TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/13464

N° Portalis 352J-W-B7F-CVEKM

N° MINUTE :

Assignation du :

14 octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Mars 2024

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R] [V]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [U] [N] Prise en qualité de curatrice à la curatelle renforcée de Monsieur [D] [R] [V]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentés par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J114

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HELLIER DU VERNEUIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Muriel POUILLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A607

Décision du 21 Mars 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/13464 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEKM

Société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 10]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Madame AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [D] [R] [V] est propriétaire non occupant d’un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’ancienne locataire du logement a libéré les lieux le 2 octobre 2017, après qu’un jugement d’expulsion a été prononcé.

Suite à une visite de l’appartement de M. [V] réalisée le 18 décembre 2017, l’architecte mandaté par le syndic a constaté l’absence de faux plafond dans la cuisine ainsi que la nécessité de procéder à un contrôle de l’état du solivage du plancher haut de la cuisine.

Une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 23 mai 2018 sans que le vote des travaux de réfection du solivage du plancher haut de la cuisine de l’appartement de Monsieur [V] soir inscrit à l’ordre du jour.

Des étais ont été positionnés dans la cuisine de l’appartement M. [V] le 2 novembre 2018.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2019, M. [V] s’est opposé à la prise en charge de la moitié des travaux. Il a été décidé de reporter le vote, au motif que M. [V], placé sous curatelle renforcée, n’était pas assisté de son curateur. Les travaux ont été votés lors d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 4 juillet 2019. Ils ont été réalisés courant septembre 2019.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 14 octobre 2021, Monsieur [V], assisté de sa curatrice Madame [U] [N], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la société OPTIMMO GESTION, devant le tribunal judiciaire de Paris, principalement en paiement de la somme de 36.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [V] du 2 octobre 2017 au 1er octobre 2019 en raison des désordres structurels qui affectaient le solivage du plancher haut de la cuisine de son appartement, ce au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1242 du code civil.

Par acte d’huissier du 22 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] a appelé en intervention forcée et en garantie son assureur, la compagnie AXA France IARD (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/10718).

Le 17 novembre 2022, les deux affaires ont été jointes par mention aux dossiers, l’affaire se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/13464.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, Monsieur [V], assisté de sa curatrice Mme [U] [N], demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965, les articles 1240 et 1242 du code civil,

Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter,

Dire et juger le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice de jouissance subi par Monsieur [V],

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [V] la somme de 36.000 € à titre de dommages-intérêts,

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [V] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

Dire et juger que Monsieur [V] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Hellier du Verneuil, demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [V] en toutes ses demandes, fins, et prétentions telles que dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires,

Condamner Monsieur [V] au paiement d’une indemnité de 10 000 € pour procédure abusive,

Condamner Monsieur [V] au paiement d’une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [V] au paiement, en faveur du Syndicat des Copropriétaires, de la somme de 9 975,30 € correspondant à sa quote-part de responsabilité dans le sinistre qui a dû être réparé par la copropriété,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Dire et juger que la période du préjudice revendiqué par Monsieur [V] ne pourrait qu’être réduite à 11 mois, entre la date de la mise en place des étais dans sa cuisine (correspondant à la connaissance de l’état de la structure en bois) jusqu’à l’achèvement des travaux,

Dire et juger que, sur ces bases, et en tenant compte de la quote-part de responsabilité personnelle lui incombant, Monsieur [V] ne pourrait se voir allouer que la somme de 8 250 €,

A titre infiniment subsidiaire

Condamner la compagnie AXA, assurance multirisque de l’immeuble, à le garantir de toute somme susceptible d’être mise à sa charge au bénéfice de Monsieur [V].

La compagnie Axa FRANCE IARD n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 janvier 2024, a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de préciser que le procès-verbal de constat en date du 21 juin 2023, compris dans le dossier de plaidoirie du syndicat des copropriétaires, ne saurait être pris en compte par le tribunal, faute d’avoir été contradictoirement communiqué aux autres parties avant l’ordonnance de clôture rendue le 14 février 2023.

I – Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [V] et sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en condamnation de M. [V] à payer la somme de 9 975,30 € au titre de sa quote-part de responsabilité dans le sinistre :

1-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Monsieur [V] sollicite, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1240 et 1242 du code civil, l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il soutient que, suite au départ de sa locataire, il a été constaté que le plancher haut de la cuisine de son appartement était affecté d’un grave désordre structurel et que le faux plafond avait disparu, au point que le syndicat des copropriétaires a dû faire poser des étais. Il considère que « les désordres affectant la cuisine de son appartement » ont pour origine le mauvais état du solivage du plancher haut de la cuisine, qui constitue une partie commune, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaire se trouve engagée en dehors de toute faute du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il estime que, contrairement à ce qu’allègue le syndicat des copropriétaires, les rapports d’architectes de 2016 et 2017 n’affirment pas que le sinistre proviendrait de fuites d’eau en provenance de l’appartement ou des appartements des étages supérieurs. M. [V] fait valoir que le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité en réalisant les travaux pour mettre fin à cette situation.

M. [V] soutient en outre que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du fait que son appartement était inhabitable, compte tenu de l’état de la cuisine, depuis le rapport de son architecte du 30 septembre 2016 ou, a minima, depuis la lettre de la préfecture de police du 12 mai 2017. Il considère que le syndicat des copropriétaires n’a pas été diligent pour faire voter les travaux nécessaires à la réfection du solivage du plancher haut de la cuisine de son appartement et que l’intervention de son conseil a été nécessaire pour provoquer une assemblée générale spéciale des copropriétaires le 4 juillet 2019. Il expose que, lors de l’assemblée générale ordinaire du 13 mars 2019, le report du vote des travaux a été décidé après qu’il a refusé de prendre en charge la moitié de leurs coûts.

M. [V] conteste avoir commis une quelconque faute et considère en revanche avoir été diligent en relançant les architectes et les entreprises. Il considère que, s’il était démontré que la détérioration du solivage du plafond haut de sa cuisine avait été causée par des fuites privatives en provenance des étages supérieurs, le syndicat des copropriétaires pourrait engager toute action récursoire contre ces éventuels responsables mais non contre lui.

Enfin, M. [V] expose que le litige qui l’a opposé à son ancienne locataire de même que les faits qui se sont produits après le 1er octobre 2019, ne peuvent être pris en considération car ils sont étrangers à l’objet de la présente instance et à la période du préjudice invoqué (du 2 octobre 2017 au 1er octobre 2019).

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] soutient que sa responsabilité ne peut être retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, faute pour M. [V] d’établir la preuve du lien de causalité entre son préjudice et le fait générateur. Il fait valoir que les désordres dénoncés par Monsieur [V] en 2017, après le départ contraint de sa locataire, ont été causés par des dégâts des eaux survenus à compter de 2008. Il soutient que M. [V] a préféré attendre que les dégâts des eaux se poursuivent au point que les parties communes soient atteintes pour faire supporter à la copropriété le coût des reprises du plafond. Précisément, il relève que les procès-verbaux de constat de 2008 et 2016 versés aux débats ainsi que le courrier de la préfecture de police de [Localité 12] de 2017 démontrent l’absence du faux-plafond à des dates antérieures à la période de préjudice invoquée. Il relève qu’un constat d’huissier établi à la requête de la locataire de M. [V] le 21 septembre 2016 relevait que, à la suite du dégât des eaux intervenu en 2008 dans la cuisine, les réparations n’avaient pas été achevées. Il fait valoir que la MATMUT, saisie d’une déclaration de sinistre par la locataire le 31 janvier 2017, a constaté que les désordres de la cuisine étaient la suite des dommages survenus en 2008. Il relève qu’il ressort des constats des architectes intervenus le 30 septembre 2016 et le 18 décembre 2017 que le sinistre ne provient pas des parties communes de l’immeuble mais procède de fuites d’eau anciennes et/ou à répétition, sans aucun doute en provenance de l’appartement de M. [V] ou des appartements des étages supérieurs. Il fait valoir que ces fuites ont endommagé la structure en bois de l’immeuble, attaquée, selon diagnostic de l’entreprise PHARMABOIS intégré à son devis du 20 novembre 2018, par des insectes à larves xylophages au niveau de plusieurs éléments de solivage haut. Il fait valoir qu’il ressort des constats du 30 septembre 2016 et du 18 décembre 2017 non seulement la présence d’une fuite active à réparer en urgence mais aussi des traces d’anciennes fuites en plafond manifestement non traitées, sauf par l’enlèvement tardif du faux plafond pour assécher le solivage et le plancher. Il expose que le vote des travaux, lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, était motivée par la volonté de ne pas perdre davantage de temps, sans que ce vote puisse être considéré comme une reconnaissance de responsabilité de sa part.

En outre, le syndicat expose que l’avancement du dossier a été contrarié par le refus d’accès à l’appartement opposé par l’ancienne locataire. Il considère qu’il n’a pas manqué de diligences pour, dans un premier temps, entreprendre les démarches nécessaires afin de disposer d’une connaissance précise et complète de l’état du solivage et, à compter du 31 octobre 2018, date du compte-rendu du cabinet d’architecte ARTEXIA, installer des étais dans l’appartement, recueillir des devis de reprise, convoquer l’assemblée générale des copropriétaires. Il précise que le vote des travaux a été reporté, lors de l’assemblée générale du 13 mars 2019, en raison de la découverte de la curatelle renforcée dont bénéficie M. [V] depuis le 12 mai 2010, mesure qui empêchait M. [V] de voter seul des dépenses au titre de travaux en application de l’article 472 du Code civil.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires considère qu’il rapporte la preuve de la faute de M. [V], cause exonératoire de responsabilité. Il relève que Monsieur [V] ne verse aux débats aucun élément au sujet des dégâts des eaux ayant affecté son logement. Il considère que M. [V] n’a pas procédé à l’entretien et aux réparations exigés par ces dégâts des eaux, au point que le solivage a été affecté. Pour ces mêmes motifs, le syndicat des copropriétaires considère que l’inertie de M. [V] a imposé à la copropriété de pallier sa carence, ce qui justifie sa demande en condamnation de M. [V] au paiement de la moitié des travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie sa demande de condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 9 322,90 € selon décompte suivant :

— la moitié de la somme de 16 949,90 € TTC correspondant au coût de l’intervention de l’entreprise PHARMABOIS, soit 8 474,95 TTC ;

— la moitié de la somme de 1 694,99 € correspondant au taux de 10 % du montant HT des travaux au titre de la maîtrise d’œuvre des travaux, soit 847,95 €.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

Sur la matérialité des désordres

En l’espèce, s’agissant de la matérialité des désordres dont M. [V] fait état, il convient de rappeler en premier lieu que, suite à une visite de l’appartement par l’architecte de sécurité de la préfecture du [Localité 12] réalisée le 30 janvier 2017 à la requête de l’ancienne locataire de M. [V], la préfecture de police de [Localité 12] a alerté le syndic, par courrier du 12 mai 2017, de l’existence de trous dans le plafond en plâtre de la cuisine tout en lui enjoignant de prendre les mesures de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité du plancher haut de la cuisine du logement ainsi que tous les travaux annexes nécessaires, notamment le traitement des éléments en bois conservés ou remplacés contre les xylophages et la reconstitution de la stabilité et de la cohésion du plancher en rétablissant la sous-face en plâtre (pièces n°4 du demandeur). Si le syndic a missionné l’entreprise SPIGA afin de vérifier l’état des structures du plafond de la cuisine de l’appartement, cette dernière n’a pu accéder au domicile en raison du refus opposé par l’ancienne locataire de M. [V], comme cela ressort du courrier adressé par le syndic à M. [V] le 7 juillet 2017 (pièce n°10 du syndicat des copropriétaires).

Il convient donc de constater que le 2 octobre 2017, date de la libération des lieux par l’ancienne locataire que M. [V] revendique comme étant le premier jour de la période de préjudice alléguée, la vérification de l’état des structures du plafond de la cuisine était déjà nécessaire.

En second lieu, il ressort du compte-rendu de la visite d’immeuble réalisée le 18 décembre 2017 par le cabinet d’architecte ARTEXIA en présence du syndic, de la curatrice de M. [V] et de deux membres du conseil syndical (pièces n°5 du demandeur et n°2 du syndicat des copropriétaires) qu’à cette date :

le faux-plafond de la cuisine n’était plus en place,le plafond, constitué d’un enduit plâtre sur lattis en châtaigniers, était visible,l’état des structures en bois n’était pas appréciable visuellement et exigeait de missionner une entreprise spécialisée pour procéder, après étaiement « de précaution », à des piochages destructifs de la sous-face plâtre du plafond de la cuisine afin de contrôler l’état des structures en bois et de vérifier ainsi si la fuite active ou des fuites antérieures avaient entraîné le développement de foyers actifs d’insectes xylophages et éventuellement, la propagation de champignons lignivores.

L’examen des photographies annexées à ce compte rendu permet de constater plusieurs trous sur les côtés du plafond en plâtre, qui laissaient apparaître une partie du solivage.

Le compte rendu de la visite du 18 décembre 2017 a été porté à la connaissance des parties le 19 avril 2018, après que le syndic a relancé le cabinet d’architecte ARTEXIA le 30 janvier 2018, le 13 février 2018 et le 6 mars 2018 (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires).

En troisième lieu, la vérification de l’état du solivage a requis la démolition préalable du plafond en plâtre sur l’entière surface de la cuisine (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires), conformément au devis de l’entreprise SPIGA du 24 juillet 2018 (pièce n°12 du syndicat des copropriétaires). Cette mise à nu de la structure a permis au cabinet d’architecte ARTEXIA de constater, le 1er novembre 2018, que le solivage présentait des « désordres majeurs » et, en particulier, « des gerces et des amorces de cassure » ainsi que « des dégâts parasitaires avec pourrissement à cœur du bois », qui affaiblissaient la résistance mécanique des solives et qui étaient de nature à porter atteinte à la stabilité du plancher. Le compte-rendu d’ARETEXIA relevait également que, sur quelques travées du solivage, l’aire de plancher du premier étage était affaissée. Relevant l’urgence à renforcer le solivage, le cabinet d’architecte ARTEXIA demandait à l’entreprise SPIGA un étaiement du solivage à l’aplomb des zones présentant un risque (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires). Il n’est pas contesté que la pose préconisée en urgence par le cabinet d’architecte ARTEXIA a été réalisée le 2 novembre 2018. A cet égard, il ressort du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 14 janvier 2019 que les deux étais, dont l’un « barre » le plan de travail, ne permettent pas de jouir correctement de l’espace (pièce n° 6 du demandeur).

La mise en cause de la résistance mécanique de l’ouvrage, en raison de la dégradation des solives, a été confirmée par l’entreprise PHARMABOIS, comme cela ressort de son devis pour travaux en date du 20 novembre 2018 (pièce n°13 syndicat des copropriétaires).

Les travaux ont été réalisés courant septembre 2019.

Sur l’origine des désordres :

A titre liminaire, il convient de préciser que le courriel de l’ancienne locataire en date du 21 mai 2017 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires) contient les seuls dires de celle-ci sans pouvoir constituer un élément de preuve relatif à l’origine des désordres objet de la présente instance. Le courrier de l’assureur de l’ancienne locataire de M. [V], en date du 13 avril 2017 (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires), qui mentionne un « désordres » survenu « dans la cuisine » à la suite « des dommages survenus en 2008 » sans décrire précisément le désordre, ne peut être retenu pour apprécier l’origine des désordres objet de la présente instance.

S’agissant du faux-plafond de la cuisine, les éléments de la procédure permettent de constater une présence variable de celui-ci entre 2008 et 2017. Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 21 août 2008 à la demande de M. [V], suite à un dégât des eaux, constate que la moitié du faux plafond est effondrée et que l’autre partie du faux plafond, qui menace ruine, est sommairement maintenue par les éléments de cuisine et par la porte ouverte (pièce n°22 du syndicat des copropriétaires). L’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 17 novembre 2016 relève que M. [V] a fait procédé à la réalisation des travaux de reprise « du plafond » de la cuisine à compter de 2012 (pièce 26 du syndicat des copropriétaires), sans que le tribunal puisse savoir si le terme de plafond est relatif au plafond ou au faux plafond. Le procès-verbal dressé le 21 septembre 2016 par huissier de justice, à la demande de l’ancienne locataire de M. [V], constate que la structure métal du faux plafond est présente mais que le faux plafond n’est pas posé (pièces n°3 du demandeur et n°25 du syndicat des copropriétaires). La photographie incluse dans le rapport de visite réalisée le 30 septembre 2016 et remis le 14 novembre 2016 par l’architecte [A] [B] permet de constater l’absence du faux plafond (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires). Le courrier adressé le 16 janvier 2017 par la mairie de [Localité 12] à l’ancienne locataire de M. [V] mentionne que lors d’une visite effectuée le 11 janvier 2017 par l’inspecteur de la salubrité, le faux plafond de la cuisine était manquant et recouvert par une bâche (pièce n°24 du syndicat des copropriétaires). Le compte-rendu de visite d’immeuble en date du 18 décembre 2017, réalisé par le cabinet d’architecte ARTEXIA en présence du syndic, de la curatrice de M. [V] et de deux membres du conseil syndical (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires) expose qu’il a été indiqué à l’architecte que le faux-plafond a été « retiré à la suite d’une fuite provenant de l’étage supérieur ».

Le retrait du faux-plafond par M. [V] à la suite d’une fuite d’eau provenant de l’étage supérieur n’est pas contesté par le demandeur. En outre, il ressort du rapport de visite réalisée le 30 septembre 2016 par l’architecte [A] [B] qu’à cette date, il n’existait aucune fissuration notable du plafond plâtre laissant supposer la dégradation du solivage (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires).

Le demandeur ne démontre donc pas que le faux-plafond de sa cuisine a été affecté d’un désordre provoqué par la dégradation des solives, parties communes.

S’agissant du plafond en plâtre, les photographies incluses dans le rapport de visite réalisée le 30 septembre 2016 par l’architecte [A] [B] permettent de constater que le plafond présentait déjà à cette date un trou dans l’un de ses angles. Ce rapport mentionne cependant que le plafond, sec, présentait de nombreuses traces d’anciennes fuites mais aucune fissuration notable du plafond plâtre laissant supposer la dégradation du solivage (pièce n°1 du syndicat des copropriétaires). Il ressort de ces éléments que le demandeur ne démontre pas que les trous affectant le plafond en plâtre de la cuisine dès 2016 ont été causés par une dégradation du solivage, partie commune.

Pour autant, le tribunal ne peut que constater que les vérifications relatives à l’état du solivage, partie commune, ont imposé la démolition préalable du plafond en plâtre sur l’entière surface de la cuisine (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires). La date de cette démolition ne ressort pas des pièces versées aux débats. Il est certain qu’elle était réalisée le 1er novembre 2018, date de la visite du cabinet d’architecte ARTEXIA constatant cette démolition.

S’agissant des solives, il n’est pas contesté que les solives relèvent du gros œuvre du bâtiment, au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, et sont donc des parties communes. Or, il ressort des éléments précités que, dès le 2 octobre 2017, la vérification de leur état imposait de laisser les lieux en l’état sans permettre une remise en état du faux plafond et du plafond et que, à compter des 1er et 2 novembre 2018, la démolition totale du plafond, justifiée par la réalisation des opérations de vérification de l’état des solives, puis la mise en place d’étais, justifiée par une situation d’urgence liée à leur dégradation avérée, empêchait une utilisation normale de la cuisine.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires, la cause d’exonération invoquée et la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en condamnation de M. [V] à payer à payer la somme de 9 975,30€ au titre de sa quote-part de responsabilité dans le sinistre qui a dû être réparé par la copropriété :

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaire, le compte rendu de visite d’immeuble remis le 19 avril 2018 (pièce n°2 du syndicat des copropriétaires) relève uniquement la nécessité de procéder à des vérifications des solives en exposant que « la fuite d’eau a pu entraîner des dégâts au niveau des structures bois » et qu'« il est également possible que des fuites antérieures aient entraîné le développement de foyers actifs d’insectes xylophages et éventuellement, la propagation de champignons lignivores ». Le rapport n’identifie ni ne recherche l’origine des fuites qu’il mentionne. En outre, le compte-rendu de la société ARTEXIA architectures en date du 1er novembre 2018, aux termes duquel les dommages constatés sur le solivage « résultent de l’action récurrente de l’eau et de l’humidité dans le plancher avec des origines provenant de l’intérieur et de l’extérieur du bâtiment » (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires), ne permet pas d’identifier la source de la fuite d’eau. En tout état de cause, l’origine de la fuite d’eau qui a provoqué la dégradation des solives n’est pas identifiée. Elle trouve cependant nécessairement son origine au-dessus des solives. Or, l’appartement de M. [V] est situé au rez-de-chaussée. En outre, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce aux débats permettant de retenir, sur un plan technique, que la dégradation des solives aurait été causée par l’effet d’une stagnation d’eau ou d’une humidité causée par une inaction de M. [V] dans la gestion d’un dégât des eaux subi.

S’agissant de dommages ayant pour origine l’état des solives, parties communes, ayant nécessité la démolition totale du plafond puis la mise en place d’étais, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], qui ne rapporte la preuve d’aucune cause exonératoire de responsabilité, sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus, si les moyens du demandeur ne sont articulés qu’autour de l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il vise aussi les articles 1240 et 1242 du code civil et reproche au syndicat des copropriétaires un vote tardif des travaux nécessaires à la réfection du solivage. Sur ce point, il ressort de la chronologie des faits précédemment exposés que le vote des travaux requis ne pouvait être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 mai 2018 car le compte-rendu de visite du cabinet d’architecte ARTEXIA, aux termes duquel des vérifications de l’état du solivage étaient prescrites, venait d’être remis le 19 avril 2018. En revanche, le report de la décision relative aux travaux, par l’assemblée générale du 13 mars 2019, constitue une faute dès lors que la situation d’urgence était connue depuis le rapport du cabinet d’architecte ARTEXIA en date du 1er novembre 2018 (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires) et que les devis pour travaux avaient été émis le 20 novembre 2018 et le 17 décembre 2018 (pièces n°13 et 14 du syndicat des copropriétaires). L’impossibilité pour M. [V] de prendre part au vote au motif qu’il n’était pas valablement assisté par son curateur n’empêchait pas l’assemblée générale de voter. A cet égard, le tribunal observe que la mesure de protection dont bénéficiait M. [V] ne pouvait être inconnue du syndicat des copropriétaires puisque la mesure de curatelle renforcée de M. [V] est évoquée dans le courriel de l’ancienne locataire de M. [V] adressé le 21 mai 2017 à M. [M], et transféré le même jour à Mme [W] (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires). Or, M. [M] et Mme [W] sont copropriétaires comme cela ressort des feuilles de présence aux assemblées générales produites aux débats (pièce n°16 du syndicat des copropriétaires). Ce n’est manifestement que la mise en demeure du conseil de M. [V], en date du 29 avril 2019 (pièce n°12 du demandeur), qui a provoqué la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2019 ayant permis le vote des travaux (pièce n°17 du syndicat des copropriétaires).

Compte tenu de l’absence de faute retenue à l’endroit de M. [V], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande reconventionnelle en condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 9 975,30 € au titre de sa quote-part de responsabilité dans le sinistre.

1-2 Sur l’indemnisation des préjudices :

M. [V] soutient que le syndicat est tenu de réparer l’intégralité de son préjudice, sans qu’un abattement pour mauvais état de l’appartement et travaux à y effectuer puisse être appliqué. Il fait valoir que les dommages et intérêts doivent être calculés au regard de la valeur locative de l’appartement, estimée en 2013 à la somme mensuelle de 1.500 €, tout en précisant que l’appartement était loué à un prix inférieur au marché, depuis le 1er mars 2004, soit la somme de 1.000 € par mois, révisé le 25 novembre 2014 à la somme de 1.111,20 €. Il estime que l’absence de location ou de vente de l’appartement après le 1er octobre 2019 est un élément indifférent à l’appréciation du préjudice de jouissance qu’il invoque dès lors qu’il se situe sur une période postérieure. Il expose ne jamais avoir eu l’intention de vendre son appartement.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] soutient à titre principal que Monsieur [V] n’a subi aucun préjudice durant la période qu’il invoque parce que l’inoccupation de l’appartement et l’impossibilité de le louer n’a résulté que de son choix personnel et fautif, eu égard à l’importance et à l’ancienneté des non-conformités affectant ses installations et équipements techniques privatifs. Il relève que Monsieur [V] n’a jamais réalisé les travaux nécessaires pour remédier aux malfaçons affectant son appartement alors qu’il a obtenu la condamnation de l’Etat à hauteur de 11.000 € pour le préjudice subi du fait du refus du concours de la force publique pour permettre l’expulsion de sa locataire. Le syndicat des copropriétaires estime qu’il ressort de l’estimation de la valeur locative émanant du cabinet CONSULTANTS Immobilier que le professionnel de la vente avait consigné, dès l’année 2013, la nécessité de réaliser des travaux de rénovation. En outre, il fait valoir que M. [V] ne comptait pas louer son appartement sur la période de préjudice invoqué puisqu’il souhaitait le vendre en mai 2019. Il soutient également que l’appartement n’a été ni loué ni occupé après le 1er octobre 2019 et que M. [V] s’en est désintéressé au point que l’intervention d’un copropriétaire a été nécessaire pour permettre l’évacuation de squatteurs en décembre 2019. Il précise que, suite à cet événement, le syndic a fait changer la serrure de la porte de l’appartement de M. [V], dont les clefs n’ont été réclamés par la mère de M. [V] qu’en novembre 2021.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la cuisine était utilisable avant le 2 novembre 2018, date de mise en place de l’étaiement, de sorte que la période de computation des pertes locatives ne pourrait alors être que de 11 mois. Il considère qu’il conviendrait de retrancher de la somme de 16.500 € (1 500€ X 11) une quote-part de responsabilité de 50% de sorte que la demande de M. [V] ne pourrait, dans le principe, être admissible qu’à hauteur de la somme de 8.250 €.

***

Dès lors que le propriétaire d’un local ne justifie pas de l’existence d’un bail au moment de la survenance des désordres, son préjudice consiste en la perte d’une éventualité favorable, la réparation de cette perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 9 décembre 2019, n° RG 17/03664 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 24 juillet 2019, n° RG 15/12156). En outre, la perte de chance est indemnisable si l’occasion manquée présente un caractère réel et sérieux.

En l’espèce, M. [V] est copropriétaire non occupant. L’ancienne locataire du logement a libéré les lieux le 2 octobre 2017, après qu’un jugement d’expulsion a été prononcé. M. [V] ne peut donc se prévaloir que d’une perte de chance de louer son appartement et non d’une perte de loyers.

La nécessité d’attendre le diagnostic du cabinet d’architecte ARTEXIA et surtout la mise en place des étais le 2 novembre 2018, jusqu’à l’achèvement des travaux courant septembre 2019, peuvent être considérées comme des causes justifiant de l’existence d’une perte de chance de louer l’appartement.

Cependant, les pièces versées aux débats permettent de constater que l’appartement de M. [V] exigeait, en 2017, de nombreux travaux de mise en conformité et de mise en état étrangers au présent litige :

présence d’un chauffe-eau non conforme alimenté en gaz naturel dont le conduit de fumée horizontal traverse la cuisine en diagonale, constatée le 30 janvier 2017 (pièce n°4 du demandeur),fuite active entraînant un afflux d’eau sur le sol de la cuisine, déformations des sols, absence de ventilation dans la salle de bain, absence d’étanchéité des sols et des murs au niveau de la salle d’eau et de la cuisine, ouvrages techniques (électricité et plomberie) à refaire en totalité, constatés le 18 décembre 2017.

La nécessité de procéder à ces autres travaux obérait également la possibilité de mettre en location l’appartement. Or, Monsieur [V] ne verse aux débats aucun élément permettant au tribunal de constater qu’il a réalisé les travaux nécessaires, une fois la réfection du solivage effectuée, pour les travaux concernant la cuisine, ou parallèlement aux travaux de réfection du solivage, pour les travaux affectant d’autres pièces de l’appartement.

Dès lors, le caractère réel et sérieux de la perte de chance de louer son appartement n’est pas démontré par M. [V].

Au surplus, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 et 29 novembre 2021 (pièce n°21 du syndicat des copropriétaires), de l’attestation de M. [X] [M] (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires) et de l’attestation de M. [I] (pièce n°8 du syndicat des copropriétaires) que M. [V] a laissé à l’abandon son logement sur la période postérieure à la réalisation des travaux de réfection du solivage, ce qui renforce le constat d’une absence totale de volonté de louer son appartement.

M. [V] sera donc débouté de sa demande visant à dire et juger le syndicat des copropriétaires responsable du préjudice de jouissance subi par Monsieur [D] [R] [V], et à condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 36.000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des propriétaires en condamnation de M. [V] au paiement d’une indemnité de 10 000 € pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, si M. [V] est débouté de sa demande visant la réparation d’un préjudice de jouissance, le présent jugement retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires relative au vote tardif des travaux nécessaires à la réfection du solivage.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par M. [V] en introduisant la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 €, qui n’est par ailleurs justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, pour procédure abusive.

II Sur les autres demandes :

M. [V], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] au titre de l’article 700 du CPC.

M. [V] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les autres demandes plus amples ou contraires des parties seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], de sa demande tendant à voir dire et juger le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] responsable du préjudice de jouissance subi par Monsieur [D] [R] [V],

Déboute Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] à lui payer la somme de 36.000 € à titre de dommages-intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] de sa demande en condamnation de Monsieur [D] [R] [V] à lui payer une indemnité de 10 000 € pour procédure abusive,

Déboute le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] de sa demande en condamnation de Monsieur [D] [R] [V] au paiement de la somme de 9 975,30 € correspondant à sa quote-part de responsabilité dans le sinistre qui a dû être réparé par la copropriété,

Condamne Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], aux entiers dépens de l’instance,

Condamne Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 8] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [D] [R] [V], assistée de Mme [U] [N], de sa demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024

La Greffière Le Président