TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/50209 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KBH

N° : 8

Assignation du :

04 Décembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 février 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. REVOL PORCELAINE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marc OLIVIER-MARTIN de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0152

DEFENDERESSE

S.A.S. STEP IMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e David RAMIREZ MONCADA, avocat au barreau de PARIS – #C1956

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 24 mai 2023, la SAS STEP-IMMO a consenti à la société REVOL PORCELAINE un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 4], à usage de bureaux et d’espace de showroom pour professionnels pour y exercer l’activité de « Fabrication et commercialisation d’articles en porcelaine et céramique ».

Peu avant la signature du contrat de bail et après avoir constaté, lors d’une pré-visite des lieux, la présence, dans les sanitaires, d’une évacuation des eaux usées, détériorée, la société REVOL PORCELAINE avait adressé un courrier électronique à la société STEP IMMO, le 15 mai 2023, sollicitant de sa part la remise en état de cet élément ou un engagement de remise en état sous délai.

Des travaux ont été effectués par le syndicat des copropriétaires le 12 août 2023 sur le tronçon de collecteur en fonte détériorié, et les travaux de peinture des sanitaires, effectués à la charge du bailleur, le 26 août 2023.

Le 25 octobre 2023, la société REVOL PORCELAINE a mis en demeure le bailleur de procéder aux travaux permettant de mettre fin aux désordres, le preneur précisant par courrier séparé que de l’eau coulait des réparations effectuées à l’été.

Par exploit délivré le 4 décembre 2023, la société REVOL PORCELAINE a fait citer la SAS STEP-IMMO devant le président de ce tribunal, statuant en référé, sollicitant, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner la défenderesse à exécuter les travaux de reprise de la colonne d’évacuation des eaux usées et les travaux de remise en état des locaux sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,l’autoriser à consigner l’intégralité du loyer entre les mains d’un compte séquestre (compte CARPA du cabinet CINETIC AVOCATS) jusqu’à l’achèvement complet de la reprise de la canalisation et ses conséquences, condamner la défenderesse à lui verser la somme de 10.000€ à titre provisionnel en indemnisation du trouble de jouissance subi, la condamner à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, la défenderesse soulève in limine litis l’irrecevabilité de l’action de la requérante compte tenu d’une clause de renonciation stipulée dans le contrat de bail. A titre principal, elle conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 7000€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur la fin de non recevoir

Sur le fondement des articles 32 et 122 du code de procédure civile, la défenderesse se prévaut de la clause contractuelle non équivoque de renonciation du preneur à tout recours contre le bailleur en cas de dégâts causés aux locaux par suite de fuites, d’infiltrations ou d’humidité, pour en conclure que la requérante est irrecevable à agir à son encontre. Elle estime que cette clause ne fait pas échec à son obligation de délivrance, obligation qu’elle a remplie en mettant à disposition du preneur des locaux rénovés, notamment la canalisation en fonte, et en permettant l’exploitation de l’activité prévue par le bail. Elle rappelle enfin que le preneur a consenti en connaissance de cause à cette clause, puisqu’il était informé de la détérioration de la canalisation lors de la signature du bail.

En réponse, la requérante rappelle que la clause par laquelle le locataire s’engage à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent ne peut permettre au bailleur de s’exonérer de son obligation de délivrance, obligation qui découle de la nature même du contrat de bail et ne peut être limitée par les clauses du bail ; que dans ces conditions, les clauses de renonciation ne peuvent avoir pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation de délivrance.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de :

délivrer au preneur la chose louée,d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ,d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur. Dans le cas d’un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l’en exonérer.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L’article 1721 dispose enfin qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quant même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

Cette dernière disposition n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu’elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques, ces clauses devant être interprétées strictement.

En l’espèce, l’article 14.3 du contrat de bail stipule que « le Preneur renonce à tout recours contre le Bailleur et ses assureurs : (…)

c) en cas de dégâts causés aux Locaux Loués et aux objets s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, ou d’humidité. »

Il résulte bien des stipulations précitées que le preneur renonce à tout recours en responsabilité à l’encontre du bailleur en cas de fuites, d’infiltrations ou d’humidité.

Toutefois, cette clause ne saurait avoir pour conséquence de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrance, ni de son obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

Et il appartient au juge de déterminer si la réalisation du vice faisant l’objet de la clause de renonciation à recours a entraîné l’impossibilité pour le preneur d’exploiter les lieux conformément à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, il est constant comme résultant des débats que lors de la prise à bail, une canalisation d’évacuation des eaux usées se trouvant au plafond des sanitaires était détériorée. La requérante ne conteste pas le fait que des travaux de remplacement du tronçon du collecteur en fonte ont été réalisés mais invoque leur inefficacité.

Toutefois, aucun élément objectif versé aux débats ne permet de conclure à une telle inefficacité, le fait que le bailleur ait indiqué que la réparation « laisse à désirer » après le visionnage d’une simple vidéo n’étant pas suffisante et ne valant pas non plus reconnaissance non équivoque d’une quelconque responsabilité.

L’unique photographie du plafond des sanitaires versée aux débats ne permet pas de constater que l’eau proviendrait de la canalisation remplacée, laquelle apparaît neuve, une dégradation des peintures du plafond étant en revanche aisément constatable et la société DECOFOR, mandatée par le syndicat des copropriétaires le 6 décembre 2023, recommandant qu’une recherche destructive au niveau de la douche du 1er étage soit effectuée. Il s’ensuit que l’origine des désordres n’est nullement établie, leur imputabilité à la fonte remplacée ne résultant pas de l’évidence requise en référé.

En tout état de cause, le dégât des eaux n’affecte que les sanitaires du local commercial, à usage de bureaux et de showroom. Et il n’est pas démontré par la requérante que ce dégât des eaux, par son ampleur relative puisqu’il n’affecte qu’une salle d’eau, l’empêche d’exploiter les lieux conformément à l’usage pour lesquels ils sont loués, seules des odeurs étant alléguées sans aucun élément probatoire à l’appui.

Dès lors, il n’est pas établi que la clause de renonciation à tout recours stipulé à l’article 14.3 du contrat de bail a en l’espèce pour conséquence de vider de sa substance l’obligation essentielle de délivrance à la charge du bailleur, le locataire étant toujours en mesure d’exploiter les lieux.

Il n’est pas non plus démontré que cette clause aurait pour conséquence de faire échec à l’obligation du bailleur de réaliser les travaux énumérés par l’article 606 du code civil puisqu’il ne découle d’aucun élément objectif que la cause des désordres a pour origine des éléments dont la reprise relève de grosses réparations.

Il s’ensuit que la clause de renonciation à tout recours contre le bailleur est pleinement opposable au preneur et constitue une fin de non recevoir, la requérante ne pouvant se prévaloir d’un intérêt à agir. Elle sera pour cette raison déclarée irrecevable en son action.

Sur les demandes accessoires

En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la requérante, qui succombe à l’instance, à verser à la défenderesse la somme de 3000€ au titre des frais de procédure ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Déclarons la société REVOL PORCELAINE irrecevable en son action ;

Condamnons la société REVOL PORCELAINE à verser à la société STEP IMMO la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société REVOL PORCELAINE au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 07 février 2024

Le Greffier,Le Président,

Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN