TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [W] [S]

à : Madame [G] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie-clémence MUTELET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/05195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E6P

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 17 janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [C] [V]

[Adresse 7]

Monsieur [O] [F]

[Adresse 1]

Madame [Y] [V] épouse [P]

[Adresse 6]

Madame [L] [F] épouse [N]

[Adresse 4]

Madame [D] [V]

[Adresse 7]

Madame [T] [V]

[Adresse 7]

Madame [U] [F] épouse [X]

[Adresse 5]

Monsieur [I] [F]

[Adresse 3]

Madame [Z] [N]

[Adresse 4]

Monsieur [B] [N]

[Adresse 4]

Décision du 17 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E6P

Monsieur [A] [P]

[Adresse 6]

Monsieur [K] [P]

[Adresse 8]

représentés par M^e Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [S]

[Adresse 2]

non comparant

Madame [G] [M]

[Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 17 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E6P

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 1998, Madame [J] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 330 francs.

Les consorts [V] [F] déclarent venir aux droits de Madame [J].

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2023, Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 758,74 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M] le 14 mars 2023.

Par actes de commissaire de justice des 26 mai et 31 mai 2023, Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M], ordonner la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux aux frais des défendeurs et obtenir leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 640,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mai 2023 avec intérêts de droit à compter du 13 mai 2023,

—  2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juin 2023 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 31 octobre 2023, Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et s’opposent à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [G] [M], comparante en personne, déclare que la dette s’élève à environ 1 900 euros et qu’elle a récemment effectué un versement de 1 800 euros. Elle demande à se maintenir dans les lieux et propose de verser 1 400 euros par mois loyer inclus.

Elle précise percevoir 1 700 euros par mois au titre de son CDI à l’armée du salut. Elle ajoute que Monsieur [E] [S] a donné congé le 17 octobre 2022 et qu’elle vit seule avec ses deux enfants qui travaillent.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [E] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Par note en délibéré dûment autorisée reçue au greffe le 2 novembre 2023, les demandeurs ont produit un décompte actualisé de leur créance arrêtée au 30 octobre 2023 à la somme de 143,78 euros, terme de novembre 2023 inclus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes concernant Monsieur [E] [S]

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lequel, selon l’article 2 de la même loi, est d’ordre public, "Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois : 1°Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, (…)", c’est-à-dire en zone de tension locative, comme c’est le cas en l’espèce, à [Localité 9].

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Cette dernière disposition introduite par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), entrée en vigueur le 27 mars 2014, est applicable au bail litigieux dès lors que celui-ci a fait l’objet de plusieurs renouvellements tacites successifs postérieurement au 5 novembre 2016.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [E] [S] a donné congé par lettre reçue le 19 octobre 2022 et que le congé a pris effet au 20 novembre suivant à l’expiration du préavis réduit d’un mois, étant observé que les bailleurs n’avaient pas la possibilité de refuser ce congé, quand bien même le bail est solidaire.

En raison de la clause de solidarité prévue par le contrat et faute de remplacement par un nouveau colocataire, Monsieur [E] [S] était tenu solidairement au paiement de la dette locative pendant six mois, soit toute dette née antérieurement au 21 mai 2023.

À la date du 21 mai 2023, la dette locative s’élevait à 2 640 euros. Cette dette a été intégralement payée dès le 20 juillet 2023, étant rappelé que l’imputation des paiements des locataires se fait à défaut d’autre demande de leur part sur les dettes qu’ils ont le plus intérêt à acquitter ou sur les dettes les plus anciennes en application de l’article 1342-10 du code civil.

Par conséquent, Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Monsieur [E] [S] à l’exception de celles relatives aux frais de procédure et aux dépens.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 758,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2023.

Cependant, selon l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation sont suspendus à condition que le locataire ou le bailleur le demande. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du décompte locatif produit par les bailleurs que Madame [G] [M] a repris le paiement des loyers courants et que la dette a été quasiment soldée.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [G] [M] pour qu’elle s’acquitte des sommes restants dues selon les modalités prévues ci-après. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef. Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er septembre 2023, Madame [G] [M] leur devait la somme de 3 409,56 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, après production du décompte actualisé par note en délibéré, le montant de la dette s’élève à 143,78 euros au 30 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus.

Décision du 17 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/05195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2E6P

Madame [G] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 640,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [G] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à partir du 14 mai 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande des bailleurs, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE en conséquence que le contrat conclu le 5 novembre 1998 entre Madame [J] aux droits de laquelle viennent Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P], d’une part, et Madame [G] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 14 mai 2023,

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer à Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] la somme de 143,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 2 640,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [G] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 2 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [G] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [G] [M] sera condamnée à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M] à payer à Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [E] [S],

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M] à payer à Monsieur [C] [H] [V], Monsieur [O] [F], Madame [Y] [V] épouse [P], Madame [L] [F] épouse [N], Madame [D] [R] [V], Madame [T] [V], Madame [U] [F] épouse [X], Madame [I] [F], Madame [Z] [N], Monsieur [B] [N], Monsieur [A] [P] et Monsieur [K] [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [G] [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.