier étage actuellement occupé par le gérant. Il fait référence à une attestation des précédents exploitants de 2012 à 2016 envoyée par courriel le 30 mai 2023 aux termes de laquelle ces derniers bénéficiaient depuis l’acquisition du fonds de commerce en 2012 d’un logement composé d’un salon sans cuisine au rez-de-chaussée et d’une salle de bain et de deux chambres à l’étage. La partie véranda, actuelle chambre du rez-de-chaussée, servait de salle de réunion.

Ainsi, il convient d’observer que les locaux loués ont toujours comporté une partie privative, occupée par l’exploitant hôtelier, faisant partie intégrante de l’hôtel et ne pouvant être louée séparément comme le note l’expert. Cette partie privative peut ainsi être assimilée à un logement de fonction. Cela n’est pas de nature à remettre en cause le caractère monovalent des lieux.

En outre, tel que ce cela résulte des éléments précédemment rappelés, cette partie privative a été étendue depuis l’origine y compris depuis la conclusion du bail en 2012 et la reprise des lieux loués par la SARL HOST SERVICES. Ce choix du locataire ne saurait préjudicier au bailleur.

La prise en compte de ces locaux dans l’évaluation du loyer à la charge de la locataire ne saurait aboutir à la création d’un second loyer comme le soutient la défenderesse mais correspond à la valeur locative globale des lieux loués. Peu importe à cet égard que le bail initial ne comporte pas de disposition spécifique sur un tel logement de fonction puisque ces lieux ne peuvent être loués indistinctement de l’hôtel et leur prise en compte est englobée dans le loyer du local commercial.

Toutefois, c’est à juste titre que l’expert, pour détailler de manière précise la valeur des lieux loués, s’est livré à une analyse de la valeur locative propre aux caractéristiques de la partie servant de logement de fonction. Ainsi, l’expert a retenu une valeur moyenne de 11 €/m2/mois HC compte tenu de la rareté des locations hors saisonnier. Il a appliqué des coefficients de pondération de :

0,85 s’agissant d’un logement de fonction dans un hôtel ; 0,90 au titre des prestations médiocres résultant de la configuration des lieux ; 0,90 compte tenu du vis-à-vis d’une chambre sur le SPA ; 1,05 pour tenir compte de l’extérieur.Il en déduit une valeur locative de 8 € /m2/mois hors charges soit une valeur arrondie 8640 € par an.

Cette évaluation apparaît justifiée et, hormis la contestation de son principe, la locataire n’apporte pas de contradiction sur l’évaluation de la partie privative.

Dès lors, la valeur locative des lieux s’entend du cumul du montant du loyer retenu pour la partie hôtelière et celle correspondant au logement de fonction soit 50761 € par an hors charge.

Dans ces conditions, il convient de fixer la valeur locative à la somme arrondie de 50731 € par an hors charge, le juge ne pouvant statuer ultra petita par rapport à la demande du bailleur.

Sur les autres demandes

Les demandes du bailleur de fixation du nouveau prix du bail étaient manifestement disproportionnées au regard du loyer retenu. Dans ces conditions, il n’est pas inéquitable de mettre les frais d’expertise à charge du bailleur qui a pris l’initiative de saisir le juge des loyers.

Il convient en conséquence de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par le bailleur.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés non compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

SE DECLARE incompétent pour inscrire au passif de la procédure collective de la société HOST SERVICES une créance locative et renvoie Monsieur [X] [Z] à mieux se pourvoir ;

CONSTATE l’interruption de l’instance à compter du 12 avril 2024 jusqu’au 24 avril 2025 ;

CONSTATE la reprise de l’instance à compter du 25 avril 2025 ;

FIXE le loyer du bail renouvelé concernant le local dépendant d’un immeuble situé sur la commune des [Localité 14], [Localité 13], dans un ensemble immobilier situé lieudit « [Localité 11] », figurant au cadastre de ladite commune sous la section BS, numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] objet du contrat de bail commercial à la somme annuelle de 50731 € par an hors charge, à compter du 1er octobre 2021;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens en ce compris les frais d’expertise ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX