TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hugues TAMEZE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ségolène THOMAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05721 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2J6C

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 août 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ségolène THOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A675

DÉFENDERESSE

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Hugues TAMEZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1133

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 avril 2024, prorogé au 29 août 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 29 août 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/05721 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2J6C

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] (6ème étage, porte face à l’ascenseur) à [Localité 4], occupé par Madame [E] [N] depuis septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2023, Monsieur [Z] [F] a fait signifier à Madame [E] [N] la fin du prêt à usage qui lui a été consenti et lui a fait sommation de quitter les lieux pour le 15 avril 2023 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Après plusieurs renvois à la demande d’au moins une des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2024.

Monsieur [Z] [F], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de constater que Madame [E] [N] est occupante sans droit ni titre et voir en conséquence ordonnerson expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’autorisation de séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux aux frais et risques de la défenderesse et sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation, avec distraction au profit de son conseil.

À titre subsidiaire, si le contrat de prêt devait être requalifié en contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal aux torts de la preneuse pour défaut de paiement régulier des loyers et sa condamnation à lui payer la somme de 28 700 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros à compter du jugement à intervenir.

Enfin, il s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a mis à disposition le logement à son auxiliaire de vie en septembre 2020 et qu’il a mis fin au prêt à usage qui le lie à Madame [E] [N] en lui laissant un délai de préavis raisonnable pour quitter les lieux. Il conteste l’existence d’un bail verbal en l’absence de preuve de règlement d’un loyer et demande à titre subsidiaire qu’elle procède au paiement des loyers depuis septembre 2020. Il considère enfin que la défenderesse a de fait bénéficié d’un logement gratuit pendant plus trois ans.

Madame [E] [N], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle conclut à la nullité de la sommation du 24 mars 2023, à la requalification de la relation contractuelle existant entre les parties en bail verbal et au rejet de l’intégralité des demandes ainsi qu’à la condamnation de Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

À titre subsidiaire, elle demande un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle expose s’acquitter tous les deux mois d’une somme de 1400 euros en espèces et qu’en lui délivrant une sommation de fin de prêt à usage Monsieur [Z] [F] s’est rendu coupable de détournement de procédure.

Elle justifie sa demande subsidiaire de délais en arguant de sa bonne foi, de la précarité de sa situation faute de disposer d’un titre de séjour valable, de ses ennuis de santé et de l’impossibilité de pouvoir se reloger, ses demandes de logement social n’ayant en l’état pas abouti.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2024 puis a dû être prorogée à plusieurs reprises à raison notamment de l’arrêt maladie du magistrat pour être définitive prononcée ce jour.

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation devenue sans droit ni titre du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

En l’espèce, il est constant que le bien litigieux appartient à Monsieur [Z] [F] pour l’avoir acquis par donation-partage régularisée selon acte authentique du 7 septembre 1994 et que Madame [E] [N] occupe ce bien à des fins d’habitation depuis septembre 2020 ce qu’elle ne conteste pas.

En revanche les parties s’opposent quant à la qualification juridique de cet usage du bien par Madame [E] [N], Monsieur [Z] [F] se prévalant d’un prêt consenti verbalement par lui, tandis que la défenderesse se prévaut d’un contrat de bail verbal.

À ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par l’emprunteur de la rendre après s’en être servi. Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. L’article 1889 précise que si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre. En revanche, en l’absence de terme convenu ou prévisible, le prêteur est en droit d’obtenir la chose à tout moment, sauf à respecter un délai raisonnable.

S’agissant du contrat de bail, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat de bail écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En l’espèce, Madame [E] [N] soutient régler un loyer de 700 euros par mois, en espèces, pas versement de 1400 euros tous les deux mois.

À l’effet de l’établir, elle verse aux débats :

— une facture de souscription EDF du 17 septembre 2020 justifiant seulement de l’occupation des lieux depuis cette date,

— des échanges de SMS du 12 mars 2022 avec un dénommé "[Z]" aux termes desquels Madame [E] [N] indique avoir « donné 1240 euros » et son interlocuteur lui répond que « ce n’est pas pressé pour le loyer », sans que le numéro de téléphone de cet interlocuteur n’apparaisse, ni que ces SMS aient été authentifiés par un commissaire de justice, le versement effectif de la somme de 1240 euros n’étant en tout état de cause pas établi,

— des extraits de relevés de compte parcellaires de novembre 2020 à janvier 2021, octobre 2021 à février 2022, avril à juin 2022 et juillet à septembre 2022 faisant apparaître des retraits en espèces d’un montant ne dépassant jamais 300 euros, sans que soit précisé lesquels de ces retraits auraient servi à régler le loyer et semblant correspondre à des retraits effectués pour les besoins de la vie courante,

— des attestations de membres de sa famille, tante ou sœurs (Madame [I] [U], Mesdames [K] et [P] [N]) certes recevables mais devant être appréciées avec prudence compte-tenu de leur proximité affective et d’une personne dont le lien avec la défenderesse n’est pas précisé (Madame [W] [S]), rédigées en des termes quasi identiques, puisque faisant état "d’échanges entre Madame [N] [E] et Monsieur [F] [Z] concernant le paiement du loyer " sans mention de faits précis, datés et circonstanciés.

Alors que Madame [E] [N] indique que Monsieur [Z] [F] a demandé que le règlement du loyer se fasse en espèces « afin de ne pas laisser de traces apparentes », il est étonnant qu’elle n’ait pas exigé la remise de quittance après la délivrance de la sommation de quitter les lieux.

Il s’ensuit que Madame [E] [N] ne justifie d’aucune contrepartie financière à l’occupation des lieux de sorte que l’existence d’un bail verbal sera écartée ainsi que la demande de nullité de la sommation de quitter les lieux et la convention liant les parties sera qualifiée de prêt à usage, qualification beaucoup plus favorable à la défenderesse puisque n’étant redevable d’aucun loyer.

Enfin, il sera relevé que si le délai initialement imparti pour quitter les lieux est bref puisque limité seulement à un mois, Madame [E] [N] a bénéficié au jour de l’engagement de la procédure d’un délai de trois mois et de près de dix mois au jour de l’audience pour libérer le logement, ce qui constitue un délai raisonnable.

Il sera ainsi constaté que Madame [E] [N] est occupante sans droit ni titre et il sera fait droit à la demande d’autorisation de son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] ne conteste pas que Madame [E] [N] se trouve dans une situation financière précaire et cette dernière justifie de ses problèmes de santé et du dépôt d’une demande de logement social.

Cependant, la défenderesse a de fait déjà bénéficié d’importants délais depuis la délivrance de la sommation de quitter les lieux et des prorogations successives du délibéré et compte-tenu de la date du prononcé de la décision elle bénéficiera après l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux de la trêve hivernale.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires de sorte que sa demande sera rejetée.

Afin de faciliter son relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Monsieur [Z] [F] n’ayant sollicité la condamnation de la défenderesse en paiement d’une indemnité d’occupation que dans l’hypothèse d’une résiliation judiciaire du bail verbal, aucune indemnité ne lui sera allouée à ce titre.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux du 24 mars 2023.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, l’avocat ne peut obtenir le bénéfice de la distraction des dépens que si son ministère est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence cette demande sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [E] [N] de ses demandes tendant à voir constater l’existence d’un bail verbal concernant le logement situé [Adresse 2] (6ème étage, porte face à l’ascenseur) à [Localité 4] et de nullité de la sommation de quitter les lieux du 15 avril 2023,

CONSTATE que Madame [E] [N] est occupante sans droit ni titre de ce logement, Monsieur [Z] [F] ayant entendu mettre fin au prêt à usage dudit logement après l’expiration d’un délai raisonnable,

DÉBOUTE Madame [E] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés de l’appartement situé [Adresse 2] (6ème étage, porte face à l’ascenseur) à [Localité 4] dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE la transmission de la présente décision, par l’intermédiaire du greffe, au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [N] à verser à Monsieur [Z] [F] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [F] de sa demande de distraction des dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux la protection